● 하반기 수도권 주택시장은 전반적으로 온기가 더 이어지는 국면이 될 전망이다. 전세가격 급등으로 세입자들이 상반기에 이어 하반기에도 전세시장에서 매매시장으로 이동하는 현상이 지속될 것으로 예상된다. 깡통전세에 대한 두려움, 월세에 대한 부담이 커지면서 차라리 낮은 금리를 활용해 집을 사자는 쪽으로 ‘사고의 전환’이 가속화할 것이기 때문이다.

미국 금리가 급등하지 않는 한 주택시장 활황세는 계속될 것으로 예상된다. 내집마련 수요자들이 기존 매매시장보다는 신규분양에 관심을 더 쏟고 있어 분양시장이 매매시장을 이끌어가는 모양새가 될 것 같다.

다만 지방 주택시장은 활황세가 장기간 이어진 만큼 정점에 도달할 가능성이 있으므로 신중한 접근이 필요할 것이다. 전세가격은 오름세가 지속될 것이나 세입자들이 매매시장으로 유입되면서 상승률은 상반기보다 다소 둔화할 전망이다.

하반기에도 주택시장 훈풍 예상

현재 수도권 주택시장은 회복세를 지나 확장기로 접어든 단계이다. 그동안 위축됐던 거래량은 월 10만 건을 훌쩍 뛰어넘을 만큼 뜨겁다. 분양시장, 법원 경매시장은 과열 기미까지 보인다. 이런 추세는 적어도 연말까지는 이어질 것이다. 이런 견해는 전문가들 사이에서 시장을 보수적으로 보든, 낙관적으로 보든 대체적으로 동의를 하는 것 같다.

실제로 주택산업연구원은 ‘2015년 하반기 주택시장 전망’ 보고서에서 7월 이후 주택시장은 회복세가 지속될 것으로 예상했다. 주택산업연구원에 따르면 전국의 주택 매매가격은 하반기에 1.1% 올라 지난해 말보다 연간 2.5% 상승할 것으로 전망됐다.

특히 올 들어 주택 거래가 활발한 수도권은 하반기에 1.3% 올라 올 한 해 상승률은 3%일 것으로 전망됐다. 연구원은 이번에 수도권의 주택 매매가격 상승률을 지난해 말 전망치(2%)보다 1%포인트 상향 조정한 것이다.

주택시장을 좀 더 낙관적으로 보는 사람들은 내년 말까지 호조세가 이어질 것으로 내다본다. 베이비부머의 자식세대인 30대 에코베이비부머(500만명 가량)의 주택시장 참여가 본격화됐다는 이유에서다. 주택시장의 세대교체 현상이 자연스럽게 나타나면서 주택시장 활기가 계속될 것이라는 얘기다. 부동산시장은 한번 활황세로 접어들면 곧바로 꺾이지 않는 ‘경로의존성’도 고려돼야 한다는 지적도 있다.

시장의 관심은 하반기에 단행될 미국의 금리인상 변수다. 연내에 미국이 기준금리를 올릴 경우 한국도 영향을 받을 수 있다. 하지만 갑작스럽게 금리를 큰 폭으로 인상하지 않는 한 확장 기조를 보이고 있는 한국 주택시장이 크게 위축되지는 않을 것이다. 심리적으로 다소 움찔할 가능성은 배제할 수 없으나 계속되고 있는 전세난, 분양시장 열기, 정부의 부동산규제 완화 기조 등을 감안할 때 주택시장이 갑자기 얼어붙을 가능성은 낮다.

다만 미국 금리가 올라갈 경우 고정금리 대출 이자율이 다소 올라갈 가능성은 염두에 둬야 한다. 실제로 최근 글로벌 금리가 상승하면서 정책당국이 정책 모기지 금리를 잇따라 올린 바 있다.

정부의 정책 스탠스도 관심

부동산시장에서 정부의 정책은 매우 중요하다. 때론 부동산 정책이 시장에 절대적인 영향을 미치기도 한다. 참여정부가 시장 안정 정책을 내놓을 때는 단기적으로 가격 결정 요소의 70~80%를 차지하기도 했다.

사실 지금의 부동산시장 활성화는 정부가 시장을 살리기 위해 내놓은 전방위 대책의 영향을 무시할 수 없다. 정부 고위 관계자는 최근 사석에서 “거래활성화, 혹은 회복이라는 정부의 정책적 목표를 1분기에 이미 달성했다”고 말했다. 시장이 이미 완연한 회복세로 접어든 만큼 더 이상 파격적인 거래활성화 조치를 내놓지 않고 지켜보겠다는 얘기다.

