오피스텔, 오피스, 상가 등 수익형 부동산에 관심

부동산시장이 회복세를 보이고 기준금리가 1%대의 초저금리 수준을 유지함에 따라 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지고 있다. 임대를 놓을 수 있는 오피스텔이나 도시형 생활주택, 원룸 등에 대한 투자가 늘고 있는 것이다. 최근들어 늘어나고 있는 전세의 월세전환도 곧 수익형 부동산으로의 전환에 다름아니다.

오피스텔의 경우 서울에서는 이미 공급이 포화상태에 이르렀다는 지적도 있지만, 지역에 따른 편차가 있다는 것이 관계자들의 얘기다. 또 수익률이 다소 떨어지기는 했지만, 은행의 금리가 워낙 초저금리 상태를 유지하다보니 자금을 은행에 넣어두는 것보다는 오피스텔을 구입해 임대하는 것이 훨씬 유리하다는 것이 투자자들의 생각이다.

서울보다 동탄 등 신도시의 오피스텔을 찾는 투자자들의 발길도 적지 않다. 서울의 경우 투자수익률이 요즘은 5%를 넘지 못한다는 것이 시장관계자들의 분석이다. 반면 신도시의 경우 수요에 비해 아직은 오피스텔 등이 많이 건립되지 않은 상태이기 때문에 서울보다 높은 7% 안팎의 수익률을 올릴 수 있다는 것이다. 신도시의 경우 서울에 비해 적은 금액으로 투자할 수 있다는 장점도 있다. 

한편으로 오피스텔의 공급과잉으로 공실률 등의 염려가 있다는 점을 고려해 일반 사무실인 오피스로 눈길을 돌리는 투자자들도 있다. 오피스의 경우 건물위치만 잘 고를 경우 주로 법인에게 임차해주는 것이어서 공실이 될 위험이 적고 임차기간도 평균 2년 이상이어서 안정적인 투자가 될 수 있다는 것이다.

이와 관련해 요즘 특히 마곡지구의 오피스가 떠오르고 있다는게 분양관계자들의 얘기다. 이곳은 오피스의 수요는 풍부하지만 공급이 미처 이를 따라가지 못하고 있기 때문이다. 서울의 마지막 남은 대규모 택지개발지구인 마곡지구는 대기업들의 입주예정이 빠르게 증가하고 있다. 

최근 서울시 발표에 따르면, 마곡지구내 업무용지를 매각한 결과 10개 용지가 모두 낙찰됐다. 더욱이 매각 예정가보다 최고 166%에 이르는 금액에 낙찰돼 마곡지구 오피스에 대한 투자가치를 짐작케 했다. 마곡지구 분양에 참여하고 있는 한 관계자는 수익형 부동산 상품으로 마곡지구 내 오피스를 노려볼 만하다고 밝혔다.

그동안 부동산시장과 함께 침체를 면치 못했던 상가에 대한 관심도 최근들어 높아지고 있다. 특히 대단지 배후수요를 끼고 있는 택지지구 등에서 분양하는 상가에 대한 투자자들의 발길이 늘고 있다. 여기서 한걸음 나아가 젊은 독신자들이나 신혼부부 등의 수요가 많은 역세권 빌라 등에 대한 투자도 눈에 띈다.

젊은 직장인 투자자들도 늘어

수익형 부동산에 대한 투자자도 과거에는 은퇴한 세대나 은퇴를 앞둔 세대들이 주를 이루었지만, 요즘은 젊은 세대들도 수익형 부동산 상품 투자대열에 합류하고 있다. 직장에 다니는 30대의 한 투자자는 “저축해 두었던 조금의 자금에 은행대출을 일부 받아 오피스텔을 구입, 임대를 주고 있다”고 밝혔다. 그는 매월 받는 월세로 대출이자를 내고도 돈이 남아 다시 저축을 하고 있다.

이들 젊은 직장인 투자자들로 인해 요즘 오피스텔 분양현장에는 야간에도 문을 여는 신풍속도가 나타나고 있다. 직장인들이 회사일을 끝내고 찾아와 상담을 받을 수 있도록 배려해 주기 위함이다. 이들은 자신의 노후준비를 위해서도 수익형 부동산에 투자하는 것이 유리하다고 판단하고 있다는 게 분양관계자들의 얘기다.

