도쿄 신주쿠(新宿)에서 게이오선(京王線) 전철로 1시간 정도의 거리에 있는 하치오지시(八王子市). 일본 주택영단 연구소가 있는 이 곳을 찾아가는 철길 주변은 온통 게이오(京王) 투성이다. 게이오 전철, 게이오 백화점, 게이오 부동산, 게이오 학원 등등. 마치 게이오 그룹의 영지와도 같은 느낌이다. 이 곳만 그런 것이 아니다.

간사이(關西)의 중심 교토(京都)와 오사카(大阪)에선 한신(阪神)과 한큐(阪急) 그룹의 영지들을 어렵지 않게 만날 수 있다. 한신 타이거스 야구단, 한신전철, 한신백화점, 한큐 전기철도, 한큐 백화점 등등이 그것이다.

홋카이도에서 큐슈까지 일본의 전역은 대기업들이 이런 식으로 구석구석 나누어 점령하고 있다고 해도 크게 틀린 말은 아니다. 일본의 대기업은 단순한 기업 집단만은 아니다. 그렇다고 그들이 모두 일본 굴지의 대기업 그룹인 것은 아니다.

이들 대기업들과는 비교할 수 없을 만큼 거대한 일본 최대의 기업집단 미쓰이(三井) 그룹. 미쓰이는 어느 특정 지역이 아니라 일본의 정치, 경제, 사회, 문화의 모든 면에 절대적인 영향력을 갖고 있다. 일본 국민들의 일상에는 이미 미쓰이가 구석구석 스며들어 있다.

그 대단한 미쓰이의 계열사이거나 연관을 맺고 있는 100여개의 기업 가운데 가장 핵심으로 꼽히는 회사가 미쓰이 부동산이다. 그리고 그 미쓰이 부동산은 또 일본 최대의 종합부동산회사이다. 그냥 단순한 부동산회사가 아닌 것이다.

일본 최대 재벌의 시작은 포목점

재벌이란 말은 일본에서 처음 사용되었지만 지금은 사용하지 않는다. 일본의 재벌은 2차 세계대전 패전 이후 미군정에 의해 해체되었다. 지금은 종전의 재벌과 같은 끈끈한 가족적 유착관계가 사라진 기업 집단이란 의미로 ‘그룹’이란 말을 사용한다.

미쓰이 그룹은 미츠비시(三菱) 그룹, 스미토모(住友) 그룹과 함께 일본의 3대 그룹 가운데 하나다. 이들은 종전 전까지 ‘조직의 미츠비시, 인간의 미쓰이, 결속의 스미토모’로 불리우던 일본의 3대 재벌이기도 했다. 재벌이 해체된 후에도 이들은 다시 기업 집단으로 뭉쳤다. 그룹화의 속도가 가장 느렸던 것은 미쓰이지만 지금 일본 최대의 그룹은 미쓰이다.

일본 최대의 기업집단 미쓰이 그룹의 핵심이 바로 미쓰이 부동산이다. 이 회사를 제대로 파악하려면 그룹에 대한 이해가 우선돼야 한다. 미쓰이 그룹의 모태는 1876년 세워진 미쓰이 은행과 미쓰이 물산이다. 하지만 그 기원은 무려 도쿠가와 시대(1603~1867)까지 거슬러 올라간다.

미쓰이 재벌의 시조는 미쓰이 다카토시(三井高利)로, 그는 1673년 교토와 에도(江戶, 지금의 도쿄)에 포목점을 열었다. 당시로는 파격적인 정찰제와 현금 거래를 내세워 손님을 끌어모았다. 또 비가 오면 고객에게 회사 이름이 새겨진 우산을 빌려주는 등 현대식 마케팅 기법을 도입하면서 성장을 거듭했다.

일본의 개방이 본격화했던 메이지시대(1868~1912)에 미쓰이 가문은 은행, 무역, 광업 등에 진출하며 세력을 넓혔다. 1909년 지주회사격인 미쓰이 합명회사(三井合名會社)를 세우고 재벌의 면모를 갖췄다. 이후 다양한 사업에 진출하면서 2차 세계대전이 끝날 시점에는 무려 270개의 회사를 보유한 거대 기업집단으로 성장했다.

