“계란을 한 바구니에 담지마라!”는 투자 격언이 있다. 이 말은 1981년도 노벨경제학상 수상자인 미국 예일대학교의 제임스 토빈 교수가 당시 수상 직후 열린 기자회견에서 처음 언급한 것으로 알려져 있다. 토빈 교수는 투자행위에 관한 포트폴리오이론을 정립함으로써 대중이 금융시장을 이해하는 데 통찰력을 제공한 공로를 인정받아 노벨경제학상을 수상한 인물이었다.

사전적의미로 포트폴리오라는 말은 ‘여러 장의 서류나 그림을 그린 종이 따위를 한데 모아 끼워 넣은 서류철’을 뜻한다. 하지만 경제학에서 포트폴리오라는 말은 주식과 같은 투자자산을 분산하여 투자하라는 의미로 사용된다. 이는 분산투자를 실행함으로서 다양한 수익창출구조를 만들어 투자의 위험을 최소화하자는 취지에서 나온 말이다.

분산투자만이 위험을 최소화하는 길

일례로 대표적인 투자자산인 주식의 경우 한두 종목에 집중하는 투자, 소위 ‘몰빵(집중) 투자’를 하게 되면 성공할 때는 기대이상의 큰 수익을 남길 수 있지만 반대로 실패하게 되면 회복 불가능할 만큼의 엄청난 손해를 입을 수 있다.

이러한 이유로 대다수 부자들은 주식투자 시 포트폴리오이론에 따라 분산하여 투자하는 것을 기본원칙으로 정하고 있다. 아울러 현명한 부자들은 부동산 투자 시에도 주식투자 때와 마찬가지로 특정유형(종목)에만 집중하여 투자하는 것을 피하고 여러 유형의 부동산에 분산하여 투자하는 것을 당연시하고 있다.

각종 자료에 의하면 우리나라 국민들의 경우 전체자산에서 부동산이 차지하는 비율이 80~90%에 달한다고 한다. 그럼에도 불구하고 과거 십 수 년 전부터 지금까지 부동산 투자 시 포트폴리오는 관심의 대상이 아니었고 필요성을 그다지 느끼질 못했다. 이는 부동산 불패신화로 인해 시류에 편승한 집중 투자로도 최고의 답안이 될 수 있었기 때문에 가능한 일이었다. 하지만 2008년 하반기 글로벌 금융위기 이후 강남권 재건축 아파트 등 특정 지역에 소재한 특정 부동산의 가격이 급락을 거듭하면서 부동산 자산관리 측면에서도 포트폴리오식 투자설계가 선행되어야 하는 시대로 접어들었다.

만일 어떤 정년퇴직자가 노후대비 투자용으로 월세가 나오는 소형 오피스텔이 대세라는 소문을 듣고 퇴직금을 포함한 모든 자산을 털어 특정지역에 소재한 수개의 오피스텔을 신규로 분양받는데 사용했다면 설령 지금 당장은 임대수익으로 인해 커다란 이득을 볼 수 있을지 몰라도 분산투자라는 포트폴리오식 투자관점에서는 분명코 잘못된 선택일 뿐이다. 또 재건축단지가 돈이 된다는 생각에 이자조차 감당하기가 버거울 만큼 무리한 대출을 받아 특정지역의 재건축 아파트에 집중 투자를 했다면 이 역시 포트폴리오를 외면한 잘못된 부동산 투자행위일 뿐이다.

자수성가형 부동산부자, 벤처기업인 K씨의 포트폴리오

강남에서 알짜배기 중소기업을 경영하고 있는 K씨(남·53세)씨는 1999년 IMF 외환위기 직후에 회사를 창립한 벤처기업 1세대다. 그는 누가 보아도 부동산 부자다. 현재 그가 소유한 부동산 자산만 어림잡아도 500억 원대에 이른다. 장남이었지만 선친에게서 물려받은 부동산은 하나도 없었다. 더욱이 대학에서조차 부동산과 동떨어진 전자공학을 전공했던 탓에 부동산에 대한 전문지식이 전혀 없었던 그였다. 하지만 지금 그는 부동산업계가 인정하는 부동산 투자의 귀재로 통한다.

2001년 당시만 해도 부동산 투자에 문외한이었던 K씨가 부동산에 쉽사리 입문할 수 있었던 계기는 사옥마련에 대한 욕구였다. IMF 외환위기를 극복하고 국내경기가 빠른 회복세를 보이자 한동안 공실로 고전했던 강남빌딩들의 사무실 임대료가 급등하기 시작한 것이었다. 건물주들은 임대료 급등으로 행복한 비명을 질러댔지만 임차인들은 하루하루가 피를 말리는 고통의 시간이었다. 당시 벤처기업을 경영했던 그 역시 임대료 급등에 대한 부담으로 일이 손에 잡히지 않을 정도였다. 그러던 중 지인을 통해 소개받은 부동산 중개인으로부터 강남구 역삼동 대로변에 소재한 지상 4층 규모의 건물(대지 230평)이 경매로 나왔으니 입찰해보라는 권유를 받았고 과감히 입찰하여 감정가(48억 원)의 78% 수준인 37억 원대에 낙찰받았다. 이후 꾸준한 가격상승에 힘입어 2013년 2월 현재 그 건물의 시세는 230억 원에 이른다.

K씨의 포트폴리오엔 ‘집중 투자’가 없다

K씨의 두 번째 부동산 투자는 2002년 3월로 이어졌다. 강남구 도곡동에 소재한 노후 아파트였는데 강남 재건축 열풍이 불기 이전이었던 까닭에 값싸게 2채를 매입했고 2006년 준공과 동시에 무려 3배의 가격에 매각하여 큰 차익을 남길 수 있었다. 당시 그가 도곡동 재건축 아파트에 관심을 가졌던 이유는 도로 여건 및 주변 환경이 뛰어나고 무엇보다 학군이 좋은 만큼 향후 가치상승이 충분하리라 확신했었기 때문이었다. 이후 K씨의 투자는 2003년 분당신도시 구분상가 1층 매입(2013년 현재까지 임대 중), 2004년 동탄신도시 상업용지 매입(2006년 건설회사에 프리미엄 매각), 2006년 강남구 논현동 단독주택 2채 매입(2007년 근린상가주택으로 각각 재축), 2009년 충남 연기군 일대 토지 매입(현재 세종특별시 편입) 등 다양한 지역, 다양한 유형의 부동산으로 이어져왔다.

이처럼 K씨가 부동산 투자로 승승장구할 수 있었던 데는 아무리 좋아 보이는 투자지역, 아무리 좋아 보이는 투자물건이라도 집중 투자는 절대하지 않는다는 포트폴리오식 투자원칙을 철저히 지켜왔기 때문이었다. 요컨대 K씨처럼 현명한 부자들은 부동산에 투자할 때 포트폴리오이론에 입각해 다양한 지역에 소재한 다양한 유형의 부동산에 분산투자함으로써 집중 투자로 인한 위험을 제거(또는 감소)하여 안정적으로 투자수익을 창출하려는 성향을 가지고 있었다.

이동현

서강대 법학과와 성균관대 MBA를 졸업하고 단국대 부동산학 박사과정을 수료했다. 한국금융연수원 강의교수, 부동산TV 뉴스해설위원, 한화생명 부동산전문위원 등을 역임했으며 현재 하나은행 부동산전문위원으로 재직하면서 부동산컨설팅 및 세미나강연을 하고 있다.