● 지난 달 메르스가 유행하면서 경제가 침체에 빠져들 조짐을 보이자 한국은행은 기준금리를 1.5%로 0.25% 더 내렸다. 경기침체로 경제성장률이 더 떨어질 것을 우려해 경기를 부양하기 위한 조치다. 그야말로 초저금리 시대에 접어든 것이다. 이 초저금리가 부동산시장에는 어떤 영향을 미칠까. 일단 부동산시장에는 긍정적 신호로 풀이된다.

기준금리 인하로 대출이자 부담이 줄어들고 취득 비용이 감소하면서 대출을 활용해 분양 또는 기존 아파트를 구입하려는 실수요자의 소비심리가 확대될 것으로 예상되기 때문이다. 매매가격도 상승세를 탈 가능성이 커졌다. 전세난이 해결되지 않고 여전히 공급이 부족한 상황에서는 집을 사려는 수요는 계속될 가능성이 높다.

초저금리, 부동산시장에는 긍정적

특히 중도금 대출금리가 인하되면 최근 메르스 사태에도 연일 수요가 몰리는 분양 시장에는 청약자들이 더욱 몰릴 것이라는 관측이 많다. 전세난에 쫓긴 실수요자들이 기준금리 인하로 자금조달이나 이자 등 금융비용이 줄어들어 주택 구매에 나설 가능성이 높아질 것이기 때문이다.

특히 초저금리로 갈곳을 잃은 유동자금이 오피스텔이나 상가 등 수익형 부동산 시장으로 몰릴 가능성도 점쳐진다. 이들 수익형 부동산을 통한 임대수익률이 상대적으로 더 높아지는데 따른 것이다. 다만 이로 인해 기존의 전세형태의 임대가 월세로 돌아서면서 전셋값 상승으로 이어지지 않을까 하는 우려도 없지 않다.

실제로 저금리 기조가 지속되면서 월세 거래 비중은 꾸준히 늘고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 거래된 서울 아파트 전·월세 거래량은 총 1만4076건으로 이 가운데 월세가 32.8%를 차지했다. 이는 관련 통계가 집계되기 시작한 2011년 1월 이후 가장 높은 수치다.

초저금리 현상은 가계부채와도 맞물려 있다. 그간 가계부채 증가의 원인으로 꼽혀온 것이 바로 금융규제 완화와 저금리 현상이었다. LTV(담보인정비율)나 DTI(총부채상환비율)가 완화되고 금리가 낮다보니 실수요자들이 금융기관의 대출을 받아 주택을 구매하는 경우가 늘어난데 따른 것이다.

기실 가계부채의 증가 문제를 두고서는 논란이 끊이지 않고 있다. 가계부채의 증가로 소비가 위축되고, 자칫 부동산가격이 떨어지거나 할 경우 큰 충격을 불러올 수 있다는 점이 부정적인 요인이다. 그러나 정부에서는 아직 가계부채가 관리할만한 단계를 넘어서지는 않았다고 판단하고 있는 듯하다. 전문가들사이에서도 주택을 담보로 한 대출이 많아 크게 걱정할 일은 아니라는 시각이 상당하다.

미국 금리인상 및 공급물량 과잉 유의해야

저금리가 부동산시장에 긍정적으로 작용하는 변수라면 미국의 기준금리 인상과 쏟아지는 공급물량은 부정적으로 작용할 수 있는 변수들이다. 특히 미국이 금리를 인상할 경우 한국은행도 환율방어 차원에서 기준금리를 올릴 수밖에 없어 결국 주택담보대출이 많은 국내 주택시장에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 높다는 것이다.

금리가 올라 가계의 대출금 상환부담이 늘어나면 금융기관의 위험도 늘어날 수밖에 없다. 이는 시장 전체를 위험에 빠뜨릴 소지도 없지 않다. 그러나 아직은 전문가들사이에서 국내 부동산시장에 미칠 영향은 크지 않을 것이라는 의견이 다수를 차지하고 있는 듯하다. 오히려 금리인상이 경기회복을 의미하는 신호가 될 수 있다는 견해도 있다.

공급물량도 전문가들이 우려하는 변수가운데 하나다. 최근 비수기도 아랑곳하지 않은 채 물량이 쏟아져 나오면서 공급과잉을 초래할 수도 있다는 점 때문이다. 실제로 최근들어 인·허가, 착공, 분양 등의 수치가 급격히 상승하고 있는 것으로 나타나고 있다.

국토교통부에 따르면, 올해 4월 주택 인·허가 실적은 전국에 걸쳐 5만1345가구로 전년 동월 대비 20.2% 늘어났다. 착공 또한 5만7842가구로 전년 동월 대비 20.3% 증가를 기록했다. 분양은 전년 동월에 비해 42.8% 증가해 5만5358가구에 달한다.

