● 정유년 새해 아침이 밝았지만, 주택 및 부동산시장의 전망은 그리 밝지 못하다. 대내외적으로 온통 악재로 뒤덮여 있기 때문이다. 2014년부터 상승분위기를 타던 부동산시장은 지난해 강남재건축에 3.3㎡당 5000만원이 넘는 분양가를 기록하는 등 일부 지역의 과열조짐이 불거지면서 정점을 기록했다.

정부에서 이를 계기로 이른바 맞춤형 규제라며 113대책을 내놓았다. 전매제한 강화방안과 주택청약제도 강화방안 등이 대책에 포함됐다. 이보다 앞서 가계부채의 증가가 이어지면서 이에 대한 규제도 강화됐다. 주택담보대출에 대한 심사가 강화되고, 집단대출에 대한 주택도시보증공사 등의 심사도 강화되고 있다.

이 때문에 주택업계에서는 이미 위축된 분위기가 나타나고 있다. 11월까지 예년에 비해 비교적 많이 공급되면서 기록을 경신하기까지 했던 분양물량이 줄어들기 시작했고, 올해 1월 분양물량은 지난해의 거의 절반수준에 그치고 있다. 시장의 침체를 내다본 업체들이 몸을 사리는데 따른 것으로 풀이된다.

특히 부동산시장은 심리적인 요인이 크게 좌우한다. 정부에서 지역에 맞춘 맞춤형 주택정책이라며 내놓았지만, 시장에서는 이미 정부의 규제가 강화될 것이라는 반응을 전제로 움직이고 있다. 즉 조치의 대상이 된 일부 지역이나 일부 상품이 아니라 부동산시장 전체가 위축되고 있는 것이다.

국내 경제의 발목을 잡고 있는 정국불안

현재 주택시장을 둘러싸고 있는 환경은 매우 좋지 않다. 국내의 경우 대통령에 대한 탄핵정국으로 접어들었지만, 무언가 매듭지어지는 것 없이 아직도 혼란스러운 분위기가 이어지고 있다. 정국의 불안정으로 인해 경제주체들의 경제활동도 위축되고 있다. 대외수출은 물론 내수경기도 부진에서 벗어나지 못하고 있다.

경제의 전반적인 흐름도 여전히 좋지 않다. 우리 경제의 든든한 버팀목이었던 수출도 회복되지 못한 채 감소세를 이어가고 있다. 조선업 및 해운업도 불황에서 벗어나지 못하고 있으며, 구조조정 작업도 제대로 이루어지지 못하고 있다. 해운의 경우 국제 제일의 국적 해운업체가 청산에 처해지는 운명에 놓였다.

그나마 부동산시장이 어려운 국내 경제를 뒷받쳐온 버팀목이 됐으나, 부동산시장이 위축되면서 경제 전체가 가라앉을 가능성이 높아지고 있다. 민간연구기관들의 올해 경제성장률 전망치에서도 이같은 사실을 확인할 수 있다. 당초 3%선을 전망했던데서 지금은 대부분 2% 초중반대로 낮춰잡고 있다. 정부에서조차 2%대의 성장률을 예상하고 있다.

한 민간경제연구기관이 최근 우리나라의 정치 불확실성에 관해 내놓은 보고서에 따르면, ‘우리나라의 경제가 저성장 함정을 극복하면서 동시에 경제구조를 선진화해야 하는 중요한 시기에 있으나, 정치가 경제의 발목을 잡고 있다’고 진단하고 있다. 이 때문에 우리 경제의 회복이 상당기간 지연될 가능성이 큰 것으로 우려하고 있다.

미국 금리인상 등 대외환경도 부정적

국내 정치와 경제가 이처럼 어려움을 겪고 있는 상황에서 대외적인 환경도 좋지 않은 상황이다. 미국에서는 자국 보호주의를 우선으로 내건 대통령이 취임하면서 다른 나라들과의 통상마찰 등이 우려되고 있다. 이미 선거과정에서도 우리나라와도 FTA 재협상을 해야 한다며 목소리를 높이기도 했다.

여기에다 지난 연말 연방준비제도이사회(FOMC)에서 금리를 인상했다. 이미 오래전부터 금리인상이 예고돼 오던 터여서 충격의 여파는 크지 않았지만, 문제는 앞으로도 금리인상이 예고돼 있다는 점이다. 당분간은 한국은행의 저금리 기조가 지속될 것으로 보이지만, 금리인상 압박을 언제까지 견딜 수 있을지는 미지수다. 이미 국내 금융기관들도 대출금리의 인상움직임을 보이고 있기도 하다. 

