감리와 하자문제는 주택업계의 만년 현안이라고 해도 과언이 아니다. 공사를 아무리 잘 해도 하자가 생기지 않을 수 없고, 이에 대한 책임을 시공업체가 지게 된다. 더욱이 최근에는 이른바 기획소송까지 생기면서 없는 하자까지 만들어내는 상황이어서 업체로서는 이래저래 골머리를 썩일 수밖에 없다.

업체들로서는 공사를 마치고 입주자들이 입주한 후에 생기는 하자에 대해 심한 경우 수십억원의 비용이 들어가기도 한다고 하소연을 한다. 그러나 주택업체들의 입장에서는 어쨌든 입주자들이 만족할 만한 수준의 집을 지어서 공급하는 것이 중요한 만큼 하자보수 자체에 대해서는 당연한 것으로 여기고 있다.

감리에 따른 책임이 없어 문제

그런데 문제는 공사를 시작할 때부터 감리자들이 상주를 하면서 공사에 대한 감리를 하고 있음에도 불구하고 정작 이들에게는 아무런 책임이 돌아가지 않는 것에 대해 상당수의 주택업체들이 불만을 제기하고 있다. 주택업체로서는 감리에 대한 비용은 그것대로 지불하면서 하자에 대해서도 책임을 져야 하는 것에 대한 문제제기인 셈이다.

그래서 감리제도에 관한 논의가 이루어질 때마다 주택업계에서는 책임감리제를 대안으로 언급한다. 즉 감리자에게도 하자의 일정 부분을 책임지도록 하자는 것이다. 감리자들에게도 하자에 대한 책임을 묻도록 함으로써 감리도 그만큼 철저하게 볼 수 있을 것이고, 하자도 어느 정도는 줄어들 수 있으리라는 것이 주택업계의 주장이다.

그러나 책임감리제를 도입하기에는 현실적으로 어려운 부분이 있다는 지적도 있다. 우리나라 감리업체들의 규모가 대부분 영세해서 하자에 대한 책임까지 떠안을 여력이 없다는 것이다. 몇몇 대형 감리업체들이 없지 않지만, 이들을 제외하고 나면 대부분 건축사사무소에서 감리업체를 함께 운영하는 곳이 많은 게 현실이다.

감리대상에 대한 문제도 꾸준히 제기되는 문제의 하나다. 한때 국토부에서 주택업계의 건의를 받아들여 경미한 공종으로 꼽히는 마감공종 13개 분야에 대해 감리대상에서 제외한 적이 있다. 눈으로 확인할 수 있는 부분이어서 입주자 사전점검제 등을 통해 충분히 하자여부를 판단할 수 있었기 때문이었다.

그러나 정작 13개 공종을 감리대상에서 제외하자 이들 공종에서 많은 하자가 생기는 것으로 나타났다. 주택업체들이 감리대상에서 제외된 공종에 대한 시공을 철저하게 하지 못한데 따른 현상이기도 했다. 결국 마감공종에 대한 하자문제가 대량 발생하면서 이들 공종을 다시 감리대상에 포함시켜야 한다는 감리업계의 주장이 받아들여졌다.

이 문제는 지금도 논란거리로 남아 있다. 감리문제에 관한 제도개선 방안에 단골로 거론되는 메뉴이기도 하다. 즉 눈으로 확인할 수 있는 경미한 공종은 감리대상에서 제외시키는 것이 감리비용을 줄여 결국 주택의 분양가를 낮출 수 있다는 게 주택업계의 주장이다. 그러나 이 부분에 대해서는 명분상 국토부에서도 쉽게 결정을 내리지 못하는 부분이기도 하다.

상주기간 및 선정방식 등도 논란

감리의 상주기간도 문제로 지적된다. 공사가 진행되지 않는데도 감리자가 상주해 불필요한 비용을 발생시키고 있다는 것이다. 현재 전기공사의 감리는 건축감리와 함께 공사가 처음 시작될 때부터 이루어진다. 그러나 주택업체 관계자들에 따르면 전기감리가 굳이 공사를 시작할 때부터 있을 필요가 없다는 것이다.

