● 미당 서정주(1915~2000)는 ‘자화상’에서 “스물 세 해 동안 나를 키운 건 8할이 바람이다”고 했다. 성장기의 자신을 대부분 바람이 지배했다는 것이다. 8할(80%)은 100%의 겸손한 표현인 지도 모른다. 2017년 부동산시장의 변수를 얘기할 때 이 ‘8할’이 떠오른다. 바로 8할이 악재라는 것이다. 금리는 오르고, 입주물량은 쏟아지고, 대출규제도 높아지고... 아무리 주위를 둘러봐도 호재라고는 없다.

탄핵 가결 등으로 국내정치까지 뒤숭숭하고 대선도 앞두고 있어 부동산시장은 당분간 겨울잠에서 빠져나오기는 어려울 듯하다. 이미 주택시장은 정점을 지나 위축기로 접어들었다. 부동산시장의 선행지수 역할을 하는 주택경기가 위축이 되면 상가나 토지 등 다른 시장도 시차를 두고 뒤따를 수밖에 없다.

이런 상황일수록 일희일비하기보다는 냉정함을 잃지 말아야 한다. 단기적인 시각보다는 중장기적으로 바라보는 안목도 필요하다. 말하자면 돋보기보다는 망원경이 필요하다는 얘기다. 지금부터 부동산시장의 세부 항목별로 꼼꼼히 살펴보자.

돈 잔치는 끝났다

최근 몇 년간 부동산시장을 달군 것은 바로 저금리 때문이다. 일종의 유동성 장세이다. 낮은 금리에 투자자금이 부동산시장으로 대거 유입되면서 재건축과 분양시장을 중심으로 부풀림 현상을 만들어냈다. 하지만 최근 미국이 기준금리를 올리면서 국내 시장금리도 꿈틀거리고 있다. 국내 대출금리는 글로벌 채권시장의 영향을 받을 수밖에 없다.

글로벌 채권금리가 오르면 적어도 단기적으로는 국내 채권 금리도 뛸 것이다. 다만 일각에서는 2017년 한국은행이 침체된 실물경기를 살리기 위해 기준금리를 올려야 한다는 주장이 나온다. 이런 점을 감안할 때 급격한 금리상승은 쉽지 않겠지만 미국의 금리인상에 따라 국내 시장금리의 불안은 계속될 수밖에 없을 것이다. 금리 민감도가 높은 재건축아파트를 비롯한 투자상품은 금리가 인상될 경우 부정적 영향을 더 받을 것이다.

주택거래량 줄어들 듯

2017년 주택거래량은 거래가 많이 줄어들 것 같다. 2015년 주택거래량이 119만건에 달했으나 2016년에는 103만건(추정)에서 2017년에는 95만 건 안팎으로 낮아질 것으로 보인다. 거래량이 감소한다는 것은 부동산시장에 수요가 줄어든다는 뜻이다. 거래량은 가격을 선행한다. 거래량이 줄어드는 만큼 가격도 크게 오르기 힘들 것이다. 아마도 일부 입주물량이 많은 지방에선 가격이 약세를 보이는 곳도 적지 않을 것이다.

2017년 부동산시장은 전반적으로 위축되는 가운데서도 지역에 따라 편차가 심할 수 있다. ‘각자도생’이 될 수 있는 것이다. 다만 2017년 부동산시장에서 금리나 대출, 정부정책 같은 시장위험이 크게 작용할 전망이어서 특별히 호황을 누리는 곳은 많지 않을 것 같다. 서울을 제외한 나머지 지역은 주로 입주물량 변수, 서울은 정책변수에 의해 가격이 결정되는 구조가 될 것이다.

2017년에는 시장이 위축된다고 하더라도 금리가 급등하지 않는 한 가격이 급락하지는 않을 것으로 보인다. 물론 가격조정은 불가피하다. 하우스푸어와 깡통주택 속출 같은 극단적인 상황은 주택시장이 소화불량과 동맥경화증을 앓은 한 참 뒤에 나타난다. 따라서 대외쇼크가 터지지 않는 한 ‘입주물량이 넘치는 그해 집값이 폭락할 것’이라고 섣불리 예단하는 것은 단선적 사고로 위험하다.

