서울시가 지난해 3월 ‘역세권 2030 청년주택’ 정책을 내놓았다. 교통과 생활 인프라가 편리한 도심 역세권 지역에 20~30대를 위한 임대주택을 짓는다는 계획이다. 박원순 서울시장이 역점을 두고 추진하고 있는 ‘2020 서울형 청년보장’ 4대 분야 가운데 ‘살자리’ 대책의 일환이다.

서울시는 청년주택 공급이 활성화될 수 있도록 갖가지 규제완화와 지원정책을 마련했다. 업계에선 청년주택의 수익성이 높을 것으로 기대하고 있다. 이에 따라 자치구와 주택건설업체에서 청년주택에 대한 관심이 상당하다. 특히, 신탁사, 유통업체 등 다른 업계에서 활동하던 기업이 주택사업의 첫 도전으로 청년주택을 눈여겨보고 있다.

서울시의 발표에 따르면 올해 안에 역세권 청년주택 시범사업 두 곳이 공급될 예정이다. 그외 1차로 84지역에 청년주택이 들어선다. 20~30대를 위한 소형 임대주택 공급이 늘어나면서 이들의 주거불안에 숨통이 트일 것으로 기대된다. 다만, 역세권 청년주택은 실제 개발이 이뤄지지 않은 채 땅값만 오르는 부작용을 방지하기 위해 앞으로 3년간 한시적으로 운영된다.

용도지역 상향 인센티브… 용적률 완화

역세권 청년주택 사업 대상지로써 역세권 기준은 크게 세 가지다. △철도 및 도시철도(예정지포함)가 2개 이상 교차하는 역세권 △버스 전용차로가 있는 역세권 △30m 이상 도로에 위치한 역세권을 대상으로 한다. 기준에 충족하는 정도에 따라 해당 부지의 용도지역 변경의 인센티브가 주어진다.

서울시 방안에 따르면 제3종 일반주거지역이나 준주거지역에 속하는 사업지 중 역세권 기준에 2가지 이상 충족하면 상업지역으로 용도가 상향된다. 제2종 일반주거지역 또는 제3종 일반주거지역의 경우 2개 기준 충족 시 준주거지역으로 상향된다.

이렇게 용도지역이 변경될 경우 용적률이 최대 800%까지 상향돼 사업성이 개선될 것으로 기대된다.

한편, 역세권 청년주택의 주거세대는 100% 임대주택으로 공급된다. 주거세대 중 일부는 임대의무기간 8년, 연간 임대료 상승률이 5% 이내인 준공공임대주택(전용 60㎡ 이하)으로 공급하고, 나머지는 공공임대주택(전용면적 45㎡ 이하)으로 시에 제공해야 한다.

준공공임대주택과 공공임대주택 비율은 역세권 청년주택이 지어지는 용도지역에 따라 달라진다. 상업지역의 경우, 준공공임대주택을 75% 이상 지어야 하고, 준주거지역은 이 비율이 85%까지 올라간다.

또한, 상업지역에서는 건물의 10% 안에서 카페 및 다목적실 비주거시설을 지을 수 있다. 준주거지역에서는 주거시설 공급비율 제한이 없다.

역세권 청년주택 중 공공임대주택은 대학생, 사회초년생, 신혼부부를 대상으로 한다. 다만, 교통인프라가 확충된 주거지인 만큼 차가 없는 사람만 입주가가 가능하다. 만약 역세권 청년주택 입주 후에 차를 구입한다면 퇴거조치 된다.

임대료는 사업시행자가 서울시장과의 협의를 거쳐 책정할 수 있다. 다만, 공공임대주택의 경우 주변 시세의 60~80%로 임대료가 정해진다.

