연이은 정부의 규제완화를 위한 관련제도의 개선과 법령정비가 이루어지고 구매력을 보강하기 위한 저리의 주택구입자금대출 지원제도가 마련되면서 그동안 긴 동면에 빠져 있던 주택시장이 서서히 움직이는 동향이 나타나고 있다. 이와 함께 4월1일을 기해 민간택지에 대한 분양가 상한제가 폐지되면서 청약 열기와 상한제 폐지 혜택을 노리는 수요가 겹쳐 4월엔 사상 최대치의 신규주택 분양이 이루어질 전망이다.

그동안 주택시장의 침체로 극도로 어려운 경영여건에 처해 있던 주택업계로서는 봄을 맞아 새로운 사업을 추진하는 등 기지개를 켜고 있다. 그런데 이러한 변화의 일각에서 모처럼 살아난 내집마련 열기를 등에 업고 일부 인기지역을 중심으로 높은 분양가를 책정하려는 움직임이 나타나고 있다. 특히 대량의 신규주택 분양이 예상되는 수도권 분양가가 벌써부터 들썩이고 있어 향후 주택시장 전개에 악영향을 주지나 않을까 하는 우려가 제기되고 있다.

일부 인기지역 분양가 인상 우려

2008년 글로벌 금융위기를 기점으로 시장 침체가 가속화되면서 정부의 분양가 규제가 아니더라도 건설사들이 자발적으로 분양가를 인하하기 시작했다. 주변 아파트 값보다 더 낮은 가격에도 미분양이 쌓일 만큼 시장이 침체됐기 때문에 분양가를 낮추지 않으면 소비자가 외면하는 상황이 전개됐다. 수도권에서는 중대형의 고분양가 주택이 줄줄이 미분양 아파트로 전락했다.

이러한 상황에서 정부 주도로 2009년 이후 6차례나 분양가 상한제 개정안이 입안됐으나 번번이 국회 문턱을 넘지 못했다. 법안심사소위에서 민주당을 비롯한 야당 위원들이 분양가 상한제 개정에 반대해 법안이 상정되지도 못했다. 과거 분양가 자율화 이후 예외 없이 주택가격이 반등했던 전례가 있었고, 분양가 상한제 폐지는 ‘고분양가→주변집값 상승→고분양가’의 악순환만 반복하며, 자금력을 가진 투기적 수요자들만 분양시장에 참여하는 결과를 낳는다는 것이 개정 반대의 논거였다. 

우여곡절 끝에 분양가 규제가 해제된 지 얼마되지 않은 상황에서 분양가의 급격한 상승이 이루어진다면 분양가 상한제 철폐 반대를 주장했던 야권의 입지가 강화되면서 국민여론이 분양가 상한제의 재도입을 요구할 가능성을 배제할 수 없다. 만약 분양가 상한제와 유사한 형태의 주택시장 규제가 다시 도입된다면 즉, 분양가 상한제 탄력 적용제가 무산된다면 회복의 징후를 보이던 시장에 찬물을 끼얹을 것으로 보인다. 뿐만 아니라 분양가 상한제를 완화하자는 어떤 주장도 국민들을 설득할 수 없을 것이다.

이러한 맥락에서 분양가의 급격한 상승은 바람직하지 않다. 분양가 상한제가 철폐된 시점에서 주택건설업계는 높은 분양가 책정을 서둘 것이 아니라 분양가격 자율화의 순기능인 소비자의 변화된 수요를 적절히 반영한 고기능, 고품질 주택상품 개발에 박차를 가하는 것이 정도일 것이다.

분양가 상한제의 폐해는 주택의 품질을 획일화하고 소비자 선택권을 제한한다는 점이었다. 분양가 상한제 아래서는 표준화된 가격산정 체계가 적용되기 때문에 건설사들이 첨단 기술이나 최신·고급 자재를 사용하더라도 분양가에 반영하기 어려웠다. 공공은 저렴한 주택을 건설해 서민에게 공급하고, 민간은 다양한 품질과 가격대의 주택 상품을 공급해서 소비자의 주거요구를 충족시킨다는 주택시장의 기본적인 구조와 공공과 민간의 역할 분담 체계가 분양가 상한제로 인해 제대로 작동하지 못했던 것이다.

주택 품질이 원하는 수준에 못 미치면서 새로 분양받은 아파트를 소비자가 자기 돈을 들여 집을 고치는 사례가 자주 벌어졌고 신규 분양주택의 60% 정도가 기존 마감재를 뜯어내고 새롭게 공사를 하는 것으로 조사돼 있다. 이를 반영해 분양가 자율화를 주택품질의 다양화와 고기능화를 이루는 계기로 삼아야 할 것이다.

