지난해 하반기부터 시작된 동탄2신도시의 동시분양이 당초의 우려를 말끔히 씻고 성공을 거두었다. 올해 3월에는 3차 동시분양이 기다리고 있다. 그간의 수요자들의 분위기로 보아서는 3차 동시분양도 큰 문제가 없을 것이라는데 대체로 의견이 모아지고 있다. 이는 2기신도시라 하더라도 모두 같은 잣대로 적용되지 않는다는 것을 의미한다.

 실제로 수도권 2기신도시는 지역에 따라 명암이 엇갈리고 있다. 판교나 광교, 동탄, 위례신도시 등은 수요자들의 관심을 받으며 분양에서도 성공을 거두고 있다. 반면 김포한강신도시를 비롯해 인천 검단, 남양주 별내, 파주 운정, 양주, 영종 하늘도시 등은 아직도 미분양으로 몸살을 앓고 있다. 미분양뿐 아니라 미입주로 곤란을 겪는 경우도 다반사다.

교통망과 기반시설 갖춰진 곳 인기

 분양이 순조롭게 이루어지고 있는 곳과 그렇지 않은 곳의 차이는 무엇일까. 분양이 잘 이루어지는 곳은 비교적 기반시설이 잘 갖추어지고, 광역교통망 등 교통접근성도 좋으며, 어느 정도 자족기능도 갖추고 있다. 또한 1기신도시에 비해 2기신도시가 인구밀도 등 주거환경은 대체로 좋아졌지만, 판교나 광교 등은 주거환경도 다른 곳보다 뛰어난 것으로 평가받는 곳이다.

 따라서 2기신도시로 수요자들을 유인하기 위해서는 광역교통망을 확충하고 기반시설을 갖추는 것이 중요하다. 현재 2기신도시에 사는 사람들 대부분이 느끼는 불편도 이들 부분에 집중돼 있다. 서울에서 거리도 먼데다 교통수단도 제대로 갖춰져 있지 않다보니 수요자들이 외면하게 되는 것이다.

 신도시내의 인프라 확보는 입주민들의 생활에 절대적으로 필요한 요소다. 인프라가 확보돼 있지 않을 경우 사는 사람들의 불편이 이만저만이 아니다. 이미 문제점을 지적할 때도 언급됐던 것처럼 행정상의 문제나 아이들의 교육문제, 쇼핑 등 기본적인 생활환경이 갖춰지지 않으면 입주를 꺼릴 수밖에 없는 노릇이다.

 이와 관련해 눈여겨볼만한 곳이 있다. 요즘 입주가 여기저기서 이뤄지고 있는 별내신도시가 그곳이다. 남양주 별내지구에 들어서는 별내신도시는 당초 불암산과 수락산 등을 낀 천혜의 자연환경으로 주목을 받은 곳이다. 도봉이나 노원 등 수도권 동북부지역의 수요자들을 상당부분 흡수할 수 있을 것으로 기대를 모았다.

 그러나 막상 뚜껑을 열어보니 수요자들로부터 별 인기를 끌지 못했다. 미분양 물량이 쌓이면서 별내신도시에서 아파트를 공급한 업체들이 어려움을 겪자 공급을 예정했던 업체들이 분양계획을 늦추게 됐다. 이렇게 되자 신도시 건설이 순조롭게 이루어지지 못했고 교통망이나 기반시설도 계획대로 갖춰지지 못했다.

 여기에다 민간업체들의 경우 주택규모도 중대형이 많다보니 더더욱 수요자들의 외면을 받았다. 1~2인 가구가 늘면서 소형주택이 인기를 끄는 상황인데다 전반적인 경제마저 어려워지면서 전용면적 100㎡가 넘는 중대형 주택은 수요자들에게 자금 측면에서도 부담을 주기에 충분했다.

최근들어 신도시 상황 다소 호전

 그러나 최근들어 별내신도시의 상황은 조금씩 나아지고 있다. 당초 계획보다는 다소 늦어지고 있기는 하지만, 서서히 신도시의 모습을 갖춰가면서 분양상황도 나아지고 있는 것으로 평가된다. 중심상업지구를 중심으로 한 주변지역에서는 분양율도 높아지고 있다는 것이 현지 중개업소들의 얘기다.

 이처럼 상황이 호전되고 있는 것은 신도시 조성 초기에 비해 교통상황이 나아지고 기반시설도 들어서고 있기 때문이다. 중심상업지구 주변의 경우 아직도 공터로 남아 있는 곳들도 있지만, 속속 건물이 들어서고 있고, 근린공원도 조성되는데다 상가도 갖추어지고 있다. 이는 입주민들의 생활환경이 그만큼 나아지고 있다는 것을 의미한다.

특히 서울 청량리나 태릉 등에서 별내를 운행하는 대중교통도 늘어나는 등 광역교통망도 갖추어지고 있다. 특히 이곳에는 지하철 8호선이 연장되는 별내역이 예정돼 있어 미래에 대한 가치도 높을 것으로 점쳐지고 있다. 또 학교도 하나둘 건립돼 문을 열고 있다. 별내신도시의 이같은 상황은 앞으로 다른 신도시에서도 나타날 것이다.

