최근 다수 사건에서 감정인들은, 세대 내부 천장, 측벽 등 결로에 의한 곰팡이를 조사하고, 단열 구간의 미흡한 마감처리 등에 의한 열손실, 투습 등을 주원인으로 추정해 마감재 철거 후 재시공 비용으로 다대한 비용을 산정하고 있다.

그러나 곰팡이는 주로 온난 다습한 환경에서 발생하게 되므로, 세대내 결로가 발생하는 위치는 거의 일치한다. 결로 현상이란 수분을 포함한 대기의 온도가 이슬점 이하로 떨어져 대기가 함유하고 있던 수분이 물체 표면에서 물방울로 맺히는 현상이다.

겨울철 실내와 실외 온도차 때문에 생기는 이러한 결로, 곰팡이는 다양한 원인에 의해 발생하게 된다. 첫째 입주민의 ‘사용상 과실’로 인한 하자, 둘째 설계자의 단열재 부분 적용 오류에 따른 ‘설계상 하자’, 셋째 단열재 부실시공에 따른 ‘시공상 하자’ 등의 원인 등이 복합적으로 작용한다.

이들 결로 발생의 원인 중 시공사의 하자보수담보 책임 범위는 단열재 부실시공에 따라 열교가 발생되는 구간으로 제한되는 것이 마땅하며, 발생 그 자체만으로 시공사의 잘못으로 보는 것은 부당하다.

이에 대해 감정인들은 통상적으로 단열구간의 미흡한 마감처리 등에 의한 열손실, 투습이 주원인이라고 하면서, 정확한 원인을 제대로 확인하지 않은 채 시공상 잘못으로 몰아가는 경향이 많다.

그러나 대법원(대법원2008. 6. 26.자 선고 2005다56193, 2005다56209(병합))은 직접 확인하지 않고 산출한 보수비는 인정할 수 없다는 태도를 분명히 하고 있고, 단열재 부실시공을 직접 확인하지 않고 결로, 곰팡이가 발생했다고 해서 철거 후 재시공이라는 다대한 보수비를 산정하는 것은 부당하다.

따라서 세대 내부 결로, 곰팡이에 대한 하자판정을 하기 위해서는 단열재 부실시공 등 시공상의 잘못이 명확히 확인되어야 하며, ‘건축물의 설비기준 등에 관한 규칙 제21조 별표4’에 지역별 건축물 부위의 열관류율표를 기준으로 설계표면온도와 실측표면온도를 측정해 온도차를 비교해야 한다.

또한 결로는 포화상태의 습공기가 노점온도 이하의 표면과 접하게 될 때 표면에 생기게 되는 이슬맺힘 현상으로, 온도차뿐만 아니라 실내 공기의 습도도 주요한 원인이 될 수 있으므로, 사용자의 습도 관리 등을 종합적으로 판단해 하자로 판단해야 할 것이다.

발코니 결로, 곰팡이 발생의 공사상 하자 여부

위 세대내부 결로, 곰팡이와 마찬가지로 세대 발코니 벽체와 천장 결로, 곰팡이 발생에 대해서도 공사상 잘못으로 인한 하자로 볼 근거가 불분명하다. 그럼에도 이에 대해 미관상, 위생상 지장을 초래하고 있으며, 내·외부 온도차로 인해 결로가 발생된 것으로 추정해 단열모르터 바름 후 결로방지 페인트 도장 시공이라는, 실로 다대한 보수비를 산정하고 있다.

그러나 우선적으로 발코니 외부 샷시에 시공 주체에 대해 시공사가 시공한 것인지, 각 입주민들의 개별적인 설치인지 확인해야 한다. 위의 침실 세대 결로 및 곰팡이 현상에 대한 설명에서처럼 발코니 벽체와 천장 결로 및 곰팡이 또한 다양한 원인으로 발생하게 된다.

발코니는 당초 실외 공간으로 설계가 되지만, 실내 공간처럼 사용하고자 하여 샷시를 설치하게 되므로 필연적으로 온도차에 의하여 결로가 발생하며, 사용자의 생활환경(난방, 환기 등)에 의해 발생된 결로가 기간이 경과하면서 곰팡이로 발전된다. 예를 들면 대부분의 입주자들은 주방 발코니에 세탁기를 놓고 사용하고 있고, 세탁하는 과정에서 사용된 온수를 배수하는 과정에서 수증기가 발생되는데, 발생된 수증기는 환기를 통해 습도율을 낮게 만들어 주어야 하나 환기가 제대로 되지 않을 경우 그 습도는 결로수가 되어 결국 곰팡이로 발전할 수밖에 없다.

서울중앙지방법원 건설소송실무연구회에서 2011년 9월27일 발표한 건설감정 실무지침의 결로하자 판정기준에 따르면 발코니 샷시 시공 주체에 따라 보수 책임을 구분하고 있다. “구분사용자가 사용검사 이후 임의로 샷시 공사를 한 경우, 결로로 인한 하자의 원인이 외부 샷시로 판단될 시에는 하자의 보수 책임은 분양자가 아닌 샷시 업자에게 있으므로 시공사의 하자에서 제외하는 것이 타당할 것이다.”라고 하여 입주민이 샷시를 시공한 경우 발생한 결로 하자는 시공사의 책임이 아니라고 밝히고 있다.

따라서 발코니는 외기에 해당되는 공간으로 설계 당시부터 발코니 외부 창호를 시공할 것을 예정하지 않았고, 단열재 시공도 고려하지 않은 것이다. 이러한 발코니 결로, 곰팡이는 피고의 공사상의 잘못에 기인한 것으로 볼 수 없을 것이다.

정홍식

필자는 고려대학교를 졸업하고 제26회 사법시험에 합격해 사법연수원 16기를 수료한 후 변호사의 길로 들어섰다. 현재 법무법인 화인의 대표변호사를 맡고 있으며, 국토해양부 하자심사·분쟁조정위원회 위원장, 공정거래위원회 하도급 분쟁조정위원회 조정위원, 대한상사중재원 중재인 및 이사 등으로 활동하고 있다. LH공사와 SH공사 등의 고문변호사 및 건설사 직원교육을 위한 강의도 하고 있다.