1/4분기 시장상황

주택시장 상황은 완연히 개선되어가는 양상이다. 인·허가 실적이 늘어나고 거래도 살아나고 있다. 신규 분양시장의 열기도 감지되고 있다. 그러나 아직까지 시장이 회복되었다는 증거로는 부족한 감이 있다. 거래의 증가는 이루어졌지만 거래증가가 가격상승으로 연결되지 못하고 있고, 분양시장이 열기를 띠고 있다고는 하나 지방의 열기에 비해 수도권의 침체 상황은 크게 개선되지 못한 상황이다.

● 주택 인·허가와 거래상황

주택경기의 대표적인 선행지표 중 하나인 주택인허가 실적이 증가세를 이어가고 있다. 국토교통부 발표에 따르면 2월 전국 주택인허가 실적은 3만3301가구로 지난해 같은 달보다 12.1% 증가했으며 14개월 연속 증가세를 이어갔다.

3월 들어 서울의 하루 평균 주택거래량은 1년 전보다 37% 늘고 주택인허가 실적도 14개월 연속 증가했다. 서울 및 수도권 요지에서 주말이 되면 아파트 분양 모델하우스 곳곳에 10만명이 넘는 인파가 몰려든다. 그러나 분양률은 그다지 높지 못하다. 수요자들이 아직도 주택시장에 대해 의구심을 갖고 있다는 방증으로 보인다.

서울시는 “올해 3월1일부터 20일까지 신고된 아파트 매매 건수는 8389건으로 작년 같은 기간에 비해 37% 정도 늘었다”고 밝혔다. 3월의 2/3가 지난 시점에서 2월 한 달치 거래량 8584건과 거의 같은 수준의 주택물량이 거래된 것이다. 이 추세라면 3월 말 거래량은 1만 건을 훨씬 넘어설 전망이다.

거래가 활발한 지역으로는 그동안 전세가가 많이 오른 강남권과 주택가격 대비 전세가율이 높은 곳이었다. 강동구는 3월20일까지 거래량이 635건으로 2월 전체 거래량 553건을 넘어섰다. 서울에서 전세가율이 75%로 가장 높은 성북구에서는 3월20일까지 509건의 거래가 이루어져 470건이었던 2월 거래량을 넘었다. 그러나 최근의 거래는 전세가가 높아진 후 집주인과 전세입자간의 손바꾸기 양상이어서 거래량 증가에 비해 주택가격은 크게 상승하지 않고 있다.

● 신규 분양시장

주택 경기가 완연한 회복세를 보이면서 새로 분양에 나선 아파트 모델하우스마다 많은 인파가 북적이고 있지만 여전히 신규 분양아파트의 절반은 1순위에서 미달을 보이고 있다. 실수요자 중심으로 매수세가 있기는 하지만 이것도 부산 등 지방도시의 강세가 나타나고 있는 것이지 수도권은 이에 미치지 못하고 있다.

모델하우스가 아무리 방문객 열기에 북적여도 겉보기와는 달리 분양 시장의 청약경쟁률은 ‘양극화’ 현상이 뚜렷하다. 입지조건이 좋고, 가격 경쟁력이 있는, 즉 분양가가 싼 단지엔 청약자가 몰려 실경쟁률이 수백대 1까지 치솟지만, 수요자의 외면으로 미달하는 단지도 속출하는 ‘양극화’, ‘분양가격 차별화’ 양상이 두드러지고 있다. 금년 상반기 주택분양을 준비중인 업체에서는 분양가 책정시 반드시 이점을 고려해야 만에 하나라도 우려되는 미분양사태를 예방할 수 있을 것이다.

신규 분양주택 청약경쟁률은 수도권보다 부산·대구 등 영남권을 중심으로 지방이 더 강세를 보이고 있다. 2015년 들어 1순위 청약경쟁률이 높았던 상위 10개 단지 중 수도권 단지는 2곳에 불과했고, 나머지는 모두 지방이었다. 특히 1월 경남 창원에서 분양한 단지는 일반공급 117가구 모집에 평균 185대1의 올해 최고 경쟁률을 기록했다.

그동안 신규 분양사업이 매우 어려운 곳으로 지목되던 대구의 경우 금년들어 혁신도시 입주수요가 부각되면서 분양한 5개 아파트 단지가 모두 1순위에서 마감됐다. 2015년부터 2016년 사이에는 혁신도시 입주시기와 맞물린 지방도시권에서의 청약열기가 높을 것으로 예상된다.