유럽에서는 제2의 브렉시트가 우려되고 있다. 프랑스 등에서 극우파의 영향력이 확대되면서 EU에서 탈퇴하겠다는 목소리가 커지고 있다. 독일과 함께 EU의 양대축을 형성하고 있는 프랑스가 아니더라도 다른 나라들이 EU를 탈퇴하게 되면 EU의 붕괴가능성마저 우려되고 있는 상황이다. 중국 등도 사드배치 등을 문제삼아 경제보복을 가할 가능성이 높다.

이처럼 대내외적인 악재로 둘러싸인 환경에서 주택 및 부동산시장도 어려워질 가능성이 매우 높게 점쳐지고 있다. 대부분의 부동산전문가들은 지난해 하반기부터 이미 시장침체 가능성을 거론하기도 했다. 다만 그 와중에서도 지역별로, 상품별로 여전히 좋은 흐름을 유지할 수 있는 부동산이 존재할 것이라는 점도 지적하고 있다.

우리나라의 주택 및 부동산분야의 대표적인 민간연구기관인 주택산업연구원과 한국건설산업연구원 또한 올해 주택 및 부동산시장을 대체적으로 부정적으로 전망하고 있다. 주택산업연구원은 올해 주택시장 전망에서 전국 주택의 매매가격은 보합, 전세가격은 미미하게 오를 것으로 내다보고 있다. 

한국건설산업연구원은 주택의 매매가격이 하락하고, 서울과 외곽지역의 양극화도 극심하게 나타날 것으로 예상했다. 지방의 경우 광역시를 중심으로 서울이나 수도권보다 하락세가 더 클 것으로 내다봤다. 전세가격도 입주물량 증가에 따라 떨어질 것으로 전망하고 있다. 분양시장도 규제강화 등으로 인해 점차 냉각될 가능성이 클 것으로 분석했다.

이들 두 민간 연구기관의 2017년 주택 및 부동산시장 전망내용을 요약해 정리한다.

주택산업연구원

주택산업연구원은 2016년은 국지적 호황이 전체 시장을 견인한 ‘상저하고’의 한 해로 진단하면서 수도권과 비수도권, 신규 분양시장과 재고주택시장의 양극화가 확대돼 특정 호황지역이 후퇴기로 접어든 다수의 잠재 위험시장을 커버했고, 규제완화 유지정책에서 필요시 규제강화정책 도입의 가능성을 확인한 해였다고 설명했다.

2017년에는 전국 매매가격이 수도권의 미미한 상승 영향으로 보합세를 유지할 것으로 전망했다. 전세가격은 입주물량 증가 영향으로 국지적으로 역전세 가능성이 있으나 전국적으로는 0.4% 상승하는 안정된 시장이 유지될 것으로 전망했다.

공급부문에서는 2017년에 10~20% 정도 물량이 감소하면서 인허가 58만1000호, 착공 55만9000호, 분양 38만6000호 수준이 될 것으로 보았다. 그러나 준공(입주예정)물량은 지난 2014년부터 급증한 인허가 영향으로 지난해 대비 11% 정도가 증가한 60만6000호 수준이 될 것으로 전망하고 있다. 준공물량의 증가는 전세가격 상승압력을 둔화시키면서 임차시장의 가격안정화에 기여할 수 있지만, 일부지역은 역전세난 가능성도 배제할 수 없을 것으로 분석했다.

2017년 주택매매거래전망 BSI는 수도권 70.0, 지방 72.0으로 전국적으로 2016년(103만건 거래 추정) 대비 9% 정도가 감소한 94만건 수준의 매매거래가 있을 것으로 예상했다. 다만 수도권보다는 지방의 거래감소 현상이 두드러지게 나타날 것으로 전망했다.

한편 최근 대내외적인 불확실성이 극도로 확대되고 있어 2017년은 정책집행이 어려운 한 해가 될 것이며 작금의 불안한 정국이 어느 정도 방향성을 잡을 수 있는 2분기가 최대의 변곡점이 될 것으로 예측했다.

