공사가 운영하고 있는 주택신용보증 프로그램은 주택수요자(개인) 및 주택사업자가 은행에서 주택 관련 대출을 받고자 할 때 담보능력이 부족하여 대출이 어려운 경우, 개인 또는 기업의 신용도 등을 심사한 후 신용보증서를 제공하여 대출을 받을 수 있도록 하는 제도로 ‘개인보증’과 ‘사업자보증’으로 구분할 수 있다.

주택수요자에 대한 개인보증은 고객의 금융이용 편의를 위해 위탁보증으로 운영하고 있으며, 주택사업자에 대한 보증은 신용조사 및 심사의 전문성을 확보하기 위해 직접보증으로 운영하고 있다(<그림1> 참조).

개인보증에는 ①건축자금보증, ②모기지신용보증(MCG), ③개량자금보증, ④중도금보증(일반, 연계), ⑤전세자금보증(일반, 집단), ⑥구상채권회수보증, ⑦임대보증금반환자금보증(2010.9.15 신설)이 있다(<표1> 참조).

앞으로 3회에 걸쳐 주거생활과 밀접한 관련이 있는 개인보증 세부상품을 자세히 소개하기로 한다. 먼저 이번 호에서는 임차가구들이 전세자금 마련을 위해 한 번쯤은 경험해봤을 ‘전세자금보증’에 대해 다뤄본다. 세부상품과 특성, 보증이용절차, 보증대상자, 보증대상자금, 보증한도, 보증신청시기, 보증대상목적물(주택)에 대해서 자세히 살펴보고, 보증신청시 필요한 서류와 유의사항을 알아본다.

전세자금보증 집단, 일반으로 크게 구분

‘전세자금보증’은 크게 ‘집단전세자금보증’과 ‘일반전세자금보증’으로 구분된다. 먼저 ‘집단전세자금보증’은 임대아파트에 대한 임대차계약체결 후 전세 중도금 및 잔금 등을 지급하기 위해 은행에서 대출을 받을 때 필요한 보증이다. 임대아파트 사업장 단위로 사업시행자가 공사 지사에서 승인 받는 집단 보증 상품이다. 보증대상자, 보증대상자금, 보증대상주택 등에 대한 자세한 내용은 <표2>를 참조하면 된다.

‘일반전세자금보증’은 전세자금 대출을 이용하고 싶지만, 담보가 부족하거나 없어서 이용에 제한이 있을 때, 공사가 보증심사를 거쳐 담보로 이용할 수 있는 신용보증서를 발급해주는 제도이다.

보증서 발급기관은 공사이지만 고객의 편의를 위해 보증상담 및 신청, 보증약정 및 보증서 발급 등 신용보증 업무를 은행에 위탁했으므로 고객은 보증신청을 위해 공사에 별도로 방문하지 않고, 대출은행에서 직접 보증을 신청하면 된다. 보증대상자, 보증대상자금, 보증한도, 보증대상 목적물 등에 관한 자세한 사항은 <표3>을 참조하면 된다.

전세자금대출 전 금리부터 비교 확인해야

전세대출을 선택할 때 가장 중요한 것은 금리이다. 금리가 가장 저렴한 대출상품이 무엇인지 확인해야 한다. 현재 시중에서 취급하고 있는 대출 중에서 금리가 가장 낮은 상품은 국민주택기금의 ‘저소득가구전세대출’로 적용금리가 연 2%이다. 그 다음으로 금리가 낮은 대출상품은 국민주택기금의 ‘근로자서민전세자금대출’이다(<표4> 참조).

이들 상품은 정부가 서민주거안정을 위해 저금리로 운영하고 있는 상품이기 때문에 대출대상자가 정책적으로 정해져 있다. 따라서 정부자금을 이용하려는 고객은 대출자격이 되는지 여부를 사전에 점검해야 한다. 특히, ‘저소득가구전세자금대출’은 지자체장의 추천서가 필요하므로 먼저 전세주택 소재지의 지자체장 추천서 발급이 가능한지 여부를 해당 주민자치센터 또는 구청(사회복지과)에서 알아본 후에, 추천서 발급이 가능한 경우에만 대출 및 보증절차를 진행해야 한다.

국민주택기금과 은행대출 동시 활용도 가능해

국민주택기금 대출요건에 해당하지 않으면 은행이 자체적으로 취급하고 있는 전세대출을 알아봐야 하는데, 은행마다 적용하는 금리가 조금씩 다르기 때문에 제일 낮은 금리로 운용하는 대출상품을 꼼꼼히 체크하는 노력이 필요하다.