국토교통부가 억대연봉자도 연 1%대 초저금리로 대출(변동금리)을 받을 수 있는 ‘수익공유형 모기지’ 상품 출시를 무기한 연기한 것도 이 때문이다. 가계부채를 심화시킬 수 있다는 지적이나 금융위원회의 고정금리대출인 안심전환대출과 엇박자 문제 등이 고려되지 않은 것은 아니지만 주택시장이 이미 활성화가 된 마당에 정부가 나서 또 군불을 땔 필요가 있느냐는 현실적인 의견도 반영된 것으로 보인다. 정부는 나중에 부동산시장이 냉각됐을 때 활성화 카드로 사용하겠다는 복안을 갖고 있어 이 상품의 출시는 시간이 다소 걸릴 전망이다.

그렇다고 정부의 부동산 정책 기조가 크게 달라지는 것은 아닌 것 같다. 정부는 부동산 정책의 상징이나 다름없는 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제 완화를 내년 7월까지 1년 더 연장하기로 했기 때문이다. 주택시장에 유동성을 더 공급하겠다는 뜻이다.

지난해 8월부터 DTI를 전 금융권과 수도권에 60%, LTV는 전 금융권과 전국에서 70%로 완화하고 있다. 정부는 논란이 끊이지 않는 가계부채 문제는 아직 감내할 수준이라고 보고 부동산시장의 활성화를 통한 밑바닥경기 살리기라는 쪽에 정책적 초점을 더 두려고 하는 것 같다.

분양시장 열기는 이어질 듯

요즘 주택시장의 가장 큰 트렌드는 새 아파트 선호현상이다. 이런 현상은 특히 아파트 구매권을 쥐고 있는 주부들 사이에서 강한 것 같다. 1인당 국민소득이 3만 달러에 육박하다보니 주거공간 소비에 대한 기대가 높아진 때문이다. 과거 5000달러 시절에 지었던 아파트는 성이 차지 않는 것이다.

여기에다 청약1순위 자격기준, 재당첨 제한, 전매제한 등 각종 청약규제가 대폭적으로 완화되면서 단기 전매차익 수요가 크게 늘어났다. 지방이나 수도권에서 분양권 손바뀜(수도권의 경우 계약~입주까지 3차례 정도)을 감안할 때 청약수요의 절반 이상은 단기차익 수요인 것으로 추정된다. 중견건설업체의 한 임원은 “웃돈이 눈에 보이는 데 누가 청약을 하지 않겠느냐”며 “요즘 청약시장은 일종의 무위험시장인 셈”이라고 말했다.

건설업체들도 ‘물들어 올 때 배 띄우자’는 식으로 분양몰이에 나서고 있다. 부동산114에 따르면 올 7~12월 사이 신규 분양되는 아파트는 총 17만4123가구에 달한다. 상반기에 공급된 물량인 19만여 가구보다는 다소 적다. 그러나 부동산114가 공급물량 집계를 시작한 2000년 이후 최대 물량이다. 이처럼 분양물량이 많을 경우 연말로 갈수록 일부 미분양이 생길 가능성이 있다. 부동산경기의 침체때문이라기보다는 일시적인 소화불량으로 봐야 할 것 같다.

하반기에 시장의 관심은 과연 고분양가 후폭풍이 불 것이냐 하는 점이다. 민간택지에 대한 분양가 상한제가 폐지되면서 인기지역 아파트 분양가가 올라갈 가능성이 있다. 하반기에는 강남지역에서는 가락시영 등 대규모 재건축 일반 분양이 대기하고 있다. 지금과 같이 분양시장이 뜨거운 상황에서는 조합원들은 일반분양가를 높여 자신들의 부담금을 낮추고 싶은 유혹이 생긴다. 그만큼 일반 분양가는 상승 압박을 받을 수 있고, 실제 분양가도 올라갈 전망이다.

그러나 오히려 역풍이 불 수 있다. 고분양가 논란이 드세지면서 분양가 상한제 재도입을 요구하는 목소리가 시민단체를 중심으로 제기될 수 있어서다. 국토교통부 관계자는 “이미 사실상 폐지한 분양가 상한제를 특정지역에서라도 다시 적용하는 것은 쉬운 결정은 아니다”며 “강남 재건축 아파트 일반분양가를 예의주시하고 있다”고 말했다.

