2000년대 들어 집값이 크게 오르자 참여정부는 신도시 카드를 꺼내들었다. 주택공급을 늘려 가격을 잡자는 취지였다. 그러나 이는 정작 참여정부가 추진하던 지방분권화와 모순을 낳는다는 비판을 받았다. 수도권 인구 및 기능의 분산을 위해 지방분권을 추진하면서 수도권에 신도시를 건설한다면 이는 임기응변의 정책에 불과하다는 것이다.

실제로 수도권 2기 신도시는 주택시장의 장기적 관점에서 보면 문제가 있는 정책임이 분명하다. 10개가 넘는 수도권 2기 신도시로 인해 수도권의 주택시장이 장기침체에 빠져 들었다는 지적이 많다. 2기 신도시에서 공급물량이 쏟아지면서 이를 소화할 수 있는 수요는 부족하다보니 미분양이 늘고 침체에 빠져들게 됐다는 것이다.

집값 폭등하자 수도권 2기 신도시건설 발표

 수도권 신도시정책의 흐름을 살펴보아도 이같은 사실을 알 수 있다. 1988년 서울올림픽 이후 주택가격이 급등하자 노태우정부는 1989년 수도권에 5개 신도시를 선정해 200만호의 주택을 건축하겠다고 발표했다. 이것이 분당, 일산, 중동, 평촌, 산본 등 이른바 수도권 1기 신도시다. 한꺼번에 많은 물량을 건설하는데 따른 부작용도 있었지만, 집값은 안정됐다.

 1993년부터 1997년까지 문민정부 시절에는 대규모로 신도시건설에 따른 폐해가 크다는 점을 염두에 두고, 각 지역에 필요한 주택을 맞춰 공급하는 소극적 정책을 실시했다. 준농림지에 아파트를 건설하는 정책이 이때 실시됐다. ‘준농림지 개발정책’이 그것이다. 이는 주택공급이 적었다는 점과 함께 난개발이라는 문제를 야기했다.

1998년부터 2002년까지의 국민의 정부 시절에는 금융위기 극복이라는 절대명제속에서 정부는 부동산경기의 활성화를 위해 부동산시장 자율화정책을 실시했다. 민간건설경기 활성화를 위해 재건축 대상지의 조기 개발을 초점으로 삼았다. 이때 강남지역 재건축대상 아파트 가격이 폭등했다.

 2003년에 들어선 참여정부는 전국적으로 아파트가격이 폭등하자 수도권 2기 신도시를 발표했다. 성남 판교, 화성 동탄1, 동탄2, 김포 한강, 파주 운정, 수원 광교, 송파 위례, 인천 검단, 양주 옥정, 오산 세교, 평택 고덕국제화도시 등 11개 지역에 약 70만호를 건설하겠다는 내용이다. 10여년 만에 수도권에 신도시가 다시 건설되는 것이다.

 2008년에 들어선 MB정부는 2009년 서울과 수도권에 보금자리주택 150만호를 건설하겠다고 발표했다. 수도권 2기 신도시는 서울과 접근성이 떨어져 서울 인근 그린벨트지역에 보금자리주택을 건설, 무주택서민에게 저렴한 가격으로 아파트를 공급하겠다는 취지였다. 2009년 서울의 주택보급률은 94.6%, 경기도의 주택보급률은 96.5%였다.

 2012년 수도권 2기 신도시 아파트에서 입주를 시작했지만 미분양아파트에다 분양가보다 낮은 시세, 기존아파트의 거래 실종 등으로 앞을 예측할 수 없는 사태가 발생하고 있다. 2011년 서울의 주택보급률은 98.4%였다. 2010년 경기도의 주택보급률은 100.1%였다.

 서울의 아파트가격을 안정화시키려고 했던 2003년의 부동산정책인 수도권 2기 신도시 건설정책은 주택보급률을 비교해 보면 문제점을 갖고 출발한 정책임을 알 수 있다. 2003년 서울의 주택보급률은 94.6%였고, 경기도의 주택보급률은 96.4%였다.

 즉 서울과 경기도의 주택보급률이 비슷함에도 불구하고 수도권 2기 신도시를 경기도에 집중적으로 건설한 것이 문제였던 것이다. 송파 위례신도시를 제외한 10여개 지역이 경기도에 집중됐다는 것은 수요예측을 잘못한 것으로, 부동산정책의 당연한 실패를 초래할 수밖에 없는 것이었다.

▲ 동탄2신도시 동시분양 모델하우스

수요예측 잘못돼 중대형 규모 중심으로 공급

공급과 수요의 예측이 잘못된 것은 2기신도시의 주택규모에서도 그대로 드러난다. 당초 2기 신도시 택지를 공급할 때 대부분 중대형 규모 위주로 배정됐다. 나이가 들면서 주거이동 수요가 주택의 규모를 점차 늘려갈 것이라는 단순한 판단에 근거한 때문이었다.

