작년 3월에 공사가 출시한 ‘적격대출(conforming loan)’은 2012년에만 약 14조원 규모가 시장에 공급될 정도로 소비자들에게 인기가 많다. 올 들어서도 3월까지 약 2.5조원 규모의 적격대출이 시장에 공급되었을 뿐만 아니라 스탠다드차타드은행, 씨티은행 등과 같이 적격대출 판매에 적극적인 은행들은 올 판매한도를 다 소진할 정도로 시장에서 꾸준하게 공급되고 있다.

처음에 적격대출은 소비자들에게 낯선 주택담보대출 상품이였으나, 적격대출에 대한 인식이 높아지면서 인기상품으로 자리잡아가고 있다. 이처럼 적격대출의 인기가 급상승하고 있는 이유는 기존 변동금리 주택담보대출보다 금리가 낮을 뿐만 아니라 장기고정금리 분할상환방식으로 금리변동에 따른 위험이 없어 소비자들이 안정적으로 상환계획을 세우고 가계를 운영할 수 있기 때문이다.

미국에서 적격대출은 정부후원기관의 양수조건을 충족하는 주택담보대출을 의미한다. 같은 맥락에서 공사의 적격대출도 공사가 제정한 「금융기관 주택담보대출 양수에 관한 규정」에 적합한 주택담보대출이다.

금융기관이 공사의 양수조건에 적합한 주택담보대출(적격대출)을 소비자에게 판매하고, 공사가 그 대출채권을 적극 매입하여 공사의 높은 신용도와 대출채권(자산)을 담보로 주택저당증권(MBS, Mortgage Backed Securities)을 발행해 투자자에게 매각해 자금을 조달한다. 적격대출은 공사가 MBS 발행을 통해 금융기관에 대출재원을 조달해주기 때문에 금융기관은 변동금리보다 낮은 금리로 적격대출을 시중에 공급할 수 있다(<그림1>참조).

공사가 적격대출을 출시하게 된 배경은 글로벌 금융위기 이후 639조원 규모(’11년 말 기준)에 이르는 가계대출 문제 때문이다. 가계대출 중 절 반 이상이 주택담보대출(389조, ‘11년 말 기준)이였으며, 주택담보대출시장은 변동금리 비중이 95%(’09년 말 기준)를 차지하고 있었기 때문에 금리변동 주기가 짧은 상황에서 외부충격에 매우 취약한 구조를 가지고 있었다.

이러한 상황을 개선하기 위해 2011년 6월 정부가 「가계부채 연착륙 종합대책」을 발표하면서 적격대출이 도입됐다.

정부는 외부충격에 취약한 ‘변동금리 일시상환’ 위주의 주택담보대출을 안정적인 ‘장기고정금리·비거치식 분할상환’ 구조로 전환시킬 필요가 있었다. 이러한 필요성으로 정부는 은행의 고정금리·비거치식 분할상환대출 비중을 2016년에 30%까지 확대하는 목표를 설정하고, 공사가 은행의 고정금리·비거치식 분할상환대출 채권을 매입·유동화(MBS 발행)할 수 있도록 지원했다. 공사에서 유동화하기 위해 설계한 고정금리·비거치식 분할상환방식의 주택담보대출이 적격대출이다.

적격대출 공급으로 금융시장에 몇 가지 효과가 기대된다.

첫째로 소비자는 3%대 후반('13.4월 기준)의 낮은 장기저리 고정금리대출로 금리변동 위험없이 내 집을 마련할 수 있는 기회를 가질 수 있다. 게다가 기존의 고금리 주택담보대출을 저리의 적격대출로 전환하여 이자부담을 경감할 수 있다.

둘째로 정부정책 측면에서 보면 단기변동금리 주택담보대출이 90%이상인 주택금융시장을 장기고정금리대출로 전환하여 가계부채 안정화에 크게 기여할 수 있다.