신규 분양가의 변동

분양가상한제가 풀리는 4월을 기점으로 주택건설업체들이 대규모 분양사업을 추진하면서 분양물량이 크게 증가해 4월 5만6000가구의 분양이 이루어질 전망이며, 강남 3구를 중심으로 분양가 인상움직임이 가시화되고 있다. 부동산114 전망에 따르면 4월 전국 신규 분양 아파트는 5만6808가구로 전 달의 4만2533가구보다 1만4275가구나 많다. 이는 월별 사상 최대치 물량으로, 분양가 상한제 폐지와 맞물려 대기했던 물량이 대거 쏟아져 나오고 있다.

강북에서 분양예정인 한 단지는 연초 예상 분양가를 3.3㎡당 1900만원 수준으로 잡았으나 4월 들어 분양가를 3.3㎡당 2200만원으로 정했다. 올해 9월 분양 예정인 송파구 가락동의 ‘가락시영 아파트’ 재건축은 9510가구 중 1634가구의 일반 분양분 분양가가 3.3㎡당 3000만원 선에서 결정될 것으로 보인다.

가격규제가 풀리면서 조합원들의 요구에 따라 재건축 단지의 일반분양분 가격이 갑자기 높아지고 있다. 올해 서울 강남권에 공급되는 재건축 아파트는 9개 단지 총 1만4387가구로, 이중 일반 분양 물량은 3055가구다. 이들 지역 조합원들은 강남 서초 송파 등 강남3구의 경우 분양가가 비싸도 수요가 있다는 확신에 따라 고가분양을 추진 중이다. 결국 주택시장의 정상화를 위한 분양가 상한제의 철폐가 재개발 재건축 지역 분양가 상승으로 이어지면서 전체 주택시장의 충격을 줄 우려가 커지고 있으며, 분양가 상한제 폐지가 주택시장의 지역적 양극화를 조장할 것으로 우려되고 있다.

변화된 주택수요 - 에코부머의 주택시장 진출

한국경제의 성장을 주도했고 가장 많은 자산을 축적했으며, 자본주의 시장 질서에 대한 믿음이 강한 베이비붐 세대의 자녀들이 연 60만명씩 주택시장에 진입하게 된다. 한국감정원이 추정한 자료에 따르면 2025년까지 연평균 60만명의 베이비붐 에코 세대가 주택시장에 신규로 진입할 것으로 예상하고 있다. 1979년부터 1980년대 중반에 태어난 이들은 베이비붐 세대가 메아리처럼 다시 출생 붐을 일으켰다고 해서 에코 부머 또는 베이비붐 에코(echo) 세대라고 부른다.

이들은 대부분 안정적인 소득원(즉, 군필, 대졸 후 안정적인 직장)을 확보할 경우 스스로 저축한 보유자산이 많지 않음에도 불구하고 부모세대의 신용과 자산을 토대삼아 저금리의 대출을 활용해 주택시장을 낙관하는 주택유효수요 계층으로서 주택시장에서 새로운 소비층으로 부각되고 있다. 향후 베이비붐 에코 세대가 본격적으로 주택 시장에 유입되고 1인가구가 늘어나는 경향이 지속될 경우 소형주택 등의 매매거래 증가와 함께 아파트 분양시장의 신규 수요계층으로 자리할 것이다.

실제로 ‘디딤돌대출’ ‘수익공유형 모기지’ 그리고 대출이자 연2.6% 고정금리에 원금분할상환인 ‘안심전환대출’제도 등이 마련되고, 각종 지원책이 속속 발표되자 이를 활용하는 한편 저금리 기조로 금융비용의 절대 부담이 줄어들자 1980년대 출생의 30대가 신규 분양시장의 확실하고 새로운 수요층으로 기능하고 있다. 이들은 전세난이 가중되자 전세보증금 대출을 얻기 보다는 저리의 주택구입자금을 얻어 전용면적 60㎡ 규모의 소형주택을 구입하면서 주택매매 시장으로 진입하고 있다.