소방이나 통신분야도 마찬가지다. 필요할 때만 감리를 진행하면 되는데도 실제로 상주기간은 그보다 훨씬 길게 잡히기 일쑤라는 것이다. 특히 소방같은 경우 공사의 막바지에 스프링클러 등 소방관련 설비공사가 진행되지만, 실제로 소방감리자가 상주하는 기간은 공사가 막바지에 이르기 훨씬 전부터라는 것이 주택업체 관계자들의 지적이다.

감리의 상주기간은 통합감리 문제와도 연결돼 있다. 건축감리와 전기, 소방, 통신 등의 감리가 각각 다른 법령의 근거에 의해 이루어지고 있기 때문에 이같은 현상이 벌어진다는 것이다. 통합감리가 이루어지면 필요할 때 필요한 감리를 받을 수 있어 상주기간에 따른 불필요한 비용을 줄일 수 있다는 것이다.

통합감리는 건축감리자 등 전체 공정을 관리할 수 있는 감리자를 두고 공정의 진행에 맞춰 필요한 부분의 감리자를 불러 감리를 하도록 하는 방안을 말한다. 그렇게 되면 전체적인 감리가 효율적으로 진행되는 것은 물론, 감리비용의 측면에서도 절감효과를 기대할 수 있다는 게 주택업체 관계자들의 얘기다.

그러나 현실적으로 통합감리가 이루어지지 못하는 것은 각각의 공사들이 다른 개별법령에 따라 진행되기 때문이다. 주택건설공사는 주택법에 따라 이루어지고, 전력시설물공사는 전력기술관리법에 따르게 돼 있다. 정보통신설비공사는 정보통신공사업법에, 소방설비공사는 소방시설공사업법에 의해 진행된다.

소관부처도 모두 다르다. 주택건설공사는 국토교통부, 전력시설물공사는 산업통상자원부, 정보통신설비공사는 방송통신위원회, 소방설비공사는 국민안전처 소관으로 돼 있다. 이처럼 관련 법령의 소관이 여러 부처에 나뉘어 있다보니 부처별로 자신의 밥그릇을 뺏기지 않으려는 것이다. 

감리자 선정방식에 대한 문제에도 논란이 있다. 현재는 지방자치단체 등 사업계획승인권자가 감리자 모집공고 및 적격심사 등을 통해 감리자를 선점, 추천해주도록 하고 있다. 다만 300세대 미만 공사의 경우 전기공사 감리는 사업주체가 선정할 수 있다. 또 정보통신 및 소방감리는 사업주체가 수의계약으로 선정할 수 있다.

이와 관련, 주택업계 일각에서는 감리자를 사업주체가 선정할 수 있도록 해야 한다는 주장을 펴기도 하지만, 현행대로 사업계획승인권자에게 맡기는 방법도 큰 문제는 없다는 반론도 있다. 사업주체가 감리자를 선정토록 할 경우 감리자와 업체가 한편이 돼 공사를 부실하게 할 수 있다는 우려도 제기되고 있다. 

마감재 위주의 단순공종도 감리대상

몇 년전 한국건설산업연구원에서 ‘공동주택 감리제도의 문제점과 개선방안’이라는 보고서를 펴냈다. 여기에는 주택업체들이 느끼는 감리제도의 문제점을 설명하고, 개선방안에 대한 내용을 담고 있다. 업체들이 느끼는 감리제도의 문제점은 ▲감리업무 내용, ▲감리대상 및 범위 ▲공종별 분리감리 ▲감리비 ▲감리자 선정 등이었다.

이 보고서는 설문조사를 통해 주택업체들이 불만을 크게 느끼는 감리제도의 문제점을 분석했다. 보고서 내용을 요약하면, 1994년 공동주택 감리제도가 도입됐으나 건축물 기능이 복합 다양화되고 기술이 고도화돼 감리에도 고도의 기술과 업무역량의 요구 등이 요구되는 등 공동주택 감리환경이 크게 변화되고 있음을 지적했다.

공동주택 감리는 공공은 ‘건설기술관리법’과 ‘건축법’이, 민간부문은 20세대 이상 공동주택은 ‘주택법’상의 시공감리가 적용된다. 일정 규모 이상의 다중이용 건축물은 ‘건축법’과 ‘건설기술관리법’상의 공사감리가 적용되고, 기타 건축물(20세대 미만)은 ‘건축법’상의 감리가 적용된다. 전기공사는 ‘전력기술관리법’, 정보통신공사는 ‘정보통신공사업법’, 소방시설은 ‘소방시설공사업법’이 적용된다.