이 때문에 실제로 지방에서는 물량을 조절해야 하지 않느냐는 의견도 제기되고 있다. 입주물량이 늘어나는데도 공급이 계속될 경우 미분양 물량이 늘어날 수 있다는 것이다. 이로 인해 지방의 경우 지역에 따라 분양에 차별화가 나타나면서 양극화 현상이 일어날 수 있다는 지적도 나오고 있다.

에코세대 시장진입, 분양가 인상 등도 변수

이들 요인외에 이른바 에코세대로 불리는 베이비부머 자녀세대들의 시장진입, 분양가상한제 폐지에 따른 분양가 상승 압력, 메르스 사태에 따른 경기침체 및 소비심리 저하에 따른 내수부진 등도 변수로 작용할 수 있다.

에코세대의 경우 최근의 부동산시장 호황을 타고 구매대열에 가담한 수요자들이 많다. 일정 부분 부모세대로부터 자금지원을 얻기도 하지만, 초저금리 현상이 이들을 적극적으로 부동산시장으로 끌어들이는 요인이 되고 있다는 분석이 많다. 수익을 올릴 마땅한 다른 투자처가 없기 때문이다.

이들은 비단 주택뿐 아니라 수익형 부동산에도 상당한 관심을 보이는 것으로 알려졌다. 부모세대들이 노후준비를 제대로 하지 못한 것을 지켜본 세대여서 부모세대의 전철을 밟지 않고 미리 노후준비를 한다는 차원에서 수익형 부동산에 대한 투자에 참여하고 있다는 것이다. 

메르스 사태는 그 자체로 부동산시장에 영향을 주는 요인은 아니겠지만, 사태가 쉽게 가라앉지 않으면서 불안감으로 소비심리가 위축되는 것이 문제다. 이것이 내수부진으로 이어져 경제 전반에 걸쳐 악영향을 미치고 있다. 정부나 정치권에서 메르스 추경을 거론할 정도로 상황이 좋지 않다.

분양가상한제 폐지는 민간택지에서 분양하는 아파트에 해당된다. 벌써부터 재개발·재건축단지들을 중심으로 분양가 인상 논의가 분분하다. 특히 재개발이나 재건축의 경우 분양가 인상이 조합원의 부담을 덜어줄 수 있다는 점 때문에 가능성이 높게 점쳐진다.

그러나 공공택지에서 분양하는 아파트는 여전히 분양가상한제의 적용을 받는다. 이 때문에 실수요자 중심으로 움직이는 부동산시장에서 분양에도 양극화 현상이 나타날 소지가 있다는 견해도 있다. 즉 분양가상한제의 적용을 받는 공공택지 중심으로 수요자들이 몰릴 가능성이 높다는 것이다.

또 분양가 인상이 현실화될 경우 오히려 주택시장에 마이너스로 작용할 수 있다는 지적도 제기된다. 주택시장이 오랜 침체에서 벗어나 회복세로 접어든 것은 아파트의 품질은 진화하면서도 분양가가 적정선을 유지했다는 판단에 따라 실수요자들의 참여가 늘어났기 때문이라는 것이다. 즉 분양가가 오르면 실수요자들은 다시 주택시장을 외면할 수도 있다는 얘기다.

어쨌든 하반기 부동산시장에는 여러 변수들이 도사리고 있다. 이들 변수들이 시장의 큰 흐름을 돌려놓지는 못하더라도 국지적으로 영향을 미칠 가능성은 얼마든지 상존한다. 따라서 수요자들의 입장에서는 이들 변수의 움직임을 유심히 살펴야 할 것이다.

부동산114가 정리한 주요변수

 

● 부동산114에서도 하반기 주택시장의 전망과 함께 시장에 영향을 미칠 주요 변수들을 정리했다. 부동산114에서 정리한 변수들은 미국발 금리인상과 가계부채 문제외에도 주택거래량 증가, 전셋값 상승, 미분양 감소, 입주물량 증가 등을 변수로 꼽았다. 그 내용을 잠시 들여다보자.

 

■전국 주택매매 거래량 증가세 지속

전국 주택매매 거래량 월별 증가세가 2014년 동기간 대비 커졌다. 2014년 주택매매 월별 거래량 증가폭은 3월 13.5%, 4월 3.6%에 그쳤지만 올해에는 3월 41.9%, 4월 7.7%로 전년동기 대비 증가폭이 확대됐다. 전세난에 지친 실수요자들이 아파트보다 매매가격이 낮은 연립·다가구 주택 구매로 이동한 영향이 크다.