재건축은 조심조심

서울 주택시장을 이끌어왔던 강남 재건축시장에 초과이익환수제라는 복병이 기다리고 있다. 2017년 말까지 집행이 한시적으로 유예된 재건축 초과이익환수제는 현재 분위기라면 2018년 자동부활 가능성이 높아진 상황이다. 2016년 말까지 사업승인을 받지 않는 단지들은 초과이익환수제에서 벗어난다고 장담할 수 없는 상황이다.

재건축 초과이익환수제는 재건축 추진위원회 구성 때부터 준공 때까지 각종 비용을 제외하고 1인당 평균이익이 3000만원을 넘을 경우 초과 금액의 10~50%를 국가에서 환수하는 제도다. 초기단계인 강남구 압구정동, 서초구 잠원동, 송파구 잠실동, 양천구 목동, 영등포구 여의도동 등 아파트단지는 2017년 말까지 관리처분계획 인가를 신청하기 어려워 환수제 대상이 될 가능성이 높다.

과도한 기대감으로 형성되었던 재건축의 거품은 이같은 실망감으로 서서히 걷힐 것으로 예상된다. 강남 재건축은 장기적으로는 유망하나 단기적으로는 조정을 받을 수 있기에 신중한 접근이 필요할 것 같다.

다만 초과이익환수제 대상이 아닌 재개발과 뉴타운은 수요자들의 관심을 받을 수 있다. 하지만 금리인상 등으로 전체 시장이 위축되면 기대하는 풍선효과는 제한적일 것이다. ‘개별 위험’보다는 ‘시장 위험’이 더 크게 작용할 수 있어서다.

반짝 전세부활 시대 열리나

부동산정보회사 부동산 114에 따르면 2017년 아파트 입주물량은 36만, 2018년은 41만 가구 가량에 달한다. 2016년 29만 가구 가량에 비하면 큰 폭으로 늘어난 것이다. 물량 앞에 장사는 없다. 다만 지역에 따라 편차가 크다는 점은 유의할 필요가 있다. 부동산은 입지적 가치가 중요하다.

서울은 2016년 2만3000가구, 2017년 2만6000가구, 2018년 3만1000 가구 정도 입주할 예정이다. 기존 주택을 허물고 새로 지은 재개발, 재건축 아파트라는 점에서 순 입주물량은 많지 않다. 서울은 입주물량 과다에 따른 집값 하락을 예견한다면 잘못된 것이다. 입주물량은 경기도 남부, 충청권, 영남권에 집중되어 있다.

이들 지역에서는 역전세난 같은 공급과잉의 후유증을 앓을 가능성이 있다. 입주물량이 많은 상황에서 분양을 받은 계약자들이 전세로 대거 내놓을 가능성이 있어서다. 그동안 진행됐던 주택의 월세화현상이 중단되고 전세의 반짝 부활시대를 맞을 것이다. 경제는 양면이다. 그동안 전세난으로 고통을 겪었던 세입자들은 한숨을 돌릴 수 있게 됐다.

빌라 인기 시들 예상

흔히 ‘빌라’로 불리는 연립·다세대주택은 2017년에는 공급과잉에 휘청거릴 것으로 보인다. 전세난에 지친 세입자들이 아파트 대안으로 상대적으로 저렴한 주거공간을 찾으면서 빌라들이 인기를 끌었으나 단기간 공급과잉이 문제다. 음식으로 치면 아파트가 정식메뉴라면 빌라는 패스트푸드다. 빌라는 서둘러 지으면 3개월이면 신축이 가능하기 때문이다.