전쟁이 끝난 후 미쓰이 재벌도 다른 재벌들처럼 점령국인 미국 등 연합군 사령부에 의해 해체됐다. 그 후 1950년대 들어 미쓰이 재벌에 속했던 회사들이 다이이치 물산회사(第一物産會社)를 중심으로 재결합, 미쓰이 그룹으로 발전하기에 이른다. 제조업 분야에서는 일본 최대를 자랑하며 시가 총액 1위 기업인 토요타 등이 미쓰이 소속이다.

미쓰이 그룹의 핵심회사는 미쓰이스미토모 은행(三井住友銀行), 미쓰이 물산과 미쓰이 부동산 등 3개사다. 재벌이던 때와는 달리 느슨한 협력관계지만 이들 3사가 미쓰이 그룹을 실질적으로 끌고 나가는 동력이라고 해도 지나친 말은 아니다.

미쓰이 부동산은 특히 미쓰이 재벌의 분신과도 같은 존재다. 1914년 미쓰이 합명회사의 부동산 부서로 첫 출발을 한 후 같은 해 미쓰이 주식회사로 독립했다. 지금은 수많은 오피스 빌딩과 쇼핑센터, 아울렛, 호텔, 주택을 건설하는 일본 최대의 종합부동산회사로 성장했다. 관련 기업까지 범위를 넓혀 보면 도쿄 디즈니랜드와 디즈니씨도 미쓰이 부동산에서 관리하고 있는 리조트다.

미쓰이 주식회사는 1949년 도쿄증권거래소 1부에 상장했다. 1955년 미쓰이 부동산으로 재출범했고 2015년 현재 자본금 3339억엔에 종업원 1296명(2014년 3월 현재)의 초대형 부동산회사로 성장했다. 2013년 총매출액은 1조5000만엔. 한화로 환산하면 14조원 정도로 올해 우리나라의 문화, 체육, 관광과 환경 부문 예산과 비슷한 규모다.

40여개 계열사 거느린 부동산 그룹

미쯔이 부동산 본사는 13개 부문과 6개의 본부, 1지사와 7개 지점으로 구성돼 있다. 그 중 핵심은 부동산솔루션 서비스본부, 빌딩본부, 어코몬데이션 사업본부, 상업시설본부, 해외사업본부, 로지스틱본부 등 6개의 사업본부다. 미쓰이의 모든 사업은 이들 본부를 중심으로 펼쳐진다.

부동산솔루션 서비스본부는 기업 보유 부동산의 활용 및 운용전략 수립, 개발전략 수립, 매각전략 수립 등이 주업무다. 기업 부동산자산 관리의 최적화를 통해 경영의 효율성을 높여준다. 이와 함께 개인 대상의 부동산 투자 및 관리전략도 다룬다. 일본 최고의 종합부동산회사로서 미쓰이가 가진 경험치와 능력치를 모두 상품화해 판매하는 셈이다.

빌딩본부는 업무용 빌딩 관련 업무를 맡는다. 오피스 빌딩 개발, 임대, 위탁관리 등이 주업무다. 어코몬데이션 사업본부는 임대주택 개발 및 운영, 위탁운영 등 임대주택에 관련된 사업을 관장한다. 여기에 리조트 개발 및 관리 운영도 담당하고 있다.

상업시설본부는 대형복합시설 개발 및 관리운영 사업을 수행한다. 미쓰이 부동산이 개발하고 운영하고 있는 라라포트, 미쓰이 아울렛파크 등 상업관련 시설의 개발 및 관리운영도 상업시설본부의 몫이다. 이외에 해외사업본부는 해외 사업을, 로지스틱본부는 물류사업을 총괄한다.

미쓰이 부동산은 이들 사업본부와 계열사들의 적절한 협력관계로 사업을 벌인다. 계열사만 무려 40여개에 이른다. 미쓰이 홈 주식회사에서 미쓰이 문고에 이르기까지 부동산 관련 사업 모두를 커버한다.

주요 계열사를 살펴 보면, 미쓰이 부동산 레지던샬은 2005년 12월 설립된 대규모 주택개발전문회사다. 주택개발 및 분양사업, 위탁판매사업 등을 중심으로 리조트형 주택과 해외주택사업도 병행하고 있다. 미쓰이 부동산 판매는 일반중개업무, 법인 관련 부동산 중개 및 컨설팅, 주차장 사업, 평가업무, 보험대리점 사업 등을 수행한다.

