기준도면 선정의 문제점

현재까지 하자소송에 있어서 감정의 기준도면은 사용승인도면이고, 재판부도 이를 기준으로 판단을 하여 왔으나, 최근 일부 원고들이 사업승인도면 대비 상이시공 항목에 대해서도 감정을 요청하고, 몇몇 판결은 사업승인도면을 기준으로 하여 피고의 책임을 인정하고 있다. 과연 이와 같은 하자소송에 있어서 감정 및 판결의 기준도면이 무엇인가라는 문제는 건설사의 입장에서는 매우 중요한 문제이다.

사업진행에 따른 도면 변경 관점에서의 기준도면

통상 아파트를 건축해 분양하는 경우, 먼저 사업주체는 사업의 청사진이라고 할 수 있는 최초 도면을 제출해 사업승인을 받게 되고, 착공신고 후 분양승인을 받아 분양을 하게 된다. 시공사는 시공과정에서 여러 가지 현장 여건과 시공 기술, 재료의 발달에 따른 재료의 변경, 입주 예정자들의 요구 수용 등에 따라 변경시공을 하게 된다. 이때 사업주체는 도면 변경과정을 거쳐 최종적으로 준공도면을 기준으로 사용승인을 받으며, 이후의 하자보수는 준공도면을 기준으로 이루어지고 있다.

특히 사업승인은 층고 제한이나 미관 지구 등 규제내용을 충족하고 있는지 여부를 중점적으로 심사하고 재료마감 등은 심사대상이 아니라고 할 수 있다. 더구나 사업승인시점과 분양시점 사이에는 짧게는 2~3개월, 길게는 1년 이상의 시간차가 발생하게 되어 사업승인도면과 착공도면이 달라지는 경우가 비일비재하다.

또한 착공도면의 경우에도 시장 상황의 변화에 따라 사업승인 당시에 예정되었던 분양가보다 낮은 가격으로 분양하게 되는 경우에는 사업승인 당시의 재료마감과는 완전히 다른 재료로 마감시공하고 분양할 수밖에 없는 것이 건설현장의 실제이고 당연한 현상이다. 따라서 이와 같이 도면 변경이 당연히 예정된 상황에서 사업승인도면을 기준으로 삼는 것은 부당하다 할 것이다.

집합건물법 제9조 책임의 성질에 따른 기준도면

다음으로 원고들은 하자보수에 갈음한 손해배상청구의 근거로 집합건물법 제9조를 들고 있다. 그러나, 대법원은 집합건물법 제9조 제1항에 따른 하자담보책임이 분양계약에 따른 책임이 아닌 법정책임이라고 판시(대법원 2003. 2. 11. 선고 2001다47733 판결 참조)해 그 법적 성질을 분명히 하고 있다.

집합건물법 제9조의 하자담보책임이 법정 책임이라고 본다면, 당연히 하자를 법적으로 판단할 일정한 기준 시점이 마련되어야 하는데, 실제 건축과정에서 설계변경이 이루어지면 변경된 내용을 모두 반영한 준공도면에 의해 사용승인을 받게 되고, 일반적으로 사용승인이 있은 이후의 하자보수는 사용승인도면을 기준으로 실시하게 된다. 이에 비추어 보면 법정 책임의 기준 시점은 당연히 사용승인시가 되어야 하고, 따라서 사용승인시에 제출되는 사용승인도면이 하자판단의 기준도면이 되어야 하는 것이다.

원고들의 분양계약상 책임 주장의 부당성

이와 같은 이유로 하자소송에서 사업승인도면이 배제되자 원고들은 사업승인도면대로의 시공이 분양계약의 내용이 되었다고 주장하면서 계약상 책임을 주장하고 있다. 그러나, 실제에 있어서 분양은 착공신고 이후에 이루어지기 때문에 착공도면이라면 모르겠으되 사업승인도면이 분양계약의 내용이 되었다는 주장은 부당하다고 할 수 있다.

특히 수분양자들은 사업계획승인도면에 대해서는 관심도 없고 정보공개를 통해 확인하지도 않으며, 통상적으로 모델하우스만을 보고 계약을 체결하는 것이 현실이다. 모델하우스의 마감자재들은 사업승인 당시가 아닌 착공신고시에 비로소 인·허가 관청에 제출되는 것이라는 점에서도 원고의 주장은 부당함을 알 수 있다.

또한, 설계변경 자체에 관련법 규정을 위반한 잘못이 있다 하더라도, 이는 관련법에 따른 제재 또는 처벌의 대상이지, 이를 사법상 의무불이행과 동일시할 수는 없는 일이다. 공사과정에서 최소 2~3차례에 걸쳐 설계변경에 따른 도급금액의 증감이 이루어지는데, 그렇다면 과연 원고들에게 사업승인도면 대비 상이시공에 따른 손해가 발생했는지 여부도 의문이다.

사용승인도면이 기준도면

이상에서 살핀 바와 같이 집합건물법 제9조 책임의 성질상 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구의 기준도면은 사용승인도면이 된다고 할 수 있다. 원고들의 계약상 책임 주장도 공법상의 규제의무 위반과 사법상의 계약위반 개념을 혼동한 것으로 사업진행 절차를 이해하지 못한 주장인 셈이다. 따라서 하자소송에 있어서의 기준도면은 사용승인도면이 되어야 할 것이며, 사업승인도면 내지 착공도면은 계약상 책임을 묻는 경우에도 배제되어야 할 것이다.

정홍식

필자는 고려대학교를 졸업하고 제26회 사법시험에 합격해 사법연수원 16기를 수료한 후 변호사의 길로 들어섰다. 현재 법무법인 화인의 대표변호사를 맡고 있으며, 국토해양부 하자심사·분쟁조정위원회 위원장, 공정거래위원회 하도급 분쟁조정위원회 조정위원, 대한상사중재원 중재인 및 이사 등으로 활동하고 있다. LH공사와 SH공사 등의 고문변호사 및 건설사 직원교육을 위한 강의도 하고 있다.