통합심의위원회로 사업절차 간소화

역세권 청년주택사업은 도심지역에 공공임대주택을 공급한다는 취지에서 지난 2008년 오세훈 서울시장이 추진했던 역세권 시프트(장기전세주택)와 비슷하다. 당시 민간사업자의 참여가 저조해 정책이 실패로 돌아간 바 있다. 서울시는 역세권 청년주택이 역세권 시프트의 전철을 밟지 않도록 하기 위해 갖가지 규제완화 정책을 내놓았다.

먼저, 사업절차를 대폭 간소화한다. 각종 심의 절차를 단축하는 ‘패스트 트랙(Fast-track)’ 제도를 도입한다. 통합심의위원회를 만들어 준주거·상업지역으로 용도지역 변경이 없을 경우, 건축·환경·교통 등 영향평가를 원스톱으로 처리할 계획이다.

제2·3종 일반주거지역을 준주거·상업지역으로 바꿀 경우에는 시의 도시계획위원회 심의를 거쳐야 하는데, 세부 기준이 적합하면 시의 행정력을 동원해 최대한 빨리 통과시킨다는 방침이다. 사업승인 인가 등 절차가 단축되면 소요 기간이 최소 6개월 줄어들 것으로 기대된다.

특히, 눈길을 끄는 것은 주차장 설치기준이다. 서울시는 교통이 편리한 역세권 임대주택인 만큼 주차장 설치기준을 완화, 적용한다. 전용 50㎡ 이하 원룸형 도시형생활주택은 상업지역에 지어질 경우 세대당 1.3대로, 그 외 지역은 0.4대로 정한다. 전용 30㎡ 이하 주택은 각각 0.2대, 0.35대로 더욱 낮아진다. 기계식 주차장 설치도 허용했다.

건설자금 융자지원, 최대 대출이자 2.0% 이내

역세권 청년주택을 짓는데 재정적 지원도 마련했다. 호당 전용 85㎡ 이하 주택을 짓는 사업시행자 중 준공공임대주택 등록사업(예정)자를 대상으로 한다. 사업시행자가 건설비용을 대출하는 경우, 대출금 이자의 2.0% 이내에서 지원금이 정해진다. 최대 지원액은 주택 규모에 따라 달라진다.

△1~29호, 1억5000만원 이하 △30~100호, 50억원 이하 △101~200호, 70억원 이하 △201~299호, 90억원 이하까지 지원한다.

상환조건은 9~10년 원리금 균등상환으로 거치기간은 3년이다. 단 29호 이내 소규모 주택의 경우 만기일시상환이 가능하다.

세제혜택도 마련됐다. 전용 40㎡이하 주택은 재산세가 감면된다. 전용 60㎡이하는 재산세 75% 감면, 취득세는 감면된다. 전용 60~85㎡이하는 재산세와 취득세가 각각 50% 감면된다.

소규모 청년주택을 계획하고 있는 민간사업자는 SH공사의 사업지원을 받을 수 있다. SH는 토지주 사업대행 방식으로, 역세권 청년주택의 사업성 분석과 재원조달, 투자유치를 도울 계획이다.

사업성 개선으로 청년주택 관심 높아져

서울시의 역세권 청년주택이 순항 중이다. 지난해 4~5월 접수받은 1차 사업신청서가 164건에 달했다. 이중 사업성이 있다고 판단된 87건이 1차 사업지로 정해졌다. 이어 2차 사업으로 25건이 선정돼, 총 114건이 청년주택으로 검토 중이다. 자치구별로는 중랑구와 금천구를 제외하고 23개 자치구에 골고루 청년주택 부지가 퍼져있다.

그중 시범사업으로 삼각지와 충정로에 역세권 청년주택이 착공됐다.

삼각지역 청년주택사업(용산구 백범로99가길 22)은 일반3종 주거지역을 상업지역으로 상향해 지하 7층~지상 37층, 총 1088가구 규모의 대규모 임대주택으로 계획됐다. 서울시가 최초로 추진하는 청년주택 사업으로, 상징성이 크다.