미쓰이 홈은 설계, 시공, 관리, 건설자재, 주택 설비와 가구 등의 제조 등을 주요 사업으로 하고 있다. Oriental Land는 1960년 설립된, 자본금 632억엔, 종업원수 2399명의 테마파크 경영 및 운영 전문회사로, 도쿄 디즈니 리조트를 이 회사에서 경영한다.

이런 계열사가 2015년 현재 모두 43개사에 이르는, 그저 단순한 부동산 회사가 아닌 미쓰이 부동산 그룹이라는 표현이 적절한 규모인 것이다. 미쓰이 그룹 안에 있는 또 하나의 기업집단이 미쓰이 부동산 그룹인 셈이다.

도시재생사업에 중점적으로 투자

지난 해 도쿄 니혼바시(日本橋)에는 새로운 명물 하나가 탄생했다. 미쓰이 부동산의 니혼바시 리뉴얼 플랜에 따라 건설된 ‘니혼바시 미쓰이 타워’. 미쓰이 부동산의 오피스 빌딩 부문이 내놓은 대표작 가운데 하나다.

오피스 빌딩 부문의 슬로건은 ‘지속 가능성과 안전’, ‘편안함과 효율성’, ‘확장과 혁신’ 등이다. 이를 바탕으로 입주자와 방문자, 그리고 지역사회의 연계까지도 고려하는 새로운 개념의 오피스 빌딩을 만들겠다는 것이 목표다.

쇼핑센터도 주된 사업부문의 하나다. 이 부문 역시 지역사회와의 효과적인 연계를 추구한다. 지역에 뿌리를 둔 쇼핑센터의 성장과 고객들이 풍요로운 시간을 보내며 원하는 것을 얻을 수 있는 공간을 만든다는 것이 목표다.

주택은 판매와 임대부문으로 나뉜다. 판매부문은 계열사 미쓰이 부동산 주택 주식회사가 중심이 된다. 오랜 경험에서 오는 노하우로 품질을 유지하면서 고급 주택을 건설하고 판매하며 애프터 서비스까지 해준다. 판매 맨션의 브랜드는 ‘Park’다. 미쓰이 부동산 본사 및 계열사의 역량을 총동원해 고객의 필요와 욕구를 충족시킬 수 있다는 점을 전면에 내세우고 있다.

Park Axis 시리즈를 중심으로 하는 주택 임대부문은 최근 급성장 중이다. 마음의 평화를 제공하는 도시 생활, 우아한 생활 공간, 고품격 시설, 최신의 보안 시스템으로 무장한 고급 임대주택을 공급하는 것이 새로운 목표다. 24시간 내내 컨시어지가 근무하는 ‘도쿄 미드 타운 레지던스’와 같은 대규모 프로젝트를 시작으로 고급 맨션형 임대아파트 사업을 적극 펼쳐나가고 있다.

이 밖에 호텔, 리조트, 해외사업과 물류사업도 주력 분야다. 특히 최근 시작한 물류사업에는 일본 재계에서도 관심어린 시선을 보내고 있다. 물류 사업 환경이 빠르게 변화하면서 고성능 물류 시설에 대한 필요성이 증가하고 있다는데 착안했으며 이미 도쿄, 사이타마, 치바 등 세 군데에 고급 물류시설을 건설한 데 이어 물류망도 계속 확대해 나가고 있다.

이 정도면 부동산과 관련된 모든 사업을 커버하고 있는 셈인데 본사와 계열사의 유기적인 협력이 주목할 만하다.

개발부문은 본사 미쓰이 부동산이 상업, 오피스, 리조트 개발을 주도하고, 고층 맨션사업은 계열사인 미쓰이 부동산 레지덴샬이 수행한다. 주택건설부문은 주로 고급 단독주택 및 빌라 건축을 중심으로, 계열사인 미쓰이 홈은 초고층 맨션 건설사업을 수행하고 있다.

