감정전 현장검증의 필요 여부

최근 공동주택의 하자소송 중 원고 일부는 감정대상물에 발생한 하자에 관해 감정인도 선정되기 전 현장 검증이 반드시 이루어져야 한다고 주장하고 이를 채택하는 재판부도 있다.

그러나 공동주택에 결함이 발생했는지 여부 및 그 결함이 기능상, 미관상, 안전상 지장을 초래하는 ‘하자’인지 여부를 판단하기 위해서는 건축분야에 관한 고도의 전문지식이 요구된다. 단순히 비전문가가 육안으로 보기에는 심각한 하자가 발생한 것처럼 보이더라도, 실제로는 경미한 하자에 불과한 경우가 많다.

가장 쉬운 예로 육안으로 보기에 외벽 등에 미세한 균열이 발생한 것처럼 보이지만 대부분이 페인트 도색면이 갈라진 것일 뿐, 구조체 자체는 균열이 발생하지 않는 경우가 많다. 이 같은 도색면 갈라짐에 대한 보수는 도색공사로 충분하고 균열보수가 불필요하므로 두 경우는 명백히 구별되어야 할 것이다.

그러나 비전문가가 단순한 육안으로 이를 구별하는 것은 불가능하다고 본다. 더구나 하자소송에서 상당한 부분을 차지하는 미시공, 변경시공 부분은 검증할 수도 없다.

따라서 건축분야의 전문가가 아닌 원, 피고의 대리인 등이 참석한 가운데 감정대상물의 현황 및 특성을 올바르게 확인하고 판단하는 데는 한계가 있다. 오히려 법원의 심리 부담을 가중시키고 불필요한 소송비용만을 증가시킬 우려가 있다.

통상적으로 원고 감정신청서에 항목은 200여 가지에 달하는데, 현장검증이 이루어진다 하다라도 법원이 모두 직접 확인하는 것은 사실상 불가능하다. 따라서 현장검증이 진행될 경우에는 사실상 입주자대표회의 관계자 및 관리사무소 등이 주도적으로 현장을 안내하면서, 감정대상물에 발생한 결함 들 중 육안으로 보기에 그 상태가 특히 심각해 보이는 부분만을 선별해 검증이 이루어지게 될 가능성이 매우 높다. 이와 같은 일방적인 주도에 의해 현장검증이 먼저 이루어진다면 법원에 불필요한 예단을 형성할 우려마저 있다.

따라서 현장검증은 감정인에 의한 하자감정이 선행된 이후에 감정서를 기초로 하여 특정 하자의 성격이나 보수방법 등에 관해 다툼이 있어 그를 판단하기 위해 필요한 항목에 대해서만 법원이 직접 현장을 확인할 필요성이 있을 경우 그 부분을 특정해 감정인의 주도하에 이루어질 경우 현장검증이 필요하고, 또한 유익할 것이다.

세대 온돌마루판 두께 부족

최근 하자감정 항목들 중에는 준공도면에 표기된 세대 온돌마루판 두께가 부족하게 시공되어 온돌마루 자재비 차액 비용을 산정하고 있는 경우가 있다. 그러나 이 항목은 중요하지 않은 하자임에도, 세대수에 따라 많게는 억대에 이르는 상당한 보수비가 도출되는 경우도 허다하다.

감정인들은 ‘준공도면에 온돌마루판 두께는 10mm로 표기되어 있으나 실측결과 7.5mm에 불과하다’고 하여 10mm온돌마루판 재료비와 7.5mm온돌마루판 차액을 산정하고 있다.

그러나 기성제품 온돌마루 두께는 7.5mm상당이 대부분이고, 온돌마루로 지칭된 마루판 10mm두께는 생산조차 되지 않고, 다만 난방이 불가능한 비온돌용 원목마루만 10mm두께가 생산되고 있다. 또한 원목마루는 일반적으로 두께가 두꺼워 바닥 난방이 불가능하므로 가정용으로는 적합하지 않으며, 충격 흡수성이 우수해 스포츠센터나 교실 등에 바닥재로 많이 쓰인다

서울중앙지법 2011. 1.12.자 선고 2009가합 31609 판결문의 내용을 살펴보면 “원고는 세대 바닥마루판 두께가 설계도면과 상이하게 변경시공되었다고 주장하나 온돌마루를 납품한 업체는 납품당시 10mm온돌마루를 생산한 사실이 없으며 국내 마루업체는 2006년경 두께 7.5mm의 온돌마루만을 생산하고 있었던 사실을 인정할 수 있는 바, 위 인정 사실을 종합하여 보면 이 사건 아파트 설계도면을 두께 10mm인 온돌마루를 시공하도록 하는 내용인 것으로 볼 수는 없으므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.”라고 판시하고 있다.

따라서 도면에 표기된 온돌마루 10mm는 온돌마루 자체의 두께가 아니라 바닥 난방공사의 최종마감재로서 온돌마루 공사를 지칭하는 것이다. 즉 온돌마루를 고정하기 위한 접착제나 높이를 맞추기 위한 작업까지 포함해 통상적으로 온돌마루 두께를 표기한 것에 불과하므로 해당 하자는 시공상 하자로 볼 수 없을 것이다.

정홍식

필자는 고려대학교를 졸업하고 제26회 사법시험에 합격해 사법연수원 16기를 수료한 후 변호사의 길로 들어섰다. 법무법인 화인의 대표변호사를 맡고 있으며, 국토해양부 하자심사·분쟁조정위원회 위원장을 역임했다. 공정거래위원회 하도급 분쟁조정위원회 조정위원, 대한상사중재원 중재인 및 이사 등으로도 활동하고 있다. LH공사와 SH공사 등의 고문변호사 및 건설사 직원교육을 위한 강의도 하고 있다.