잠시 살아나던 거래 및 집값 하락

“이젠 호가도 점점 내려가는 확연한 약세장?입니다. 예전처럼 주택 거래가 좀처럼 살아나지 않으니 정말 큰일입니다” 강남지역에서 중개업소를 운영하는 일선 관계자의 얘기다. 이 관계자의 언급처럼 기존 주택시장의 분위기는 좀처럼 살아나지 않고 있다. 4·1대책 이후 잠시 살아나는가 싶던 거래나 집값도 다시 하락세를 보이고 있다.

일부 서울 주요 재건축아파트 단지 가격은 4·1 대책 발표 전보다 오히려 떨어졌다. 강동구 둔촌동 둔촌주공1단지(공급면적 26.45㎡) 매매가격은 3억500만원으로 3월 말보다 6.15% 내렸다. 강남 개포동 시영아파트(공급면적 42.98㎡) 가격도 5억500만원으로 석달 전과 비교해 5.61% 떨어졌다.

강남구 개포동 주공1단지(공급면적 42.54㎡)·주공1단지(58.07㎡)·주공4단지(42.54㎡), 서초구 반포동 신반포(한신3차)(148.76㎡) 등 단지들은 모두 4·1 대책 발표 전보다 4% 넘게 하락한 것으로 나타났다. 부동산시장 관계자들은 이런 현상이 가을까지 이어질 가능성이 높은 것으로 전망하고 있다.

서울부동산정보광장에 따르면 강남·송파구 재건축 4개 단지의 계약일 기준 실거래 건수는 일제히 감소해 4월 거래량은 3월 대비 36%수준에 그쳤다. 실매매가도 5000가구 이상 초대형 단지를 중심으로 내려갔거나 보합세다. 강남과 송파 일대 중개업소 관계자들은 “지표와 현장에 괴리가 있다”고 한목소리를 냈다. 개포동 개포공인 관계자는 “호가도 최근엔 1000만원이 떨어졌다”고 전했다.

잠실주공5단지 시세는 평균 2000여만원 올랐지만 이는 초고층 재건축 허용으로 재건축 사업이 속도를 낼 것이란 기대감 때문이란 분석이 지배적이다. 은마아파트도 한달새 4500여만원이 올랐으나 강남권 4개 재건축 단지중 거래량은 가장 적은 편이다.

4~5월 시세(호가위주)도 기대에 못미치는 수준이다. 부동산114에 따르면 서울 25개 자치구중 지난 5주간 가격이 보합이거나 내려간 자치구는 강북3구(노원·도봉·강북구)를 포함, 절반(12개)에 달한다.

하반기 거래량 더 줄어들 가능성 높아

한편 국토교통부에 따르면 지난 5월 전국의 주택 거래량은 총 9만136건으로 지난해 같은 달의 6만8047건에 비해 32.5%, 지난 4월의 7만9503건에 비해 13.4% 각각 증가한 것으로 나타났다. 대책 발표 직후인 4월 한 달간도 지난해 같은 기간보다는 17.5%, 지난 3월과 비교하면 19.3% 각각 늘었다.

이는 한 4·1 대책 발표로 시장이 탄력을 받았기 때문이긴 하지만 사실상 이보다 더 효과가 컸던 것은 취득세 추가감면이라는 게 시장관계자들의 분석이다. 이는 취득세 감면이 종료된 후인 올해 초의 거래량을 분석해보면 보다 분명해진다.

서울·수도권 주택 매매거래량을 보면 취득세를 2%에서 1%로 추가 감면 혜택이 종료된 후인 지난 1월(8457건)과 2월(1만7276건)은 전년도 같은 기간과 비교해 각각 11.4%, 10% 줄었다. 하지만 취득세 감면 연장이 확정된 후인 3월에는 2만6766건으로 3.1% 늘며 증가세로 전환했다.

감정원이 발표한 부동산 시세를 보면 서울·수도권 아파트값은 4월 첫째 주 상승세로 전환한 이후 5월 넷째 주까지 9주 연속 오름세를 기록했다. 하지만 6월 들어서는 첫주에 이미 0.03%나 떨어졌다. 관계자들은 6월 말 이후가 더 걱정된다고 입을 모은다. 이미 집을 살 사람들은 취득세 감면을 받으려고 구매를 끝내 하반기 심각한 거래 절벽 현상이 우려된다.

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “지금까지 상황을 비춰볼 때 하반기에는 적어도 지금보다 절반 이상 거래량이 줄어들 것”이라며 “정부가 4·1 대책 발표 당시 연말까지 부동산 시장을 정상화시킨다고 한 만큼 취득세 연장이 가장 합리적인 방안”이라고 말했다.

그러나 정부측의 입장은 거의 요지부동인 듯하다. 서승환 국토교통부 장관은 최근 “취득세 감면 연장이 어렵다”는 입장을 계속 내놓고 있다. 그는 언론과의 인터뷰 등을 통해서도 “몇 달 더 시장을 지켜보겠다”고 밝혔다. 최소한 몇 달간은 취득세 감면연장 등 후속 대책을 내놓지 않겠다는 얘기다. 기존주택시장은 당분간 소강상태를 벗어나지 못할 가능성이 높은 셈이다.