셋째로 금융기관 측면에서 보면 주택대출 보유 시 수반되는 신용위험 및 금리변동 위험을 제거하여 재무비율 개선 및 자산건전성을 강화할 수 있을 뿐만 아니라 안정적인 수익채널 및 영업기반을 확보하는 효과를 기대할 수 있다.

적격대출은 공사의 양수조건(<표3> 참조)에 따라 9억 원이하 주택을 담보로 최고 5억 원까지 장기고정금리 분할상환방식으로 만기 10~30년 조건으로 대출받을 수 있는 주택담보대출이다.

이 때 주택은 주거용으로 공부상 주택이어야 하며, 대상물건에 압류, 가압류, 경매 등의 권리침해 또는 적격대출 저당권보다 우선하는 제한물건이 없어야 한다. 원칙적으로 저당권 1순위는 공사로 설정되어야 하지만, 선순위가 국민주택기금대출이나 공사 보금자리론인 경우에는 그 다음 후순위 저당권 설정도 가능하며 저당권 설정금액은 대출금의 120%이상으로 설정하게 된다.

출시당시에는 스탠다드차타드은행 및 씨티은행만 적격대출을 취급했으나, 기업, 하나, 농협 등 금융기관의 참여가 확대되면서 현재는 9개 시중은행을 비롯한 4개 지방은행과 7개의 보험사에서 취급하고 있다.

적격대출의 상품명과 대출금리는 금융기관에서 자율적으로 정하고 있어 금융기관마다 다르다. 즉 대출 재원은 공사에서 조달하지만, 마진은 은행에서 자체적으로 결정하기 때문에 박리다매 전략을 선택하는 은행은 대출금리를 낮게 책정해 판매하고, 영업력이 탄탄한 대형 금융기관은 금리를 조금 높여 받기도 한다.

또 금융기관마다 금리 예측이 다르기 때문에 적격대출의 금리가 다르다. 은행이 대출을 해 주는 시점과 공사가 대출 재원을 조달해주는 시점 사이에 한 달 정도의 시차가 발생하는데, 한 달 후에 금리가 오를 것으로 예상하는 은행은 소비자에게 적격대출을 공급할 때 금리를 높여 공급하게 된다. 공사의 양수조건은 동일하지만 취급하는 금융기관에 따라 적격대출의 금리가 다르기 때문에 소비자들은 적격대출 금리를 꼼꼼히 따져봐야 한다. 적격대출의 금리를 비교해주는 사이트나 전국은행연합회에서 제공하고 있는 은행금리비교 서비스(http://www.kfb.or.kr) 정보를 적극적으로 활용해서 가장 낮은 금리로 적격대출을 이용할 수 있는 곳을 찾는 노력이 필요하다. 금융기관과 신용도에 따라서 금리가 많게는 30bp(base point, 1bp=0.01%)까지도 차이가 나기 때문이다.

금리 외에도 소비자들은 LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율), MCI(모기지신용보험)가입여부, 직장인이면 얼마동안 대출을 사용할지 대출기간, 이자만 납입하는 거치 설정기간, 중도상환수수료의 기간 및 비용 등에 관해서도 체크할 필요가 있다. 적격대출은 10년에서 길게는 30년까지 이자와 원금을 상환해야 하는 장기대출이기 때문에 상품 이용시 꼼꼼히 챙기게 되면, 가계의 지출을 조금이라도 줄일 수 있다.

지금의 주택시장은 매수자 우위시장이다. 금융위기 이후 수도권을 중심으로 주택가격이 많이 하향 조정되었을 뿐만 아니라 4.1 부동산대책으로 주택구매환경이 크게 개선되었기 때문이다. 따라서 내 집 마련을 원하는 실수요자라면 공사에서 출시한 저리의 장기고정금리 분할상환 상품인 적격대출을 이용한 주택구입을 적극적으로 고려해 볼 만하다.

더 자세한 내용을 알고 싶은 고객은 취급점이나 공사에서 상담을 받을 수 있다.