정부의 잇따른 부동산 활성화 대책과 집값이 더 떨어지진 않을 것이라는 기대감을 공유하면서 이들의 시장진입이 확산되고 있다. 이들은 기존 주택을 매입하기보다 가격이 저렴한 신규 분양시장에 더 큰 관심을 보이고 있기 때문에 이들을 주된 수요층으로 설정한, 분양가가 저렴한 주택을 공급할 필요성이 커지고 있는 것이다. 주택산업 측면에서도 보유 자산이 많지 않은 30대가 최근 분양시장에 적극 참여하는 것은 향후 시장 전망을 낙관적으로 본다는 뜻이자, 시장이 낙관적으로 돌아갈 기본적인 조건을 형성하는 것이다.

최근들어 수도권에서 분양한 전용면적 85㎡ 이하 중소형 아파트 단지는 30대 계약자가 눈에 띄게 증가하고 있다. 분양시장에 30대가 늘어난 상황을 주택건설업체에서는 의미깊은 변화로 인식해 향후 부동산 수요층의 ‘세대교체’로 보는 것이 올바를 것이다.

과거 주택 구매를 주도했던 ‘베이비붐 세대’(1955~1963년생)가 정년퇴직 등 경제활동 일선에서 물러나면서, 그 자녀 세대가 부동산 시장의 주력 고객으로 부상하고 있는 것이다. 이러한 현상을 반영해 수익형 부동산의 경우는 주로 50대 이상 장년층이 임대 수입을 목적으로 투자하는 경우가 많고, 주택시장에서는 30대의 참여가 늘어가는 현상은 더욱 증가할 것이다.

이러한 변화가 진행되고 있기 때문에 이들 젊은 세대가 요구하는 주택기능과 고품질을 갖춘 신상품을 개발해 부동산시장에 출현한 새로운 수요에 적극적으로 대응하는 경영적 접근이 필요하며, 이와 함께 새로운 수요를 창출할 수 있는 연구개발 노력이 요구되는 시점이다.

분양가 자율화 시대 변화된 주택수요 대응 전략 모색해야

분양가 상한제 철폐 이후 과도한 분양가 책정 분위기가 나타나면서 한국주택협회는 전 회원사들에게 과도한 분양가 인상을 자제해 달라고 요청하는 공문을 보내는 상황이 전개되고 있다. 과도한 분양가 책정은 매매가격 상승을 일으키고 이로 인해 분양가 상승이 주택가격 상승을 초래한다는 여론이 형성될 경우 주택시장 정상화 분위기를 저해할 뿐만 아니라 정부의 규제 완화 정책이 더 이상 국민을 설득할 힘을 잃을 것을 우려했기 때문일 것이다. 실제로 재개발·재건축사업 일반분양분의 분양가격을 인상한다고 하더라도 업체의 경영여건을 크게 개선시키기보다는 조합원 몫으로 가격 상승분이 돌아가기 때문에 맹목적인 가격상승을 분명히 자제해야 한다.

이와 동시에 분양가 자율화를 통해 주택가격에 원가상승요인 및 일정한 수익을 확보할 수 있기 때문에 이제까지 제대로 대응하지 못했던 주택수요 변화와 주택의 고급화·고기능화 요구에 적절히 대응하는 한편 다양한 주택유형을 개발 공급해 주택산업의 안정적 발전과 경영의 영속성을 확보하는 접근이 필요하다.

용어설명

에코부머(echo-boomer) : 베이비붐 세대의 자녀세대

베이비붐 세대(1955~63년 출생)의 자녀 세대로, 1979~85년생(2015년 현재 만 30~36세)이 이에 해당한다. 이 용어는 부모세대로부터 경제적으로나 정서적으로 지대한 영향을 받는 세대라는 의미에서 붙여졌다. 밀레니엄 세대라고도 불리는 이들 세대는 전후세대 또는 불경기 후 사회적ㆍ경제적 안정을 바탕으로 풍요로운 생활을 하면서 1990년대를 전후해 소비문화의 주체가 됐던 베이비붐 세대의 자녀세대다. 즉, 부모세대가 이뤄놓은 사회적 기반 및 경제력 등의 영향력을 이어받은 이들이 20~30대를 지나 2010년대 들어 또 하나의 소비 주체로 부각된 세대다.

이들은 성장과정에서 정보화와 세계화를 경험하면서 문화적 다양성과 함께 뛰어난 외국어 구사능력 및 글로벌 마인드를 가지고 있으며, 강한 자기정체성을 특징으로 한다. 또 한국전쟁 이후의 궁핍한 삶에 지친 베이비부머들이 자식들에게만은 가난을 대물림하고 싶지 않은 간절함 때문에 에코부머들은 물질적인 풍요 속에 성장했으며, 부모세대로 부터의 경제적 여유를 물려 받는 경우가 많다.