 김포한강신도시도 마찬가지다. 김포한강로가 개통되고 광역급행버스(M버스) 노선이 신설되는 등 교통 여건이 나아지면서 인근의 전세수요가 대거 유입되고 있다. 물론 이는 전셋값이 상대적으로 싸다는 점도 작용했겠지만, 무엇보다 교통망이 확충됨에 따라 이곳을 찾는 수요자도 늘고 있음을 보여주는 대목이다. 현재 이곳의 전셋값은 5000만원 정도 올랐으며, 그나마 품귀현상을 빚고 있다는게 지역 중개업소들의 얘기다.

김포한강신도시의 경우 특히 광역 교통망이 시급히 확충될 필요가 있다는 게 전문가들의 공통된 지적이다. 이와관련, 서울 지하철과의 연계를 통해 도심 접근성을 높여야 하는데 당초 계획됐던 도시철도 건설이 차일피일 미뤄지고 있는 것도 문제점으로 지적된다. 신도시 내 아파트 곳곳에는 조기 착공을 요구하는 현수막이 내걸려 있을 정도로 도시철도 건설은 입주민들의 대표적인 민원이다.

수도권 2기신도시는 1기신도시와 달리 처음부터 서울에서 멀리 떨어진 곳을 중심으로 계획됐기 때문에 광역교통계획 등을 미리 수립하고 주택을 공급하는 것이 순서다. 도시내 기반시설도 주택이 들어서는 정도에 맞추어 함께 갖추어져야 한다. 그러나 교통망도 채 갖추지 못한 상태에서 주택을 공급하고, 주택에 입주했는데도 기반시설이 갖춰지지 못하보니 수요자들이 찾지 않게 된 것이다. 앞으로의 신도시 건설에서 반면교사로 삼아야 할 부분이다.

도시 기반시설은 신도시에 대한 입주민들의 만족도와도 직결된다. 한 조사에 따르면 2기신도시중 입주가 완료된 동탄1 신도시 입주민을 대상으로 만족도를 조사한 결과 문화시설, 유통시설, 의료시설, 스포츠시설 등에서 만족도가 낮은 것으로 나타났다. 이는 입주민들이 자체적으로 대부분의 생활환경을 갖추기를 원한다는 것을 보여준다.

특히 눈길을 끄는 것은 입주민들이 가장 필요한 시설로 꼽은 것은 문화시설이었다는 점이다. 문화시설은 1기신도시에서도 만족도가 높지 않았던 부분이었는데, 입주민들은 문화에 대한 수요가 높아지고 있음을 보여준다. 이는 앞으로 신도시 건설에서 건설주체가 계획적으로 대응해야 할 부분으로 지적된다.

2기신도시 특화전략 및 자족성 개선방안 수립

 한편 2기신도시에서는 신도시별로 차별화를 위한 특화전략과 자족성 개선을 위한 방안을 수립했다. 지속가능한 도시건설에 대한 필요성이 높아지고 입주민들이 삶의 질에 대한 관심이 늘어난데 따른 것이다. 판교의 테크노밸리 조성이나 동탄의 산업단지 조성, 김포한강과 파주운정의 운하와 녹지건설 등이 그런 예다.

 특히 2기신도시에서는 민관합동형 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업을 통해 자족시설 및 복합상업업무시설의 개발이 초기에 가능토록 했다는 점이 1기신도시와 다르다. 그러나 문제는 이처럼 자족성 강화를 위한 노력을 기울였음에도 기대만큼 성과가 나타나지는 못하고 있다는 점이다. 아직도 대부분의 2기신도시들은 1기신도시와 마찬가지로 베드타운의 기능에서 벗어나지 못하고 있는 실정이다.

 신도시의 자족성을 확보하기 위해서는 신도시 하나가 갖는 자족성이 문제가 되는 것이 아니다. 수도권의 공간구조가 복합화되고 업무·상업·위락 등이 기능이 주변지역과 필연적으로 연관되고 있기 때문이다. 즉 신도시의 자족성은 주변지역과 연계된 자족성의 개념으로 이해하고 계획을 수립할 필요가 있다.

2기신도시 또한 바로 이점에서 자족성 강화방안이 다소 미흡했던 것으로 평가된다. 즉 신도시를 중심으로 한 주변권역의 자족성 확보에 초점을 맞춰야 한다는 얘기다. 신도시는 해당 자족생활권역의 거점역할을 수행토록 하는 것이다. 이를 위해서는 인접지역의 교통특성, 쇼핑 등 생활편의환경 등을 반영해 자족계획을 수립해야 한다.

영국의 밀톤 케인즈(Milton Keynes) 신도시의 경우 입주가 시작된 1970년부터 현재에 이르기까지 일정 수준의 직주균형을 유지하는 정책을 실시해 왔다. 초기에는 건설업과 서비스산업에 의존해 고용을 창출했고, 이후 도시기반시설의 정비에 따라 적극적으로 기업 본사 및 외국인기업의 유치에 초점을 맞췄다. 즉 주거와 고용의 균형을 유지하기 위한 노력을 기울인 것이다.