빌라는 공급의 탄력성이 그만큼 큰 상품이다. 국토교통부에 따르면 2015년 전국의 다세대와 연립주택 준공 물량은 10만7000가구로 2006년(1만6000가구)의 10배에 달한다. 2016년 10월까지 10만4259가구로 전년의 물량을 넘어설 것으로 보인다. 공급지역은 주로 서울을 비롯한 수도권 지역이다.

이처럼 빌라의 공급이 기하급수적으로 늘어난 것은 전세난 때문이다. 수도권의 한 빌라업자는 “아파트에 사는 세입자들이 보증금을 받아 대출을 갚고 남은 돈으로 구할 수 있는 주택이 빌라인 것 같다”고 말했다. 일종의 ‘전세난 피난처’로 빌라를 선택한 것이다. 저금리가 이어지자 소형 빌라를 매입해서 임대 수익을 얻으려는 수요도 빌라의 몸값을 올렸다. 이 바람에 뉴타운·재개발 해제구역뿐 아니라 교외지역에 대거 빌라들이 들어섰다.

부동산시장에 불황의 찬바람이 불면 빌라에서 먼저 후유증이 시작될 수 있으니 신중한 접근이 필요하다. 실수요 차원에서 매입을 하더라도 초역세권이나 대학가 등 임대수익이 풍부하고 입지여건이 좋은 곳을 골라야 할 것이다.

오피스텔, 입주물량 경계

오피스텔은 일반 샐러리맨도 넘볼 수 있는 대표적인 수익형 상품이다. 오피스텔 역시 최근 2~3년 동안 이어진 저금리로 활황세를 보였다. 부동산 114에 따르면 2017년 오피스텔 입주물량은 4만5641실로 전년(4만1789실)보다 다소 늘어날 전망이다. 주로 서울에서는 마곡지구에서, 경기에서는 화성, 성남, 광명에서 입주 물량이 많다. 지방에서는 천안과 창원, 울산에서 릴레이 입주를 할 예정이다.

KB국민은행에 따르면 요즘 서울 오피스텔 연평균 투자수익률이 5% 안팎이다. 하지만 입주물량이 늘어나고 금리가 올라갈 경우 임대수익률은 지금보다 낮아질 전망이다. 따라서 입주과잉지역은 피하고 초역세권 중심으로 접근하는 전략이 필요하다. 일반적으로 주거용 오피스텔은 소형주택 등 대체재의 공급에 영향을 쉽게 받는다. 그래서 주거용 오피스텔보다는 사무실 용도를 겸할 수 있는 오피스텔이 낫다.

오피스텔 전용률(공급면적 대비 전용면적 비율)이 55%를 넘으면 임대 놓기가 수월하다. 오피스텔은 투자금 대비 임대수익만 생각한다면 로열층보다는 비로열층이 유리하다. 임대료는 매매가격만큼 차이가 나지 않기 때문이다.

꼬마빌딩, 수요가 둔화되겠지만…

꼬마빌딩은 주로 20억~50억원 정도의 중소규모 건물을 말한다. 흔히 볼 수 있는 지상 3~7층의 상가건물이나 작은 오피스건물이다. 과거에는 빌딩은 기업체들이 소유하는 건물이었다. 하지만 최근 들어 아파트값이 급등하면서 일반 개인도 아파트를 팔고 대출을 안으면 꼬마빌딩을 살 수 있게 됐다. 시중금리까지 인하되자 안정적인 임대수익을 원하는 자산가뿐만 아니라 은퇴자까지 꼬마빌딩으로 몰렸다. 이러다보니 2016년에는 서울 강남권 일대에서는 꼬마빌딩은 없어서 못팔 정도로 인기가 치솟았다.

2017년에는 금리가 인상될 경우 수요는 둔화될 전망이다. 하지만 주택시장보다는 위축이 덜 할 것 같다. 시장금리가 일부 오르더라도 월세 수익이 정기 예·적금보다는 높기 때문이다. 베이비부머 은퇴 등으로 수요 역시 여전하기 때문에 저가매물을 중심으로 소화될 것으로 예상된다.