또 연내 미국의 확정적 기준금리 인상에 따른 국내 기준금리 인상 가능성 및 경기 회복세 불안, 브렉시트, 신흥국 경기불안 등 복잡해진 대외 경제여건과 국내 경제성장률이 2%대로 전망되면서 내수 중심의 확장적 거시정책을 운용해야 함에 따라 주택시장의 안정적 관리 필요성이 높아질 것으로 분석했다.

올해 연말 재건축초과이익부담금의 유예기간이 종료되고, 7월에는 LTV와 DTI의 규제완화도 종료될 예정이어서 이들 규제완화 정책의 종료시점이 정치적으로 대선과 맞물리면서 정책집행이 어려워질 수 있을 것으로 내다보았다.

특히 기업구조조정의 영향으로 대량의 실업이 발생할 경우 가계의 소득감소와 소비위축으로 이어져 국내 경제는 물론 주택시장에 직 간접적인 영향을 미치기 때문에 주택시장의 불확실성 리스크가 더 커질 수 있을 것으로 전망하고 있다.

따라서 주택시장의 안정적 관리를 위해 정부가 올해 집중해야 하는 것은 ▲본격화되는 입주시점에 국민들이 분양받은 신규주택으로 원활히 옮길 수 있도록 충분한 입주지원과 시장환경을 조성하고, ▲2년째 이어진 공급 증가가 지속되지 않도록 철저하게 공급관리를 주도하며, ▲금리, 대출규제, 가계부채 등 주택금융정책의 규제강도 조절을 합리적인 수준에서 결정하는 것이 매우 중요하다고 강조했다. 이에 실패하면 주택시장은 물론 경제상황까지 더 어려워질 수 있다고 우려했다.

한국건설산업연구원

한국건설산업연구원은 지난 11월2일 강남 논현동 건설회관에서 ‘2017년 건설.부동산 경기전망 세미나’를 개최하고 ‘전국 주택 매매가격 0.8% 하락, 전세가격 1.0% 하락할 것’이라는 전망을 내놓았다. 또 민간 주택수주 중심으로 본격적 하락세가 시작됨에 따라 2017년 국내 건설수주도 지난해에 비해 13.6% 감소한 127조원이 될 것으로 전망했다.

서울 재건축사업은 재건축초과이익환수 회피를 위해 사업 속도를 내며 공급물량이 지속될 것으로 전망했다. 특히 2017년까지 관리처분을 위해 연내 분양물량이 다수 나오고, 개포동, 잠원동, 고덕동 등 강남4구를 중심으로 분양이 이어질 것으로 예측했다.

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “투자 리스크가 작은 서울 내 주요 시장에 수요가 집중됨에 따라 재건축사업은 지속될 가능성이 있다”고 진단했다. 허 연구위원은 또 “2017년에는 대선이 예정돼 있는데 대선이 과거처럼 부양의 의미뿐만 아니라 저성장 탈출, 가계부채 해결, 양극화 해소 등 국정과제가 산재해 있어 부동산시장에 상·하방 압력이 모두 존재한다”고 지적했다.

따라서 2017년 하반기 이후 준공물량이 크게 증가하면서 주택소유주가 임차자 모집에 어려움을 겪고, 수분양자는 기존 주택 판매에 어려움을 겪을 경우 신규주택시장과 재고주택시장 모두에서 리스크가 확대될 가능성이 크므로, 공급 리스크(미분양, 미입주 증가)뿐만 아니라 금융 리스크(공급자·수요자 금융 부실) 가능성도 대비해야 할 것이라고 조언했다.

이홍일 한국건설산업연구원 연구위원은 “건설투자가 2017년 하반기 이후 후퇴국면에 진입하고, 2019~20년 중에 불황국면 진입이 예상된다”면서, “국내 건설수주가 2015~16년 동안 역대 최고 수준의 호조세를 기록했기 때문에 향후 건설수주 및 건설투자 하락폭이 매우 클 것으로 예상되고, 이에 따라 현재 건설 부문에 의존하고 있는 국내 경제는 저성장이 고착화될 가능성도 있다”고 지적했다.

따라서 향후 정부의 SOC 예산 감소에 신중할 필요가 있고, 2017~2018년 사이 민자사업을 포함해 공공부문 신규 사업을 늘리는 것이 2019년 이후 예상되는 건설경기 불황국면을 완충할 수 있는 방안이 될 수 있을 것이라고 조언했다.