만약 필요한 전세자금이 국민주택기금 대출만으로 부족하면, 공사의 보증한도 범위 내에서 국민주택기금 대출을 먼저 받고 나머지는 은행자체 대출을 이용할 수도 있다. 즉 공사보증으로 대출이 가능한 금액이 1억원인데, 국민주택기금대출로 7000만원만 가능하다면, 보증서를 이용하여 국민주택기금대출 7000만원을 받고, 나머지 보증한도 3000만원 내에서 은행자체 대출을 이용할 수 있다.

만약 보증가능금액이 충분하지 않다면 신용회복지원자, 사회적 배려 대상자(기초생활수급자, 차상위계층), 국민주택기금대출 대환자, 공공임대주택 입주자, 재개발·재건축단지 이주 세입자, 임차권 등기 세입자, 제2금융권 대출이용자(징검다리 전세자금 보증), 준공 후 미분양아파트에 대한 집단전세자금보증 등의 특례보증 이용도 생각해 볼 필요가 있다.(특례보증에 대해서는 다음 호에서 소개할 예정이다).

전세대출 및 보증을 이용하고자 하는 고객은 먼저 은행에 방문해 대출가능 여부, 대출가능 금액, 신청서류 등에 관한 상담을 받아야 한다. 대출가능 여부 및 대출가능 금액이 고객의 신용정보 및 신용등급 등의 개별적인 사항에 따라 달라질 수 있기 때문에 반드시 대출상담을 통해 대출금 한도를 확인해야 한다. 전세금도 준비되지 않은 상태에서 무리하게 전세계약을 체결하고 난 후에 대출상담을 진행하게 되면 전세자금이 부족해 피해가 발생할 수도 있다.

대출상담을 통해 대출가능 금액을 확인하고 나면, 상담내용을 참고하여 전세금을 마련할 수 있는 수준에서 집주인과 전세계약을 체결하면 된다. 고객은 전세계약을 체결한 후에 전세계약서 등 대출 및 보증에 필요한 서류를 준비해서 은행을 방문해 대출 및 보증을 신청하면 된다. 특히, 보증신청을 하려면 공사소정양식(보증신청서, 보증약정서, 개인정보제공동의서, 각서 등)은 물론 본인확인서류(주민등록등본, 신분증 사본, 현재 거주주택 부동산등기부등본)와 임차확인서류(확정일자부 임대차계약서, 계약금 지급 영수증), 소득증빙서류 등 필요한 서류가 많기 때문에 사전에 꼼꼼히 챙겨야 여러 번 방문하는 번거로움을 줄일 수 있다.

고객의 신청에 따라 은행에서는 대출과 보증심사를 진행하고 신청인의 임대차 사실여부를 확인한 다음에 대출승인을 하게 된다. 은행의 대출승인이 나면 대출금은 전세금 잔금지급일에 집주인의 계좌로 직접 입금된다.

보증 이용에 따른 유의사항 꼼꼼히 챙겨야

이외에도 공사의 전세자금보증을 이용할 때 몇 가지 유의해야 할 사항이 있다. 전(월)계약서상의 임차인과 보증신청인은 반드시 일치해야 한다. 계약갱신의 경우에는 해당주택을 임차하여 1년 이상(은행재원 대출은 3개월) 거주한 경우에 한하여 보증취급이 가능하다는 점을 유념해야 한다. 만약 허위로 작성한 임대차계약서를 이용하여 보증 받은 사실이 발견되면 주택신용보증기금의 부실자료 제출자로 제재를 받게 되어 향후 일정기간 동안 신용보증을 받을 수 없으므로 허위작성은 하지 말아야 한다. 소득증빙이 어려워 국민연금이나 건강보험료 납부액을 기준으로 소득을 추정할 경우에는 최고한도 2천만원까지 인정하며, 신청일 현재 연금·보험료 납부실적이 최근 3개월 이상으로써 미납이 없어야 한다.

현재 공사는 홈페이지(http://www.hf.go.kr)에서 전세자금 이용고객을 위해 ‘전세자금 최적 상품 추천시스템’과 ‘e-보증스테이션’을 운용하고 있다.

‘전세자금 최적 상품 추천시스템’이란 고객이 필요로 하는 전세자금의 대출용도에 따라 몇 가지의 간단한 설문을 통해 고객의 입장에서 가장 유리한 최적의 상품을 자동적으로 추천해 주는 시스템이다.

‘e-보증스테이션’은 고객이 은행을 방문하기 전에 보증가능 여부 및 한도를 미리 예측해볼 수 있는 온라인상의 상담창구이다. 이외에도 공사는 매주 화요일 서울시 전월세보증금지원센터(서울 시청 서소문 별관)에 있는 전세자금보증상담 전용관에서 개별상담 서비스를 제공한다. 고객은 공사의 전세자금보증 상담전문가와 전세자금과 관련된 애로사항을 상담할 수 있고, 개별상담을 통해 맞춤형 보증제도를 안내받을 수 있다.