제1주제

주택연금 가입이 고령층 소비진작에 미치는 영향

발표 : 고제헌(주택금융연구소 연구위원)

● 2000년 중반 이후 가계 평균소비성향이 감소 추세를 보이는 가운데 특히 고령층의 평균 소비성향이 다른 연령층에 비해 크게 감소했다. 일반적으로 고령층은 다른 연령층보다 평균소비성향이 높은데 그 차이가 한국은 다른 국가에 비해 작다(2012년 기준).

한국 고령층 인구의 소득별 구성을 보면 근로·사업소득의 비중이 OECD 국가 중 가장 높다. 또한 고령층 근로는 대부분 임시·일용직 노동형태로 이루어지며 고령층 임금근로자 중 61.2% 이상이 최저임금 미만의 근로자이다.

‘주택연금수요 실태조사’(2012~2014년)를 분석한 결과, 고령가구의 한계소비성향은 소득 유형에 따라 차이가 있다. 이와함께 주택연금 월지급금에 대한 한계소비성향이 다른 유형 소득의 한계소비 성향보다 큰 것으로 나타나고 있다.

주택연금의 한계소비성향은 0.8로 가장 높고 근로·사업소득의 한계소비 성향은 0.68로 가장 낮다. 예를 들면, 주택연금 가입으로 소득이 100만원 증가할 경우 소비는 80만원 증가하는 반면, 근로소득이 100만원 증가할 경우 소비는 68만원 증가한다는 의미이다.

이는 주택연금은 평생 지급이 가능해 월지급액이 안정적 소득으로 자리잡아 소비성향이 높지만, 고령층의 근로·사업 소득은 불확실성이 커 소비성향이 낮은 것으로 해석할 수 있다. 따라서 주택연금이 고령자에게 노후 생활자금 마련이라는 본연의 기능을 수행하는 외에 주택연금 활성화가 고령층의 소비진작에 기여할 수 있다.

먼저 건전성 부문을 살펴보면 주택금융 스트레스 관리를 위해 물가, 금리 등 경제변수의 안정적 관리와 주택시장 정상화, 지속적인 경제성장 기반 구축이 필요하다. 최근의 주택금융규제 완화는 적정 LTV 수준 내에서 유지되고 있다고 판단된다.

주택금융시장 스트레스 테스트 분석에서 소비자물가지수, 시장금리인 CD수익률, GDP, 주택가격지수가 스트레스 요인으로 식별된다. 주택자금대출 리스크와 주택자금대출의 건전성을 유지하기 위한 적정 LTV를 VaR(Value at Risk) 기법으로 분석한 결과 73~77% 수준으로 분석된다.

주택담보대출비율, 특히 거주목적 대출비율이 증가할수록 가구의 연체 가능성이 낮아지고 소득계층·연령계층별로 특성이 달라 이를 반영한 접근이 필요하다. 주택금융시장의 안정성 유지와 가계부채의 질적 구조 개선을 위해 가계대출의 성격과 용도에 대한 모니터링이 필요하며, 거주목적형, 임대목적형, 선임차-후구입형 주택담보대출 등 주택담보대출 상품의 다양화도 필요하다.

다음으로 포용성 측면을 살펴보자. 주택구입자금 차입에 제약을 받는 가구를 분석한 결과 자산제약이 소득제약에 비해 큰 것으로 나타났는데. 이는 자산제약을 고려한 주택금융 포용성 확대가 필요함을 보여준다. 특히 자산제약이 큰 가구형성 단계에 대한 모기지 보증 상품을 활성화하고, 소득제약이 큰 은퇴계층에 대한 자산 유동화 등 소득확보 방안을 마련할 필요가 있다.

끝으로 소비자 보호 측면을 살펴보면, 주택금융 소비자의 합리적 선택을 위해 사전적·사후적 위험에 대해 충분한 정보제공과 보호장치가 필요하다.

제3주제

서민주거지원을 위한 주택금융의 역할과 과제

발표 : 김덕례(주택산업연구원 연구위원)

● 서민의 주거 및 생활안정을 위해 서민주택금융은 지불가능성(Affordability), 안정성(Stability), 위험공유(Risk Sharing), 자산축적(Saving) 기능이 필요하다. 미국, 영국, 싱가포르는 금융기관이 소비자와 위험을 공유하고 있으며 저축기능과 연계된 다양한 지분대출(equity loan)을 통해 지원계층의 구매력을 높여 주택구입을 지원하고 있다.

우리나라는 ‘내 집 마련 디딤돌 대출’을 도입해 지불가능성과 안정성 및 자산축적 기능을 강화하고, 금융기관이 소비자와 위험을 공유하는 수익공유형 모기지를 도입했지만, 여전히 금융기관이 소비자와 위험을 공유하는 제도가 미흡하다. 변동금리 중심으로 미래에 지불가능성 문제가 나타날 수 있어 보완이 필요하다.

서민주택금융의 역할을 제고하기 위해 서민개념 정립을 통한 지원대상자에 대한 선택과 집중, 지분대출(equity loan) 형태의 주택금융 상품 개발 및 활성화, 서민의 금융소비 특성을 고려한 제도 개선이 필요하다.

서민은 자산 6분위 이하의 소득 3~6분위 구간의 가구로, 2014년 기준으로 전체 가구의 30% 정도인 545만8000가구에 이른다. 이 중에는 부채가 많고 소비가 많은 고위험가구도 9만2000가구에 이르는 것으로 파악되고 있다.

주택 구매력이 떨어지는 서민가구를 위해 주택구입자금의 일부를 지분대출(equity loan) 형태로 공급해 구매력을 높여줄 필요가 있다. 비거치식 원(리)금 상환의 고정금리 방식 상품의 확대 및 금리 변동과 집값 변동에 대한 위험을 금융기관과 공유할 수 있는 유한책임대출(비소구대출)을 도입해 서민가구의 안정성과 지불가능성을 제고할 필요가 있다.

특히, 낮은 신용등급과 높은 리스크로 저금리의 제도권 금융을 활용할 수 없는 서민을 위해 ‘사회적 금융(social finance)’을 도입해 서민가구의 신용부족을 보완하고 높은 리스크를 공유하는 방안이 필요하다.

한편, 이번 세미나에서는 주제발표에 이어 조만 KDI국제정책대학원 교수의 사회로 송인호 KDI 연구위원, 이종권 토지주택연구원 선임연구위원, 이재연 금융연구원 선임연구위원, 장용동 헤럴드경제 대기자, 지규현 한양사이버대 교수, 서영대 주택금융공사 주택보증부장이 패널로 참여해 토론의 시간을 가졌다.

이번 세미나와 관련, 주택금융공사 관계자는 “공공 주택금융기관과 학계전문가가 함께 주거복지 향상을 위해 고민하는 의미있는 자리였다”면서 “이번에 나온 의견들이 주거 복지 향상을 위해 큰 도움이 될 것”이라고 말했다.