 

여기에 수익공유형 모기지론, 안심전환대출 등 대출여건이 좋아져 주택구매 수요가 30~40대로 확대됐다. 2015년 하반기 주택매매 거래시장은 저금리 상황에서 주택을 구매하려는 수요가 조금 더 이어지며 거래량 증가세가 지속될 것으로 보인다.

 

■끝나지 않는 전셋값 상승, 전국 전세가비율 70% 육박

주택 시장에 미치는 가장 큰 변수는 `전셋값 상승이 언제까지 지속될지’ 여부다. 전국 아파트 매매가 대비 전세가 비율은 70%에 육박했다. 아파트 1호당 전세의 전국 평균가격은 2억원을 넘어섰다 저금리 기조에 따른 집주인들의 월세 전환 가속화와 재개발·재건축 이주수요에 따른 영향으로 전셋값 상승세가 계속될 전망이다. 전셋값 비율이 높은 지역은 보증금 반환이 안전한 전세매물 품귀 현상으로 매매전환 수요 증가에 지속적인 영향을 미칠 전망이다.

 

■전국 아파트 미분양 2014년 상반기 대비 44.1% 감소

올해 4월 기준 전국 아파트 미분양 물량은 2014년 상반기 5만257가구 대비 2만8093가구로 44.1% 줄어들었다. 아파트 신규분양 물량이 증가한 가운데 준공후 미분양 물량을 포함해 이처럼 큰 폭으로 줄어든 것은 재고아파트 시장에서 저렴한 매물이 소진되고 가격이 오르자 실수요가 유입된 영향이다.

 

미분양 물량 감소세는 하반기 들어서 다소 주춤해질 전망이다. 4월 들어 전월 대비 미분양 감소폭은 3월 14%에서 2.8%로 낮아졌다. 약 43만가구가 분양시장에 나올 것으로 추정돼 입지가 떨어지는 사업장에서 미분양 물량이 늘어날 가능성도 있다. 자금여력이 가능한 범위에서 수요자들이 선호하는 사업장을 선별해 청약통장을 사용해야 할 것이다.

 

■하반기 입주물량 증가, 화성, 세종 가격 상승 `브레이크`

하반기 전국 아파트 입주물량은 상반기보다 24.5% 늘어난 14만 가구다. 지역별로 전국에서 입주예정 물량이 많은 곳은 동탄2신도시로, 경기도 화성시에 1만1120가구가 입주한다. 그 뒤로 세종시 7624가구, 부산 7618가구 등이 입주한다. 하반기에 대규모 입주물량이 집중된 화성과 세종시는 가격 상승폭이 제한적일 것으로 보인다.

 

■미국 기준금리 인상 가능성 커져, 국내 점진적인 영향 예상

미국은 경기 회복에 돌입하면서 기준금리인 연방기금금리 인상 시기를 조율하고 있다. 시장에 미치는 영향력은 ‘가늘고 길게’ 이뤄지도록 진행할 계획이다. 미국 기준금리는 2008년 12월 1%에서 0.25%로 낮춘 이후 8년 연속 유지되고 있다. 정부에서도 미국의 기준금리 인상에 따른 국내 기준금리 상승 여파는 크지 않을 것으로 보고 있다.

 

국내 경제의 경기 회복속도가 기대보다 느리고, 가계부채까지 급증해 기준금리를 올리면 국내 소비위축을 야기할 수 있기 때문에 미국 기준금리 인상의 즉각적인 반영보다는 시장을 지켜본 이후 천천히 반영하겠다는 방침이다. 따라서 변동금리 상승에 따른 대출이자 부담은 2015년 하반기에는 크게 늘어나지 않을 가능성이 높지만, 시간이 지날수록 부담은 커질 수 있다. 따라서 부채상환능력 고려와 자기자본 비율을 높이는 전략이 필요하다.

 

■주택담보대출 급증, 금리 인상 시 `가계빚` 가중

저금리 기조가 유지되고 주택매매 거래량이 급증하면서 가계부채는 1분기 말 1100조원에 육박한 1099조3000억원이다. 반면 가계대출 연체율(2015.3월 기준)은 전년동기(0.65%) 대비 0.48%로 낮아져 주택담보대출의 부실 우려 가능성은 크지 않은 상황이다.

 

아파트의 분양시장 호조와 주택거래량 증가세가 이어지면서 하반기 주택담보대출 규모는 더 커질 것으로 예상된다. 다만 미국의 점진적인 기준금리 인상에 대비해 `가계빚 구조조정` 작업은 선제적으로 필요한 시점이다.