특히 젊은 투자자들은 주거에 대한 의식이 베이비부머와 달라 내집을 마련하려는 생각은 강하지 않은 반면 투자를 통해 수익을 창출하겠다는 생각은 강한 것으로 분석되고 있다. 즉 주택시장의 경우 집값이 계속 오를 것이라는 보장도 돼 있지 않은 상태여서 집으로 눈을 돌리기보다 수익형 부동산으로 눈을 돌리는게 오히려 낫다는 판든을 하고 있다는 것이다.

또 요즘 신축되는 건물도 주택과 상가를 겸한 복합상가 등이나 원룸 등 수익형으로 건립되는 경우가 많다. 단독주택이 밀집된 지역에서 단독주택을 헐고 원룸을 올리는 경우를 심심치 않게 볼 수 있다. 신도시나 택지개발지구에서도 최근에는 수익형 부동산을 건설하는 예가 부쩍 늘었다.

은퇴를 했거나 은퇴를 앞둔 세대들이 노후에 임대소득을 확보하기 위해 살던 주택을 헐고 원룸 형태의 임대주택을 짓거나 아예 상가를 겸한 복합주택을 짓기도 하는데 따른 현상들이다. “은행금리가 워낙 낮아지다보니 그 돈으로는 아무래도 부족할 것 같아 임대소득으로 전환하기 위해 기존 집을 헐고 새로 짓고 있습니다.” 서울에서 단독주택을 헐고 복합상가를 짓고 있는 한 건축주의 설명이다.

주거를 겸하면서 임대소득을 올릴 수 있는 복합상가건물은 특히 베이비부머들에게 인기가 매우 높다. 한국토지주택공사에 따르면 지난 3월 대구테크노폴리스에서 공급한 상가겸용 단독주택용지 입찰에서 10필지에 무려 1만5600여명이 참여해 1500대 1이 넘는 치열한 경쟁률을 기록했다. 입지가 좋은 필지에는 4000여명이 한꺼번에 몰렸다고 한다.

위례신도시와 하남강변도시 입찰에도 투자자들이 몰려 엄청난 경쟁률을 나타냈다. 위례신도시의 경우 45필지 입찰에 평균 경쟁률 390대 1에 최고경쟁률 2746대 1을 기록했다. 또 하남에서는 96필지 입찰에 평균 146대 1, 최고 2674대 1을 나타냈다. 시흥 목감지구에서도 37필지에 평균 67대 1, 최고 519대 1의 경쟁률을 보였다.

소액투자자에 유리한 ‘부동산증권화’ 통한 운용

수익형 부동산이 뜨면서 ‘부동산의 증권화’란 새루운 상품도 생겨 부동산투자시장에 새로운 변화를 가져오고 있다. 레지던스호텔 임대사업이 이런 형태로 운영되고 있다. 현재 서울 및 대도시 지역에서 호황을 누리고 있는 레지던스 호텔 임대사업은 미국과 유럽 등에선 이미 보편화됐다.

‘부동산 증권화’란 부동산의 재산권을 소액의 증권 및 채권으로 만드는 것을 말한다. 소액 자본가도 부담 없이 투자에 참여할 수 있다. 투자시장에서 이슈로 떠오른 클라우드 펀딩과 달리 매각 방식에 따라 절세할 수 있고, 부동산 경영에도 합법적으로 참여해 자산을 보호할 수 있다는 차이점이 있다.

국내에선 ㈜신화포럼리츠의 부동산 증권화 방식인 ‘SFR 시스템’에 소액 투자자들의 관심이 몰리고 있다. 부동산에 근저당을 개인주주별로 설정해 투자원금의 안정성을 확보할 수 있고, 증권 매매자는 소유권 등기를 개인명의로 취득하지 않기 때문에 취득세 등 각종 비용을 줄이는 효과가 있다.

‘SFR 시스템’은 투자원금의 안전성뿐만 아니라 절세효과가 뛰어나다. 따라서 소액 투자자에게 안성맞춤이다. 투자자들은 비상장법인 주식을 매각해 비상장주식 양도세 10%만 납부하면 되기 때문에 38%의 소득세를 납부하는 기존의 부동산 투자자보다 28%의 조세부담을 수익으로 환원할 수 있다.

수익형 부동산이 뜨면서 건축가들도 수익형 부동산을 전문적으로 설계하고 인테리어를 맡는 경우도 생겨나고 있다. 수익형 부동산이니만큼 건물 외관도 번듯하고 내부 인테리어나 공간구성도 아름답고 효율적이라야 수요자들에게 어필할 수 있다는 생각에 보다 전문적인 내용을 가미하기 위한 것이다. 실제로 최근 지어지는 소규모 근린상가 건물이나 복합상가, 원룸 등은 대체로 디자인이 깨끗하다.

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