임대 및 관리, 중개 등 주거 서비스 사업부문은 각 사업별로 전문화된 계열사를 통해 운영하고 있으며, 임대주택 관리는 본사 개발부문의 임대주택 관리부문이 서비스하는 형태로 운영한다.

미쓰이 부동산이 최근 중점을 두고 있는 것은 도시재생사업이다. 이를 통한 복합개발에 주력하면서 자사의 부동산 보유 비중을 높이는 전략을 구사하고 있다.

2001년 이후 미쓰이 부동산은 안정적인 성장세를 유지하고 있다. 2008년 리먼쇼크, 2011년 대지진 영향으로 성장세가 다소 둔화되는 양상을 보이고 있지만 매출구조나 수익구조 모두 안정적이다.

2013년 매출액 규모는 1조5000억엔으로 2001년 대비 25%의 성장률을 보였다. 또 2000년대 중반 경상수익률 10%대, 순이익률은 약 6% 정도로 높은 수익률을 실현하고 있다. 사업부문별 성장률을 보면 임대, 관리, 중개 부분이 가장 높았다. 이들 세 부문이 미쓰이 부동산의 성장을 주도한 셈이다.

미쓰이의 미래 전략은 대혁신

미쓰이는 10년 단위로 장기계획을 수립해 시행한다. 2007년부터 2016년까지의 10개년 계획이 현재 진행중이다. 그리고 2017년부터 2026년까지의 새로운 10년을 이미 준비중이다.

2008년의 리먼 브라더스 사태, 2011년 동일본 대지진으로 촉발된 금융 위기 등의 위기를 현명하게 대처한 미쓰이 부동산은 2012년 새로운 장기계획을 준비하기 시작했다. 그리고 지금은 2017년의 대혁신을 꿈꾼다. 2017년은 미쓰이 부동산 대혁신의 기점이 될 것이다. 이를 위한 장기사업계획의 첫 줄은 국내 사업의 경쟁력 강화, 그리고 ‘지역재생사업’을 그 핵심으로 꼽는다.

미쓰이의 지역재생사업은 낙후 지역이라고 하더라도 이미 갖고 있는 기존의 기능을 버리지 않고 그것들을 개별화, 활성화하는 데서 출발한다. 그리고 기능들을 발전적으로 개량하고 통합함으로써 고부가가치 창출이 가능한 성숙지역으로 만드는 것이 목표다.

고품질의 지역 사회, 보다 매력적인 지역 사회, 이른바 ‘스마트 시티’를 만드는 것이 미쓰이 부동산의 지향점인데 지난 해 완공된 ‘카시와노하(柏の葉) 퍼스 시티’ 개발사업은 특히 주목할 만 하다.

미쓰이 부동산은 ‘환경 공생’ ‘건강 장수’ ‘신산업 창조’라는 세가지 목표를 내걸고 ‘민, 공, 학’의 연계를 기반으로 새로운 개념의 도시를 완성시켰다. 특히 지역 주민들이 건설사업에 능동적으로 참여할 수 있도록 유도해 정부, 건설업체, 주민들 모두 행복한 사업이 됐다는 점에도 의미가 적지 않다.

주택사업 부문도 새로운 방향을 제시한다. 주택 중개 및 리모델링의 활성화, 노인을 위한 주택 및 자재, 서비스의 개발 등에 보다 적극적으로 나서자는 것.

사회가 성숙해지면서 고객들의 요구도 다양해진다는 점에도 적극 대응해 나간다는 전략이다. 고객이 어떠한 주택을 원하든 그들의 가장 좋은 파트너가 될 수 있는 건 미쓰이 부동산 뿐이라는 자세로 임하자는 것이다. 이를 위해 주택 구입의 결정에서 입주 후 사후 서비스까지 원스톱 서비스가 가능한 시스템 개발에 나서고 있다.

여기에 국내 시장의 한계성을 돌파하기 위해 해외사업에 보다 적극적으로 나서야 한다는 계획도 포함시켰다.

하지만 이것들은 방법론의 일부일 뿐이다. 그 보다 위에 있는 전략이 보다 중요하다. 그것은 지극히 단순하다. 바로 혁신이다. 일본 최대의 종합부동산회사 미쓰이 부동산의 미래 전략은 대혁신이다. 그건 우리에게도 필요하다. 절실하게..