우리는 간혹 특수관계자간에 부동산 거래가 이루어지는 것을 볼 수 있다. 과연 배우자나 부모와 자식간 혹은 친인척간 부동산 거래가 가능한 것일까?

특수관계자와의 거래의 경우 일반 매매와는 다른 양상을 보이곤 한다. 일반적인 매매의 경우 시세에 의해 거래가 이루어지는 것이 보통이지만 특수관계자와의 거래의 경우 시세에 의하지 않고도 서로의 이해관계가 일치하는 경우 거래가 성사되게 된다.

특수관계자간의 거래는 비정상거래의 여지가 있기 때문에 이를 통해 조세를 부당히 감소시키는 것을 방지하고자 현행 세법에서는 다양한 규제를 두고 있다.

과연 현행 세법에서는 특수관계자를 어떻게 정의하고 있으며 또한 조세회피방지를 위해 어떠한 규제들을 두고 있는지 살펴보고자 한다.

특수관계인은 누구인가?

현행 국세기본법에서는 특수관계인을 아래 표와 같이 규정하고 있다.

특수관계인과의 거래는 어떻게 규제하나?

배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정

배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자 등이 증여받은 것으로 추정하여 이를 배우자 등의 증여재산가액으로 한다.

또한 특수관계인에게 양도를 하고 그 양수자(갑)가 양도한 자(을)의 배우자 등(병)에게 양수일로부터 3년 내 다시 양도하는 경우 우회증여로 보아 을이 병에게 증여한 것으로 추정한다.

이처럼 현행 세법에서는 친인척간 부동산거래는 비정상거래의 여지가 있는 것으로 보아 특수관계자 간에 양도를 하는 것을 증여로 추정한다.

그렇다면 특수관계인 간의 모든 매매거래는 증여로 추정되는 것일까? 상증세법에서는 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우 증여추정을 배제하는 규정을 두고 있다. 즉 유상양도임을 입증하지 못한다면 증여세를 부과한다는 것이다.

저가·고가양도시 과세문제

위에서 언급했듯이 일단 현행 세법에서는 유상양도임이 명백한 경우 특수관계자 간이라도 해당 매매거래를 인정한다. 그러나 일반적인 제3자와의 거래와 같이 시세에 의해 매매가 이루어지지 않고, 어느 한 쪽이 이익을 보거나 손해를 보는 불균등거래가 이루어진다면 양도자와 양수자에 대하여 소득세법상 부당행위계산부인제도와 상증세법상 증여규정을 적용한다.

① 양도소득의 부당행위계산

특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도하여 조세를 부당히 감소시키는 경우 시가에 따라 양도소득세를 과세한다. 이때 그 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우 해당 규정을 적용한다.

ex. 시가 10억원의 부동산을 아버지 A 씨가 아들에게 5억원에 양도하는 경우 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상 또는 시가의 5%에 상당하는 금액 이상이므로 양도가액을 10억원으로 하여 매도자인 아버지의 양도소득세를 과세한다.

② 저가·고가양도에 따른 이익의 증여

특수관계자로부터 저가로 양수하는 경우 양수자는 이익을 얻게 되고, 특수관계자에게 고가로 양도하는 경우 그 매도자가 이익을 얻게 된다. 이러한 거래의 경우 현행 세법에서는 시가와 거래가액의 차액에서 시가의 30%와 3억원 중 작은 금액을 차감한 금액을 증여이익으로 보아 증여세를 과세한다.

ex. 위에서 예를 든 아버지 A 씨와 아들과의 거래에서 시가와 거래가액의 차이인 5억원 중 시가의 30%와 3억원 중 작은금액을 차감한 2억원을 증여재산가액으로 하여 증여세가 과세된다.

③ 이월과세 제도

현재 배우자에게 재산 증여시 6억원 공제규정을 활용하여 증여재산가액을 높여 증여한 후 양도하는 경우 취득가액이 높아져 양도소득세를 회피할 수 있다. 그러나 이러한 거래에 대하여 현행 세법은 증여받은 배우자나 직계존비속이 증여 후 5년 내 증여받은 재산을 처분하는 경우 세부담 부당감소 여부와 무관하게 양도 시 취득가액을 당초 증여자의 취득 당시를 기준으로 계산하도록 규정하고 있다. 이 경우 배우자가 부담한 증여세는 환급이 이루어지는 것이 아니라 양도소득세 계산시 필요경비에 산입할 수 있다.

④ 증여 후 양도 부당행위계산 부인

특수관계자간에게 자산을 증여한 후 그 증여받은 특수관계인이 5년 내 해당 자산을 양도하는 경우 그 특수관계인에게 증여세와 양도세가 과세된다. 그런데 세법에서는 이와 같은 거래를 통해 세부담을 감소시키는 경우 이를 부당행위로 간주하여 당초 증여자가 제 3자에게 직접 양도하는 것으로 간주한다. 즉 증여자가 직접 양도한 것으로 보아 양도소득세를 계산하고, 수증자가 부담한 증여세는 부과를 취소하고 환급해준다.

그러나 해당 특수관계인의 증여세와 양도세의 합계액이 당초 증여자가 제3자에게 양도했을 때 나온 세금보다 큰 경우에는 부당행위에 해당하지 않아 해당 규정의 적용을 받지 않는다.

남상현

고려대대학원을 졸업하고 국세청에서 24년간 근무하며 조사업무를 주로 해왔다. 현재는 세무법인 성진 대표세무사를 비롯, 여러 상장법인의 사외이사, 고문, 감사로 활동하고 있으며 호원대부동산경영학과에 세법 강의를 나가고 있다. 저서로 ‘부동산관련세금 이런 것은 알아두자!’가 있다. 02-525-0621