KB국민은행이 최근 은행·증권 자산가 120명을 대상으로 ‘부동산시장 전망 및 선호도’ 설문조사를 실시했다. 수익형 부동산 투자시기로는 2017년을 꼽은 응답자가 66%(상반기 29%, 하반기 37%)에 달했다. 그 다음으로 2018년(20%), 2020년(8%), 2019년(6%)으로 답했다.

수익형부동산의 선호 유형은 꼬마빌딩을 비롯한 상가빌딩이 전체의 74%로 1위를 기록하며 자산가들의 상가빌딩 투자 쏠림 현상을 반영했다. 구분상가, 다세대·다가구주택, 오피스텔은 6~7%에 머물러 대조를 이뤘다.

꼬마빌딩은 좋은 매물을 찾는 게 관건이다. 결국 다리품을 팔아 좋은 물건을 골라내는 것이 중요하다. 수익형 부동산은 기대 수익의 눈높이를 약간 올리되 꾸준히 탐색하는 태도가 중요하다. 꼬마빌딩 고르기의 시간 단축 방법은 인터넷으로 ‘땅값 공시지가 2배 이내, 임대수익률 연 4% 이상’ 조건에 부합하는 물건을 먼저 찾아내 현장조사를 나가는 것이다. 꼬마빌딩에서 원룸이나 고시텔이 2개층 이상 있을 경우 연 5% 이상으로 잡는 게 좋다.

토지시장은 국지적 불안 가능성

2017년 토지시장에서는 변수가 많다. 토지보상자금이 대거 풀리는 데다, 대통령선거과정에서 후보들이 표심을 잡기 위해 개발공약을 내놓을 수 있어서다. 부동산114에 따르면 2017년 토지시장에는 최대 19조원에 이르는 토지개발 보상금이 풀릴 전망이다. 특히 토지보상금의 절반이 서울 수서역세권과 제2판교테크노밸리, 과천 기업형임대주택 등 수도권에서 풀릴 것으로 보인다.

더욱이 대선과정에서 개발공약이 잇따를 경우 국지적인 토지시장의 불안요인이 생길 수 있다. 다만 개발공약이 어느 정도 실현가능성이 있는 지는 반드시 체크해야 한다. 또한 정부는 쌀 과잉생산을 막기 위해 농업진흥지역(옛 절대농지) 규제를 완화하겠다고 밝혀 농지에 관심을 갖는 사람이 많다. 대도시 주변의 절대농지에 대한 투자수요가 늘어나 시장이 들썩일 가능성이 없지 않다.

다만 토지시장을 볼 때에는 최근 트렌드를 파악해봐야 한다. 요즘 토지시장의 가장 큰 트렌드는 투자 중심에서 실수요로의 변화다. 수도권의 한 토지 전문 중개업자는 “10년 전만 해도 투자수요가 대부분이었지만 지금은 20%로 줄고 실수요가 80%가 차지한다”고 말했다.

시세차익을 노린 묻어두기식 투자는 과거 토지투자 패러다임으로 요즘과 맞지 않는다. 비환금성이 강한 토지는 한번 사면 자금이 잠길 가능성이 높은데다 수익을 보려면 시간이 오래 기다려야 하기 때문이다.

일반적으로 땅을 살 때는 목적이 분명해야 한다. 그 목적은 바로 가격상승보다는 이용측면의 가치다. 좀 더 쉽게 말해 건물을 지을 땅을 사는 것이 좋다. 그런 점에서 땅을 살 때는 합리적 상상력이 필요한 것 같다. 이 땅에 어떤 건물을 지을 수 있는지, 짓는다면 건물에서 나오는 수익이 얼마인지 마음속에 그림을 그려보고 구입 여부를 결정하는 것이다. 교외 땅을 사더라도 판단의 기준은 건물신축이다. 잘만 활용하면 임대수익의 대상이 될 수 있기 때문이다.