전세시장 불안은 계속

전세시장 불안은 전세종말이나 전세소멸의 한 현상이다. 말하자면 구조적이고, 고질적인 문제이기 때문에 지속될 가능성이 크다. 주택산업연구원도 하반기에 전세가격이 1.6% 오를 것으로 예상했다.

지역별로 서울지역은 상대적으로 전세난이 좀 더 심화할 가능성이 있어 보인다. 부동산 경기회복으로 재개발, 재건축 사업에 따른 철거이주가 본격화하고 있는데다 입주물량도 많지 않아 수급불균형에 따른 전세가격 상승압력을 좀 더 받을 수 있다는 얘기다. 하지만 상승률은 상반기보다는 다소 낮을 가능성이 있다. 주택시장에서 세입자들이 전세시장에서 빠져나와 매매시장으로 이동하고 있기 때문이다.

단기간에 전셋값이 지나치게 올라 피로감을 느끼고 있는 점도 한 요인이다. 하지만 새로 전세를 구하거나 이사를 가는 세입자 입장에서 볼 때 피부로 느끼는 전셋값 상승률은 클 것으로 보인다. 그동안 2년간 상승분이 그대로 누적되기 때문이다.

월세는 전반적으로 하락 추세가 계속될 전망이다. 월세 공급 물량이 많지만 세입자들이 월세보다는 전세를 선호하기 때문이다. 이같은 수요와 공급의 차이로 인기가 많지 않은 낡은 다세대, 다가구주택 월세 등은 공실(빈집)이 많이 생겨나고 월세전환율도 하락할 가능성이 커 보인다. 이런 현상은 집주인들의 월세화 기대만큼 세입자들이 빠른 속도로 뒤따라오지 않아서 생기는 현상이다.

지방 주택시장은 조심조심

지방 주택시장은 각개전투 양상이 나타날 전망이다. 부산과 대구, 광주 등은 활황세가 적어도 연말까지 이어질 것이다. 분양시장 호황, 저금리, 전세난 등이 기존 매매시장 활성화에 도움을 줄 것으로 보인다. 다만 세종시로 인구가 유출되고 있는 대전시, 지역경제가 침체된 전남지역은 약보합세가 점쳐진다.

부산과 대구, 광주의 경우 하반기 상승기조가 나타난다고 하더라도 내년 이후까지 지속될지 여부는 불투명하다. 지방은 2007년 부산을 시작으로 최장 8년 이상 이어진 만큼 추가 상승세가 한계가 있을 수 있기 때문이다.

지방은 이미 주택보급률이 100%를 넘어 교체수요에 의해 시장이 움직이는 구조다. 더욱이 내년부터는 입주물량이 대거 쏟아지기 때문에 주택시장 회복세가 지속되지 않을 수 있다. 물량 앞에 장사없는 법이다. ‘부동산시장이 오늘 좋으면 내일 좋을 것’이라는 막연한 낙관론보다는 좀 더 현실을 직시할 필요가 있다는 생각이다.

상가, 오피스텔 수익형 부동산은 맑음

하반기 미국 금리인상을 다소 걱정하고 있지만 여전히 우리나라는 초저금리시대를 보내고 있다. 지금까지 한번도 경험해보지 못한 만큼 부동산시장에도 적지 않은 영향을 미치고 있다. 금리가 낮아지면서 오피스텔이나 상가, 빌딩 시장에 큰 손들의 발길이 잦아지고 있는 것이다.

특히 손쉽게 투자할 수 있는 오피스텔의 경우 청약을 받기 위해 밤샘 줄서기를 할 정도로 분양시장이 뜨겁다. 마땅히 투자할 만한 곳을 찾지 못한 부동자금이 수익형 부동산시장으로 쏠리고 있는 것이다. 인구 구조적으로 오피스텔이라도 구해 노후를 대비하려는 베이비부머의 니즈를 반영한 것으로 보인다. 또 경기 침체로 자본이득(시세차익)에 대한 기대가 크지 않자 임대소득으로 보상받으려는 심리도 가세했을 것이다.

수익형 부동산은 시중 금리와 비교우위를 통해 투자여부를 결정하는 상품이다. 금리가 크게 올라가지 않는 한 수익형 부동산 열풍은 앞으로도 계속 이어질 것이다. 다만 일부 오피스텔이나 상가는 국지적으로 공급과잉이 아닌지, 역세권 등 입지 경쟁력을 확보하고 있는지 체크하는 것이 필요할 것 같다. 단기적으로 가격이 급등해 메리트가 크지 않은 곳이 많으니 임대수익률과 땅값 등을 꼼꼼히 따진 뒤 투자하는 것이 좋을 것이다.