충정로역 청년주택사업(서대문구 경기대로 18)은 총 499가구로 삼각지역에 비해 규모가 작다. 사업 부지를 3종 주거지역에서 준주거지역으로 상향해 지하 6층~지상 26층으로 지어진다.

강남 한복판에도 역세권 청년주택이 들어설 전망이다. 서울시는 지난해 11월, 강남구 논현동 지하철 9호선 신논현역 인근에 역세권 청년주택을 짓기 위한 ‘도시관리계획 결정 변경’안을 공고했다. 이에 따라 강남 교보타워 사거리 인근에 청년주택이 들어선다. 1556㎡부지에 지하 6층~지상 14층, 총 299가구 규모로 지어진다. 218가구가 준공공임대주택으로, 81가구는 공공임대주택으로 공급할 계획이다. 완공은 2019년 예정이다.

금융·유통기업도 청년주택 진출

청년주택의 사업성이 확인되면서 기존 주택건설업체 외 기업의 진출이 눈에 띤다. 금융기업인 미래에셋은 서울 서교동 합정역(지하철 2·6호선) 인근에 지상 24층, 976가구 규모의 임대주택을 짓는다. 이중 175가구는 공공임대주택으로, 801가구는 민간임대로 짓는다. 해당 부지는 원래 제2종 일반주거지역과 준주거지역이지만 역세권 청년주택을 짓는 조건으로 각각 준주거지역과 일반 상업지역으로 조정돼 668.4%의 용적률을 적용받는다. 연내 착공해 2019년 입주하는 것이 목표다.

유통·패션업계 대기업인 이랜드는 마포구 창전동 사옥을 역세권 청년임대주택으로 전환한다고 밝혔다. 서울시에 제출한 사업계획 안에는 연면적 8674㎡규모 건물을 400여가구 규모의 임대주택으로 바꾼다. 현재는 제3종 일반주거지역으로 분류돼 용적률이 170.24%이지만, 준주거지역, 상업지역으로 용도를 변경하면 용적률을 최대 430%까지 끌어올릴 수 있다.

특혜 퍼주기 논란… 난개발 우려도

그러나 역세권 청년주택을 둘러싸고 논란도 만만치 않다. 과도한 규제완화정책이 오히려 개발지역의 땅값을 올려 결과적으로 서민의 주거불안을 키운다는 지적이다.

현재 예정된 사업부지를 살펴보면 강남 4구로 묶이는 ‘강남·서초·송파·강동’ 4구에 총 31곳, 사업신청의 30% 정도가 집중됐다. 이들 지역은 이미 투자수요가 높은 지역이다. 또한 유동인구가 많고 교통이 혼잡하다.

그런데 서울시의 정책에 따르면 추가 도로개설 등 적정 조치 없이 수백가구 규모의 청년주택이 들어선다. 오히려 난개발이 발생할 수 있다.

게다가 예정된 청년주택 전체 공급규모도 공공임대는 19%에 불과하고 민간임대가 81%를 차지한다는 점에서 실효성에 의문이 인다. 민간임대는 임대료에 대한 강제규정이 없기 때문이다.

공공임대의 임대료는 주변 시세의 60~80%로 정해지지만 민간임대는 90% 이하 수준에서 토지주와의 협의를 통해 결정된다. 역세권 지역은 이미 시세가 비싸기 때문에 ‘저렴한 주거’로써 효과가 떨어진다는 지적이다. 결국 의무임대기간이 8년이 지나면 고가의 월세주택으로 변질될 우려가 높다.

서울시가 고가 임대료 논란을 해소하기 위해 청년주택 계약 시 전체 임대료의 30% 이상을 보증금으로 받도록 하는 조례 개정을 추진 중이지만, 실효성이 있을지 의문이다.

서울시의 청년주택이 보다 실효성 있는 정책이 되기 위해선 특혜시비에 대한 적절한 조치가 필요해 보인다.