 그러나 이는 전혀 잘못된 예측이었다. 최근의 주택시장 선호경향에서도 잘 나타나듯이 오히려 소형규모의 주택이 더 인기를 끌고 있다. 주택을 소유하고 있는 사람들이 자녀들의 분가 등으로 굳이 중대형 규모의 주택에 대한 구입필요성이 낮아진데다 핵가족화로 1~2인 가구가 늘어난데 따른 현상이다.

 실제로 2기 신도시의 택지를 공급받은 주택건설업체들은 대형규모로는 분양성이 없다는 판단아래 아예 사업을 포기하고 택지를 반납하는 일이 적지 않았다. 또한 수요자들의 소형 선호추세가 높아지면서 중대형 규모 공급용 택지에 중소형 규모의 주택을 공급할 수 있도록 전환해달라는 요구도 많았다.

 현재 수도권 2기 신도시중 미분양으로 몸살을 앓고 있는 대다수의 지역들이 바로 이처럼 잘못된 수요예측에 따른 것이다. 이들 지역에 공급된 아파트는 대부분 중대형 규모로 입주일이 코앞에 닥쳐 있는데도 분양을 다 끝내지 못한 아파트들이 부지기수다. 영종도 하늘도시 같은 경우에는 유령도시로 불릴 만큼 상황이 심각하다.

 청라국제도시를 비롯해 김포한강신도시, 남양주 별내신도시, 양주신도시, 파주운정신도시, 영종신도시, 인천검단신도시 등 수도권 2기 신도시에서도 중소형 물량은 대부분 높은 인기속에 분양을 끝냈다. 아직도 미분양으로 남아 있는 물량은 중대형이 대부분이다. 최근 높은 인기속에 분양을 마친 화성 동탄2신도시도 중소형 공급이 주를 이루었다.

 신도시는 아니지만, 경기도 일산 식사지구와 덕이지구도 중대형 위주의 물량을 공급하면서 업체들이 분양에 애를 먹고 있는 것으로 알려져 있다. 이곳 역시 아직 분양을 마무리하지 못하고 있으며, 이들 미분양 물량 때문에 업체들의 유동성에도 부담을 주고 있다. 2기 신도시 미분양 물량에 따른 부담으로 업체가 어려움을 겪는 경우도 적지않다.

인프라 구축 미흡해 미분양 등 악순환 반복

 수도권 2기 신도시 건설이 계획대로 진척되지 않으면서 교통이나 생활편의시설 등 인프라 구축에도 문제가 발생하고 있다. 2기 신도시에 미분양 물량이 많다보니 업체들이 공급을 미루는 현상이 나타나고 이는 신도시를 계획대로 건설하는데 걸림돌이 된다. 대부분의 신도시들이 아직도 공사중인 실정으로 인프라가 제대로 갖춰지지 못한 상태다.

 입주는 수천가구에 달하지만 교통망, 학교 등 당초 계획된 기반시설이 차질을 빚으면서 전세를 내놓아도 입주를 기피하는 상황이 반복되고 있다. 거래 가뭄으로 살던 집이 팔리지 않아 임대차를 통해서라도 잔금을 치러야 하는 입주민들은 어려움을 호소하고 있고 건설사들은 자금회수에 애를 먹어 사업리스크가 커지는 악순환이 이어지고 있는 것이다.

 입주한 지 1~2년이 지난 파주운정신도시와 김포한강신도시는 아직도 부족한 기반시설에 주민들은 불편을 호소하고 있다. 기반시설 설치를 요구하며 민원을 제기하지만 빨리 반영되지 않아 불만이 고조되고 있는 상황이다.

 파주운정신도시의 경우 이미 아파트가 빼곡히 들어서 신도시 자태를 드러내고 있다. 겉으로는 깔끔하게 잘 계획된 신도시로, 주민들이 만족하며 살 것 같지만 속사정을 들여다보면 그렇지 않다. 도시에 있어야 할 기반시설이 제대로 갖춰지지 않았기 때문이다.

 운정신도시 주민들은 10만명이 사는 신도시에 파출소 하나 제대로 갖춰지지 않은 점을 지적한다. 이 때문에 교통사고가 일어나도 빨리 출동할 수 없어 인명사고가 걱정될 뿐 아니라 전반적인 안전과 치안마저 우려되는 상황이라는 것이다. 주민자치센터도 간이건축물로 운영되고 있고, 종합병원부지도 계획돼 있지만 언제 착공될지 알 수 없는 상황이다.

 김포한강신도시 일대는 아직 도로공사가 한창인 가운데 평일 오후에도 장기사거리 인근에는 교통지체 현상이 빚어지기 일쑤다. 이곳 역시 수많은 아파트가 들어섰지만 군데 군데 공사현장 때문에 어수선한 느낌이다.

한강신도시 주민들은 입주한지 1년이 넘었는데도 아직 단지 내 상업시설조차 제대로 갖춰지지 않았다고 하소연한다. 단지내 상가에는 중개업소들만 들어와 있다는 것이다. 그나마 시범지구 쪽이 다소 번화하기는 하지만 아파트 단지에서 움직이기에는 거리가 멀고, 대중교통 수단도 마땅치 않다.