 이에 비해 우리나라의 신도시는 개발과정에서 주거기능을 가장 먼저 개발하고 상업기능과 자족기능은 나중에 개발함으로써 생활편의시설이나 고용기회 제공에 많은 문제를 안고 있었다. 일반적으로 신도시의 경제적 자족성은 시간이 지나면서 높아진다. 분당의 경우 2007년 현재 가구수 대비 일자리수가 0.93인 것으로 나타났다. 즉 입주후 10년이 더 지나서야 고용창출이 어느 정도 이루어진 셈이다.

 2기신도시의 경우 동탄1 및 동탄2 신도시의 자족성은 높은 수준인 것으로 나타나지만, 김포한강이나 파주 운정, 양주 옥정신도시 등은 자족성이 다소 낮은 것으로 나타난다. 이들 신도시에는 자족성을 보완할 수 있는 방안이 필요하다.

고용기반 확대전략 필요, 제도개선도 뒤따라야

 2기신도시가 당초 목표로 했던 자족성을 갖추기 위한 방안으로 전문가들은 몇가지 전략을 제시하고 있다. 우선 고용기반을 확보해야 한다는 점이다. 권역별 여건차이를 고려해 신도시내 30∼70%, 주변지역 30∼70% 확보를 목표로 신도시 내부 도시지원시설의 추가공급 및 신도시 주변지역에 산업단지 등을 공급할 필요가 있다는 것이다.

 또 신도시 주변지역의 산업단지, 기성시가지, 기반시설간의 공간연계 강화를 통한 규모의 경제를 달성하는 것이다. 신도시는 연구 및 업무의 교차기능을 강화함으로써 배후 산업단지와의 기능연계를 통한 산업클러스터화를 유도하고, 신도시에 충분한 자족시설을 확보해 기존 시가지의 부족기능을 보완, 권역내 생활자족성 강화를 유도한다는 것이다.]

 서울소재 중추기관의 신도시 이전을 통해 서울의존도를 낮춤으로써 자족성을 강화하는 방안도 생각해볼 필요가 있다. 서울은 런던이나 파리, 동경 등에 비해 규모가 작고 과밀도도 높다. 따라서 서울에 집중된 기능을 신도시로 분산함으로써 신도시의 자족성을 높일 수 있을 것으로 보인다.

 이외에도 신도시 자족성 관리계획의 수립과 함께 복합개발을 통한 자족시설용지의 가격을 낮출 필요가 있다. 신도시의 자족성은 권역단위로 장기간에 걸쳐서 이루어지며, 산업 및 고용차원의 대책수립이 병행돼야 한다. 또 자족시설용지의 매각과 개발에는 장기간이 소요되는 점을 고려해 단기적 수익성이 높은 사업과 자족시설개발사업을 연동해 개발을 앞당기는 방안도 생각해볼 수 있다.

 신도시의 자족성 강화를 위해서는 제도개선도 필요하다. 즉 앞으로 주택의 대량공급이라는 목표보다 고용확대를 통한 경쟁력 강화라는 목표에 대한 관심이 높아질 전망이다. 따라서 신도시내 고용기반을 확대해 자족성을 높이는 방향, 즉 연구개발이나 교육 문화 등으로 확대하는 등 제도개선이 뒤따라야 한다는 것이다.

 달라진 주택시장 환경 속에서 여러 문제점을 드러낸 신도시 개발 방식과 공급 제도의 변화가 필요하다는 지적도 있다. 특히 대규모 택지개발 방식의 장점이 최근의 주택 수급 상황에서 적합한 것인지를 생각해야 할 필요가 있다는 것이다. 즉 지역별 수급 상황에 따라 필요한 시기에 소비자의 구매력과 요구에 맞춰 다양한 주택을 공급해야 한다는 얘기다.

요즘 주택시장에서는 대규모 일시 공급의 매력이 사라졌다. 새로운 주택시장을 개발하면서 들어가는 도시 인프라 비용도 만만치 않다. 따라서 기존 구시가지의 주거환경을 개선하거나 정비사업, 부분 리모델링 등을 통해 주택과 인프라를 재활용하는 시스템을 마련해야 한다는 것.

 대규모 입주물량의 동시 발생으로 단기적 시장 수급 불안 등 왜곡 현상이 나타나는 것도 해결해야 할 부분으로 지적된다. 신규 택지도 주요 인프라 활용도가 높은 곳의 근거리에 소규모로 적시에 개발하는 것이 적당하다.

 주택 공급제도 역시 주택 교체 수요와 투자 수요까지 아우를 수 있는 지원 시스템으로 재고될 필요가 있을 것으로 지적된다. 과거 주택부족 시기의 공급 정책과 개발 방식만으로는 달라진 수요시장의 트렌드와 요구를 수용하기 어렵기 때문이다.