지난 정부는 18차례에 걸친 부동산정책을 발표했지만, 글로벌 금융위기와 유럽발 재정위기를 겪으면서 침체의 늪에 빠진 수도권 주택시장을 회복시키는데 한계를 드러냈다. 집값 상승기에 무리하게 대출을 끼고 집을 샀던 사람들은 수도권 집값이 하락하고 매각이 어려워지면서 대출금 상환에 어려움을 겪는 하우스푸어가 되었고, 집이 없어 남의 집에 세 들어 살던 사람들은 끊임없이 오르는 전세값 부담으로 렌트푸어가 되었다. 게다가 가계 빚도 ‘12년 말 기준으로 900조원이 넘어서면서 사상 최대를 기록하고 있다. 가계들은 경기침체로 실질소득이 줄어들면서 대출에 따른 원리금 상환부담으로 고통을 받고 있으며, 건설업계는 경기침체로 미분양이 쌓이면서 유동성 문제로 신용경색의 어려움을 겪고 있다.

작년 말 금융감독원이 발표한 자료에 따르면 가계대출 중에서 주택담보대출이 차지하는 규모는 394.9조원(2012년 10월 기준)에 이른다. 은행권의 주택담보대출이 312.1조원으로 전체의 79%를 차지하고 있으며, 제2금융권의 주택담보대출도 82.8조원으로 21.0%를 차지하고 있다. 은행권의 주택담보대출 중에서 올해 만기가 도래하는 일시상환대출의 규모는 전체의 62%에 이르며, 거치기간이 종료되는 분할상환대출의 규모는 27.2%에 해당된다. 이처럼 올해는 그동안 주택을 담보로 대출을 받았던 가구들 중에서 대출금을 상환해야 하는 가구가 그 어느 시기보다 많은 해이므로, 대출을 받은 가구를 중심으로 대출상환 부담으로 인한 사회적 파장이가 더욱 커질 수 있는 해이다.

특히 최근 주택시장 침체가 계속되면서 은행권에서는 LTV(주택담보인정비율) 70%를 초과하는 대출이 2011년 말 7.9조원에서 2012년 9월 8.3조원으로 지속적으로 증가하고 있는 추세이다. 게다가 금융권 주택담보대출 중에는 경락률(2012년1월~10월 평균 76.4%)을 초과하는 대출 규모도 13조원(3.3%), 19만명(3.8%) 수준에 이르는 것으로 나타났다.

금융 관점에서 가계의 주거부담 완화해야

상황이 이렇다 보니 제18대 대통령직인수위원회에서 발표한 박근혜정부의 국정과제에서도 가계부채 연착륙을 위한 정책적 노력을 강조하고 있으며, 금융권도 자체적으로 채무조정 등을 통해 차주의 상환부담을 경감시켜 줄 수 있는 지원방안을 모색하도록 유도하고 있다. 또한 공약에서 밝혔던 하우스푸어 대책(보유지분 매각제, 주택연금 사전가입제) 및 렌트푸어 대책(목돈 안드는 전세제도, 행복주택 프로젝트, 보편적 주거복지, 영구임대주택 관리의 공공성 강화)을 적극적으로 추진할 것으로 보인다.

현 주택시장의 현안과제인 하우스푸어와 렌트푸어, 가계부채 문제를 해결하고 서민·중산층의 실수요 주택거래를 정상화시키려면, 기존의 주택건설공급에 기반한 건설경기 부양책만으로는 한계가 있다. 오히려 이러한 문제들은 금융적인 관점에서 가계의 주거부담을 완화시켜 줄 수 있는 방향으로 채무, 채권자간의 사전 조정을 통해 해결해야 할 필요가 있다. 뿐만 아니라 변동금리의 일시상환대출을 받은 가구가 보다 안정적이고 가계의 상환부담을 줄일 수 있는 장기고정금리의 담보대출로 전환할 수 있도록 세부적인 금융정책을 추진할 필요가 있다. 이러한 필요성 때문에 앞으로 주택시장의 위기 극복과 서민의 가계부담 완화를 위해서는 주택금융기관의 역할이 더욱 커지고 중요해질 수밖에 없다.