주택업체들은 공동주택 감리제도 시행 이후, 공동주택 품질 향상의 원인으로 감리제도보다는 ‘주택건설업체 시공능력 향상’과 ‘주택건설업체의 브랜드 및 이미지 경영 효과’로 생각하는 것으로 조사됐다. 이는 감리제도의 개선 필요성을 반증하는 것이다.

먼저 감리 업무 수행 과정에서 감리자의 기술력과 경험 부족, 판단착오 등으로 시공오류가 발생해 재시공하게 되는 경우, 감리자의 책임부담에 관한 법적 규정이 미비하다는 점을 문제로 지적할 수 있다. 또 공종별 감리 체계의 다원화로 종합적·체계적 감리업무 수행이 곤란해 감리비가 상승하는 것은 물론, 공기지연, 분쟁 등의 피해가 발생하고 공종별 감리제도의 개선으로 정책 및 행정의 일관성 및 신뢰성 등이 저하되고 있는 점도 지적됐다.

또 공동주택 감리대상은 총 75개로 기본선택품목인 인테리어 관련 공종과 발코니도 포함돼 있는데 인테리어 관련 공사는 마감재 위주의 단순공종 및 규격재를 사용하고 있어 감리의 필요성이 크지 않다.

대상업무 줄이고 자율 품질관리체계 도입해야

이같은 문제점에 따른 개선 방안으로 이 보고서는 몇가지를 제시하고 있다. 공동주택 감리제도 개선의 기본 방향으로 단기적으로 현행 공동주택감리제도의 틀을 유지하되, 감리대상 업무를 최소화하는 제도 개선을 추진해야 한다. 이를 통해 장기적으로 자율적 품질관리체제 도입을 검토할 필요가 있다.

감리자의 과실에 따른 주택건설업체의 피해 해결을 위해 일반 시공하자는 시공자와 연대책임을 지도록 해야 한다. 이와함께 감리자 과실로 재시공하는 경우는 손해 배상청구가 가능토록 관련 규정을 신설하는 방안도 생각해볼 필요가 있다.

통합적 감리 시행을 위해 공동도급방식 또는 종합감리업체의 자격으로 감리입찰에 참여토록 하고, 감리자로 선정되면 종전의 공종별 다원화된 감리업무를 건축 감리자가 총괄하는 방식을 도입할 필요가 있다. 감리대상도 우선 인테리어 관련 공사와 발코니 확장공사를 감리대상에서 제외하고, 2차적으로 ‘13개 경미한 공종’ 외에 추가적으로 감리대상 조정이 필요한 공종을 검토할 필요가 있다.

비단 이같은 문제뿐 아니라 실제적으로 공사현장에서 감리와 부딪치는 문제도 적지 않다. 예컨대 현장에서는 공사를 빨리 진행해야 하는데, 감리자는 시간이 되면 퇴근해버리기 일쑤다. 만의 하나 후에 문제를 제기할 소지도 있어서 업체 입장에서는 난감해진다. 사정이 이렇다보니 감리자가 갑의 위치에 서게 되기도 한다.

현행 감리제도에 대해서는 비단 주택업체뿐 아니라 감리업체들도 문제점이 있음을 인정하고 있다. 그러나 감리대상의 축소나 통합감리, 책임감리제 도입 등은 감리업체들의 생존과 직결되는 문제이다보니 감리업계에서도 쉽게 양보하지 못하고 있다. 자신들의 일자리를 뺐기는 것이나 마찬가지이기 때문이다.

주택업체들도 감리제도 자체의 필요성은 인정하고 있다. 자칫 시공업체가 놓칠 수 있는 부분을 바로 잡아주기도 하고, 시공을 튼튼히 하는데 도움을 주는 것도 사실이기 때문이다. 그러나 부분적으로 고쳐야 할 내용이 많은 것 또한 사실이다. 주택업계와 감리업계가 머리를 맞대고 불합리한 부분부터 고쳐나가는 자세가 필요하다.