전보다 더 크게 짓는다 ‘증축’

증축이란 기존 건물이 있는 대지에서 건물의 건축면적, 연면적, 층수, 높이를 이전보다 확장하는 행위를 말한다. 해당 대지에 건축할 경우, 기존 건물에 붙여서 짓든 별도로 짓든 모두 증축에 속한다. 예컨대, 마당이 딸린 전원주택에 새로 지은 담장과 보일러실은 증축에 해당.

허물고 다시 짓는다 ‘개축’

기존 건축물의 전체 또는 일부를 철거하고 같은 땅 위에 이전과 같은 규모 내에서 건물을 다시 짓는 것은 개축이다. 예를 들어, 내력벽과 기둥, 보, 지붕틀 중 셋 이상을 뜯어내고 동일 규모로 짓는 경우다. 개축은 건물의 위치나 구조를 변경해도 상관없다. 건물이 있던 대지에 종전 건물보다 같거나 작게 지으면 된다. 종전 건물보다 크기를 키우면 증축이 된다. 건물이 천재지변이나 그 밖의 재해로 피해를 입어 다시 지어야 하는 경우엔 재축에 속한다.

건물 구조를 바꾼다 ‘대수선’

대수선은 증축·개축·재축을 제외한 사례 중 건물의 주요 구조 또는 외부 형태를 바꾸거나 증설하는 건축행위를 뜻한다. 건물을 지탱하는 내력벽을 새로 더 만들거나 내력벽 면적을 30㎡ 이상 고치는 것은 대수선에 속한다. 기둥이나 보, 지붕틀을 해체·추가하거나 세 개 이상 변경하는 경우도 마찬가지. 건물 외벽에 마감재를 추가·해체하거나 외벽 면적 30㎡ 이상을 고치는 것도 대수선이다. 미관지구에서는 담장을 비롯해 건물 외부형태를 변경하는 경우도 포함된다.

건물 기능을 향상시킨다 ‘리모델링’

리모델링은 건물의 노후화를 막고 기능을 향상시키기 위해 실시하는 대수선과 증축을 아우른다. 최근엔 공동주택 리모델링에 대한 사회적 관심이 높다. 사용 승인일부터 15~20년이 지난 공동주택을 각 세대의 주거전용면적의 30% 이내(85㎡ 미만은 40%)에서 증축이 가능하다.

각 세대별로 증축가능한 면적의 총합이 기존 세대수의 15% 내에서 세대수가 증가하도록 증축하는 것은 세대수 증가형 리모델링.

그중 추가세대를 수직으로 덧붙이면 수직증축형 리모델링이다. 수직증축형 리모델링은 3개층 이하로만 가능하다.

Q&A 돋보기

Q. 아파트 리모델링과 인테리어공사 무슨 차이?

?A. ?리모델링은 건물 설계도에 기록된 구조를 변경하거나 추가하는 건축행위다. 증축이나 대수선이 리모델링에 속한다. 인테리어는 실내 마감재, 소품배치 등을 바꿔 모양새를 보기 좋게 바꾸는 일이다. 리모델링을 할 경우엔 관할 구청에 건축 신고 및 허가를 받아야 하지만, 인테리어는 별도의 절차가 필요 없다.

예컨대, 200㎡ 2층짜리 단독주택에서 하루 동안 100만원을 들여 주계단 구조를 바꾸는 것은 리모델링, 85㎡ 아파트에서 5일 동안 350만원을 들여 베란다를 확장한 것은 인테리어다. 비내력벽을 확장하는 것은 대수선에 포함되지 않는다. 공사기간이나 비용에 관계없이 무엇을 고쳤느냐가 중요한 기준인 셈.

Q. 리모델링할 때 반드시 신고해야?

?A. ?증축과 대수선을 포함하는 리모델링을 하려면 반드시 관할 구청에 신고하거나 허가를 받아야 한다. 증축과 대수선은 기본적으로 건축설계과 착공신고가 필요하기 때문.

바닥면적이 85㎡ 이내인 건물을 증축·개축·재축할 때는 신고만으로 리모델링에 착수할 수 있다. 연면적이 200㎡ 미만, 3층 미만 건물과 연면적 100㎡ 이하 건물을 높이 3m 이하로 증축할 때도 마찬가지. 이외 건물은 반드시 허가를 받아야 한다.

공동주택 리모델링은 좀 더 복잡하다. 세대수 증가형 리모델링은 기존 주택의 권리변동과 비용분담에 대한 입주자들의 동의가 담긴 계획이 필요하고, 구조설계를 담당할 건축구조기술사가 관계법령에 맞는 안전진단을 실시해야 허가가 떨어진다.

Q. 아파트 리모델링, 셀프로 가능?

?A. ?건축허가 또는 건축신고가 필요한 건물이나 사용승인을 받은 지 20년이 지난 건물의 리모델링은 건축사가 아니면 설계할 수 없다. 비전문가가 셀프시공으로 내력벽이나 기둥·보, 외벽 마감재 공사를 진행해선 안 된다. 다만, 바닥면적이 85㎡ 이내 건물의 증축이나 3층 미만 건물의 비교적 경미한 공사는 건축사가 아니어도 설계 가능하다. 구조변경이 없는 인테리어는 신고나 허가 없이 누구나 셀프로 할 수 있다.

시공 역시 자격조건이 필요하다. 연면적 661㎡를 초과하는 주거용 건물, 연면적 661㎡ 이하의 공동주택은 건설산업기본에 등록된 건설업면허 소지자만 시공할 수 있다.

일반적인 노후 단독주택 리모델링은 건설업자가 시공해야 할 의무가 없다.

Q. 리모델링 신고 효력 언제까지?

?A. ?건축신고를 한 날부터 1년 안에 리모델링 공사에 착수하지 않으면 건축 신고 효력이 사라진다. 적법한 절차에 따라 건축 신고를 했다하더라도, 1년이 지난 뒤 공사를 시작하면 불법 리모델링이 되니 유의할 것.

Q. 안전사고 예방을 위한 방화벽 설치는?

?A. ?최근 건물안전에 대한 관심이 높아지면서 건물의 방화벽이나 방화구획을 변경하기 위해 바닥·벽을 새로 짓는 경우가 많다. 또는 있던 바닥·벽을 허물거나 고치는 사례도 있다. 이러한 수선은 건축법상 대수선에 속한다. 건축신고 및 허가 절차를 진행한 후 공사에 착수할 수 있다.

Q. 다가구주택 2실을 매입해 통합하려는데?

?A. 다가구주택 2실 이상의 경계 벽을 허무는 확장공사는 대수선에 포함된다. 다세대주택도 마찬가지. 분리돼있는 다가구·다세대 주택을 확장하거나 경계벽을 새로 세워 분리하는 것은 건축허가를 받아야하는 건축 대수선이다.