위례·김포 등 최근 분양시장에 수요자 몰려

반면 위례신도시 등 일부 분양시장은 최근 수요자들의 큰 관심을 받으며 대체로 인기를 끌었다. 그동안 분양일정을 잡지 못한 건설사들이 4·1 대책 발표 후 앞다퉈 물량을 쏟아내고 있기 때문이다. 특히 위례신도시는 현대건설과 삼성물산이 동시에 견본주택을 열고 분양 경쟁에 나서 수요자들의 관심을 모았다.

현대건설은 A2-12블록에 ‘위례신도시 힐스테이트’ 621가구를, 삼성물산은 A2-5블록에 ‘래미안’ 410가구를 각각 선보였다. 견본주택을 오픈한 이후 양 회사의 견본주택에는 각각 3만명이 훨씬 넘는 방문객이 몰려 과열양상을 나타내기도 했다. 최근 주택시장에서도 드물게 인파가 몰려 분양시장의 열기를 보여준 셈이다.

삼성물산 래미안 힐스테이트 견본주택이 있는 서울 송파구 문정동 래미안 갤러리 주변에는 파라솔을 친 ‘떴다방’까지 10여개가 넘게 등장했다. 업주들은 일반 주택형은 2000만~3000만원, 테라스하우스는 3000만~5000만원, 펜트하우스는 8000만~9000만원 정도의 웃돈이 붙고 있다고 귀띔했다.

두 건설사는 25~27일 청약을 끝내고 7월 9~11일 계약할 예정이다. 무엇보다 정부가 민간 중대형 아파트의 가점제를 폐지해 이번 분양은 100% 추첨제로 운영된다는 게 인기를 끈 요인으로 분석됐다. 그러나 청약결과는 당초 견본주택에 인파가 몰렸던 열기에는 다소 못미치는 것으로 나타났다.

위례신도시 분양시장이 주목을 끌면서, 다른 분양 아파트들도 방문객이 몰리는 등 인기를 끌고 있다. 대우건설과 동부건설이 같은 날 문을 연 경기도 김포시 ‘김포풍무 푸르지오 센트레빌’ 견본주택에도 사흘간 3만여명의 수요자들이 찾았다. 공급량이 총 2700여 가구에 달해 물량 부담이 있으나 전 가구가 4·1 대책 수혜 대상에 포함된 점이 수요자들의 구미를 당긴 것으로 분석된다.

“6억원 혹은 85㎡ 이하 분양 아파트에 5년간 양도세 감면한다는 내용의 법안이 확정되면서 평소보다 문의 및 계약 건수가 배 이상 늘었습니다” 수도권지역 한 아파트 분양 관계자의 얘기다. 이 관계자의 얘기처럼 수도권 아파트 분양시장은 최근 모처럼 활기를 띠고 있다.

아파트 분양관계자의 얘기처럼 우선 양도세 면제 혜택을 받을 수 있는 이점이 있기 때문이다. 실제 수도권에서는 이들 단지를 중심으로 실계약이 급증하는 것으로 나타났다. 시흥 배곧신도시의 ‘시흥배곧호반베르디움’은 4.1 대책의 가이드 라인이 확정된 4월 하순 이후 계약 물량이 종전보다 갑절이상 늘었다.

동탄2신도시에서 분양중인 단지들도 덩달아 특수를 누렸다. ‘롯데캐슬알바트로스’는 일주일새 100건 가량의 계약을 성사시켰다. ‘대우 푸르지오’도 4월 말~5월초 주간 계약률이 60%가량 상승한 것으로 파악됐다. 4월 한달간 순위 내 청약마감을 기록한 단지도 13개로 작년(12개)에 비해 소폭 증가했다.

이같은 현상에 대해 부동산 전문가들은 일시적인 양극화 현상일 뿐 시간이 지날 수록 4.1 대책의 군불때기 효과는 기존 주택과 분양주택시장 전체로 확산될 것이란 전망이 지배적이다. 즉 기존 주택시장은 지금은 관망세를 보이지만 조만간 회복될 것이고, 저가 위주의 분양시장도 상대적인 회복세를 보이는 것이라는 분석이다.

한편 최근 분양시장 내에서도 양극화 현상이 나타나고 있다. 즉 입지가 좋고 가격이 싼 아파트, 브랜드 인지도 등의 선호 현상이 짙어지고 있는 것이다. 위례신도시에서는 현대엠코가 선전했다. ‘위례 엠코타운 플로리체’는 평균 1.63대 1의 경쟁률로 전 가구 마감됐다. 한 달 만에 계약률이 80%에 육박할 정도로 실수요가 몰리고 있다.

전문가들은 분양시장 내의 이런 양극화 현상은 시장이 침체기인 만큼 당분간 지속될 것으로 전망하고 있다. 즉 입지와 분양가, 발전 가능성 등을 두루 갖춘 단지는 높은 경쟁률을, 상대적으로 비인기 지역은 수요자의 관심조차 받기 어렵다는 것이다.