공공 주도하는 주택재개발

정비기반시설이 열악하고 노후불량건축물이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하기 위해 정부가 주도하는 정비사업이다. ‘도시 및 주거환경정비법’에 근거한 정비구역에서 사업계획을 수립한다.

과반수 조합원의 동의를 얻어 지자체가 사업을 진행할 수 있다.

법률에 따라 기본계획을 수립하면 조합을 설립하고 정비 구역 내 토지·건축물 소유자의 동의를 얻어 사업시행인가를 요청한다. 이에 따라 관리처분계획이 수립되면 계획에 따라 사업내용이 확정되고 진행된다.

민간 주도하는 주택재건축

노후불량주택의 소유자들이 자발적으로 조합을 결성해 낡은 주택을 헐고 새로 주택을 짓는 사업이다. 주거환경과 주택가치를 높이기 위한 진행된다. 조합원이 직접 하거나 조합원에게 위임받은 지자체가 사업을 진행한다.

재건축 연한에 도달한 주택이 안전진단을 통과해 재건축이 허용되면 조합을 설립한다. 이후 사업시행인가를 받으면 시공사를 선정하고 관리처분계획에 따라 분양공고 및 신청·관리처분계획 수립·인가·착공에 들어간다. 사업이 완료되면 준공인가를 받아 이주한다.

Q&A 돋보기

Q, 무상지분율이 높다는 말, 무슨 말?

A 무상지분율이란 아파트 재건축단지에서 조합원이 추가 분담금을 내지 않고 이전할 수 있는 면적비율을 말한다. 기존 땅·주택의 가치와 재건축 용적률·분양가·시공비를 기준으로 산정한다. 예를 들어, 무상지분율이 200%일 때 100㎡ 아파트에 살던 사람은 재건축 후에 200㎡아파트를 받는다. 무상지분율이 높을수록 조합원이 분양받는 아파트면적이 넓어진다. 즉 무상지분율이 높다는 말은 사업성이 좋다는 말과 같다.

Q. 개발이익비례율 어떻게 산출해?

A 재개발사업이 완료된 이후에 기존보다 얼마나 땅과 건축물의 가치가 올라갔는지를 나타내는 수치가 개발이익비례율이다. 개발이익비례율이 높을수록 조합원 개인에게 돌아가는 금액이 커지므로 그만큼 사업성과 투자가치가 높다고 할 수 있다.

Q. 공공관리제도란 무엇?

A 공공관리제도란 재개발이나 재건축 같은 정비사업의 초기단계부터 해당 정비구역의 지자체 등 공공이 참여해 사업을 지원하는 제도를 말한다. 조합 운영의 투명성, 전문성 강화 등을 관리·감독해 사업이 원활히 진행되는 것을 돕기 위해 도입됐다.

한편, 정비사업의 자율성을 침해하고 공공관리제에 묶여 예산편성이 더뎌지는 문제가 있다는 비판도 있다. 이와 관련해 국토부가 공공관리제 관련 제도 개정을 예고한 상태다.

현재 서초구 신반포궁전 재건축 정비사업이 공공관리제를 적용받는 조합설립 예비추진위원회를 승인받았다.

Q. 사업진행 방식, 확정지분제 or 도급제

A 재건축시공사를 선정할 때, ‘확정지분제’라는 용어가 자주 등장한다. 사업을 따내기 위해서 시공사 선정단계에서 조합원에게 특정 무상지분율을 보장하는 것을 뜻한다. 그런데 무상지분율은 재건축 사업으로 얻는 개발수익에 따라 결정한다. 따라서 시공사 선정단계에서 무상지분율을 결정하는 것은 원칙적으로 불가능하다.

최근엔 ‘도급제’로 사업을 진행하는 사례가 많다. 재개발·재건축 조합이 사업의 주체가 되고 시공사는 조합과 계약한 내용에 따라 공사를 진행하여 그에 맞는 공사비를 정산하는 방식이다. 시공사 입장에서 미분양 부담을 덜 수 있다.

잠깐만요!

 

재건축 전 안전진단 통과해야

재건축을 하기 위해선 전문기관(한국시설안전공단, 한국건설기술연구원)으로부터 구조안전성과 주거환경을 중심으로 평가하는 안전진단을 통과해야 한다. 안전진단 점수는 구조안전성 20%+건축마감·설비도 30%+주거환경 40%+비용분석 10%로 평가된다.(5월 29일 기준)

 

 

 

준공 30년 지나거나 층간소음 심해도 재건축 가능

재건축 가능 연한이 40년에서 30년으로 단축됐다. 연한에 도달하지 않더라도 구조적인 결함이 인정되면(구조안전성 평가 E등급 판정) 재건축이 허용된다. 층간소음이 심하거나 설비가 노후화돼 주거환경이 열악한 경우에도 재건축을 할 수 있다. 아파트 수직증축 리모델링은 준공된지 15년이 지나면 3개층 이하 규모로 가능하다.