 김포한강신도시는 최근 입주단지가 늘어나면서 신혼부부를 중심으로 전셋집을 찾는 사람들도 늘고 있지만 기반시설에 따라 전셋값도 천양지차라는 게 중개업소의 얘기다. 아직도 버스노선이나 상가가 제대로 갖춰지지 않아 허허벌판인 장기동 일원의 경우 인근의 전셋값은 오르는데도 이곳은 오히려 떨어지고 있다고 한다.

▲ 김포 한강 신도시
 

수원 광교신도시 등 일부 지역은 수요자 관심 높아 

이들 지역보다 사정이 나은 수원 광교신도시 역시 기반시설이 아직은 태부족인 상황이다. 광교신도시의 에듀타운 인근 도로변 이곳 저곳에는 상가 분양을 하는 이동식 중개업소인 떴다방들이 쉽게 눈에 들어온다. 이곳은 2012년 말부터 에듀타운에 5000가구 가까이 입주가 시작되면서 아파트 단지 안팎의 상가분양이 본격화하고 있다.

 광교신도시 내부 도로는 거의 완벽하게 갖춰져 있다. 자동차를 타고 동수원IC와 광교IC를 진출입하기에 불편하지 않고 도시 안을 이동하기에도 수월하다. 하지만 아직은 곳곳에서 아파트와 오피스텔ㆍ상가 건물 공사가 진행 중이어서 도시는 여전히 거대한 공사장과 같은 모습이다. 이곳은 지난해 입주가 시작됐지만 여전히 대중교통 등 기반시설이 부족한 상황이며, 2~3년은 지나야 제대로 된 도시의 모습을 갖출 수 있을 것으로 전망된다.

 광교신도시는 경기도와 경기도시공사·수원시·용인시가 함께 추진하는 사업이다. 수용인구만 7만7000여명으로 총 3만1100여 가구가 들어선다. 판교신도시보다 조금 작은 규모다. 자족형 신도시로 건설되는 광교신도시는 경기도청 이전부지인 행정타운을 비롯해 ▲비즈니스파크 ▲파워센터 ▲에듀타운 ▲웰빙카운티 ▲어뮤즈파크 ▲법조타운 등 11개의 특별계획구역이 지정돼 있다.

 현재 광교신도시 부동산시장에서 가장 관심이 집중된 곳은 에듀타운이다. 에듀타운은 학교를 중심으로 한 신개념 주거단지로 개발된다. 집값도 광교신도시내 타 지역에 비해 높은 편이다. 아직 입주가 시작되기 전이지만 분양권에 웃돈이 형성돼 있다. 자연앤힐스테이트 109㎡형은 5000만원 가량 프리미엄이 붙어 거래된다.

 혁신학교로 예비지정된 산의초등학교 인근의 광교 e편한세상도 현재 2000~4000만원 정도의 프리미엄이 붙어 있다. 이외에도 센트럴타운 오드카운티는 분양가보다 1000만원 정도 프리미엄이 형성돼 있고 한양 수자인도 3000만원 정도 프리미엄이 붙어 거래되고 있다. 특히 광교신도시는 2016년 개통 예정인 신분당선(강남~광교)이 서울 강남과의 접근성을 크게 향상시킬 것으로 보여 수요자들의 관심도 높아지고 있다.

개발방식 및 공급제도 등 변화 필요

수도권 2기신도시의 문제가 드러나면서 개발 방식과 공급 제도의 변화가 필요하다는 지적도 나오고 있다. 우선 대규모 택지개발 방식이 최근의 주택 수급 상황에서 적합한 것인지 검토할 필요가 있다. 지역별 수급 상황에 따라 필요한 시기에 소비자의 구매력과 필요에 맞춰 다양한 주택을 공급해야 하는 요즘의 주택시장에서는 대규모 일시 공급의 매력이 사라졌다는 것이다.

 새로운 주택시장을 개발하면서 들어가는 도시 인프라 비용도 만만치 않다. 따라서 기존 구시가지의 주거환경을 개선하거나 정비사업, 부분 리모델링 등을 통해 주택과 인프라를 재활용하는 시스템을 마련해야 한다는 지적도 있다.

대규모 입주물량의 동시 발생으로 단기적 시장 수급 불안 등 왜곡 현상이 나타나는 것도 해결해야 할 부분으로 지적된다.

신규 택지도 주요 인프라 활용도가 높은 곳의 근거리에 소규모로 적시에 개발하는 것이 적당하다는 의견도 있다.

 이와함께 주택 공급제도 역시 주택 교체 수요와 투자 수요까지 아우를 수 있는 지원 시스템으로 재고돼야 한다고 전문가들은 지적한다. 과거 주택부족 시기의 공급 정책과 개발 방식으로는 달라진 수요시장의 필요와 트렌드를 따라가기 어렵다는 것이다.