일반적으로 사업용도로 사용하지 않는 부동산에 대해서는 세금이 무겁다. 1990년대 초반 도입하려다가 헌법불합치 판정으로 유명무실화됐던 토지초과이득세도 유휴토지나 비사업용 부동산이 타깃이었다. 이는 19세기 말 모든 지대를 조세로 징수할 것을 주창한 미국의 경제학자 헨리 조지(Henry George)의 영향을 크게 받은 것이다.

참여정부 때 도입한 종합부동세나 비사업용 부동산 세금 중과는 생산적인 용도로 쓰지 않는 부동산에 세제상 불이익을 준다는 측면에서 비슷하다. 부재지주 농지나 임야, 나대지 같은 비사업용 토지는 투기적 목적으로 보유한다고 보는 것이다.

비사업용 부동산을 팔 때 보유기간에 따라 장기보유특별공제(10~30%)를 해주지만 양도세율은 일반 부동산보다 10%포인트 더 부과(16~50%)한다. 양도차익 5억원 초과분은 55%(지방소득세 10%포함)의 양도세율을 적용받는다. 사실상 큰 비사업용 토지는 가격이 많이 올라도 양도세를 내고 나면 손에 쥐는 것은 형편없이 줄어드는 셈이다. 비사업용 토지의 세 부담이 무거우면 사업용 토지로 바꾸는 것도 좋다.

어떻게 하는 게 좋은가

먼저 주택시장이다. 집을 사는 적기는 며느리도 모른다고 한다. 전문가들도 미래를 쉽게 예측하지만 맞추는 경우는 드물다. 더욱이 샐러리맨들은 부동산 재테크에서는 초보자다. 이런 상황에서 위험을 줄이기 위해서는 항상 여러 가능성을 대비해 보수적인 생각, 무리하지 않는 생각을 하는 게 좋을 것이다.

시장은 멀리 볼 때 어느 정도 윤곽을 잡을 수 있다. 그동안 부동산가격이 저금리와 규제완화책에 힘입어 많이 오른데다 입주물량도 많아지므로 조심스럽게 접근하는 게 좋다는 것이다. 다만 시장 상황에 탄력적으로 접근하는 것도 좋다. 부동산 시장이 경색돼 가격이 많이 하락할 경우 바닥권에서 급매물을 공략하는 전략은 무난하다. 그 시기가 2017년이 될 수도 있고, 그 이후가 될 수 있다.

필자는 ‘작두를 타는 사람’이 아니기 때문에 정확한 시기를 알 수 없다. 다만 2016년 말 시점에서 봤을 때 매입 시기는 적어도 2017년 상반기는 넘긴다는 생각을 하는 게 좋을 것 같다. 투자목적이라면 굳이 서둘러 집을 사지 않고 관망해도 좋다. 적어도 2~3년은 기다려도 늦지 않다.

둘째, 다만 상가빌딩같은 비표준화된 부동산은 탁월한 안목을 갖고 있지 않은 한 매수 타이밍에 연연하지 말라는 것이다. 차라리 물건의 가격입지경쟁력 같은 가치를 보고 매입여부를 결정하는 게 더 현명하다. 다시 말해 비표준화된 부동산은 ‘타이밍’을 재기보다는 물건의 ‘가치’를 보고 판단하는 게 좋다.

시장에 불황기가 오면 알짜 매물이 나올 수 있고 가격 협상이 더 수월해질 수 있다. 다만 어느 정도 가격경쟁력이 있는 매물이 나오기 위해서는 시간이 좀 더 소요될 수 있다는 점은 기억하자.

셋째, 금리인상기에는 대출레버지리를 활용한 ‘빚테크’는 최소화하는 것이 필요하다. 가급적 자기자본의 비율을 높이고 저점 매수하는 전략이 필요할 것이다. 무엇보다 부동산은 투자보다는 필요에 의한 구매가 중요하다. 전반적으로 대출규제의 벽이 크게 높아진 만큼 최대한 자금계획을 철저히 짜야 뒤탈이 없을 것 같다.