공공의 주택금융, 역할 갈수록 커질 것

서민 주거안정을 위한 공공 주택금융의 역할을 하고 있는 것으로, 1981년에 설치된 국토해양부의 ‘국민주택기금’과 2004년에 설립된 한국주택금융공사의 ‘주택금융신용보증기금’을 들 수 있다.

정부는 실수요자의 주택구입을 지원하기 위해 국민주택기금을 활용해 생애최초 주택구입자금과 근로자·서민 주택구입 자금 규모를 확대 지원했으며, 전월세가구를 위해서는 근로자·서민전세자금과 저소득가구전세자금의 무주택조건을 폐지하는 등 대출기준 완화를 통해 수혜 대상가구를 확대해 왔다.

한국주택금융공사도 보금자리론 우대형 공급 확대를 통해 실수요자의 주택구입을 지원했고, ‘12년에는 적격대출을 출시하여 주택담보대출의 질을 제고하는데 큰 역할을 했다. 뿐만 아니라 주택금융공사의 주택금융신용보증에서 보증하는 상품에 대해서는 신용가산금리 부과를 금지하고, 보증부 대출의 금리실태를 점검하는 등 감독을 강화하여 서민 주거안정에 기여하고 있다. 이 외에도 임차인이 이사할 때 임대인으로부터 전세금을 반환받지 못하는 애로사항을 해결하기 위해 전세기간 만료시 임대인이 반환해야 하는 전세금 부족자금 대출에 대해서는 주택금융신용보증이 보증하는 등의 정책을 통해 서민 주거지원을 확대해 가고 있다.

한국주택금융공사는 장기적이고 안정적인 주택금융 공급을 촉진하여 국민의 복지증진과 국민경제의 발전에 이바지하기 위해 출범한 공기업으로 보금자리론과 적격대출 공급, 주택보증 공급이외에도 주택연금(역모기지) 공급과 유동화증권(MBS, MBB)을 발행하고 있다.

‘보금자리론’과 ‘적격대출’은 금리변동에 따른 위험 없이 무주택자가 주택마련자금을 안정적으로 지원받을 수 있는 최장 30년의 장기고정금리 원리금 분할상환 방식의 대출상품이다. 특히 ‘적격대출’은 금융기관이 유동화에 적합하도록 사전에 정해진 대출조건을 충족하는 장기고정금리 대출을 실시하고 주택금융공사가 그 대출채권을 매입하여 유동화하는 대출상품이다.

‘주택보증’은 주택수요자(개인) 및 주택사업자가 은행에서 주택 관련 대출을 받고자 할 때 담보능력이 부족해서 대출이 어려운 경우에 개인 또는 기업의 신용도를 심사한 후 신용보증서를 제공하여 대출을 받을 수 있게 해주는 제도로, 대출 프로그램도 다양하다. 임대중도금보증, 매입임대사업보증, 건설자금보증(기금계정, 은행계정), 도시형생활주택보증, PF보증, 일반전세임대보증, 집단전세자금보증, 인터넷전세대출보증, 징검다리전세자금보증, 중도금보증(일반, 연계, 집단), 모기지신용보증(MCG), 건축개량자금보증, 임대중도금반환자금보증 등이 있다.

‘주택연금’은 만 60세 이상의 고령자가 보유한 주택을 담보로 맡기고 매월 평생 동안 연금방식으로 노후 생활자금을 지급받아서 생활할 수 있도록 국가가 보증하는 금융상품(역모기지)이다. 이 외에도 주택금융공사는 금융기관으로부터 주택저당채권을 양도받아 이를 기초로 유동화증권(MBS, MBB)을 발행하여 투자자들에게 판매함으로써 채권시장으로부터 장기저리의 자금을 안정적으로 조달하여 대출재원을 확충하는 역할도 하고 있다. 

향후 서민 주거생활에 있어 이러한 보증 프로그램에 대한 수요는 더욱 증가할 것으로 예상되는 바, 앞으로 연재를 통해 무주택자를 위한 보증 프로그램, 개인을 위한 보증 프로그램, 사업자를 위한 보증 프로그램, 고령화사회 도래에 따른 주택연금 등의 이용절차, 이용대상자, 이용방법 등에 대해 자세히 소개하고자 한다.