요식업자에서 임대업자로 성공한 Y씨

현재 Y씨의 직업은 부동산 임대업자이다. 하지만 과거 한때 그의 직업은 요식업자였다. 작고하신 선친에게서 물려받은 종로 소재 한식당을 운영했던 그였다. Y씨가 한식당을 운영하던 1989년 초여름 어느 날, 그는 가게를 찾아온 단골손님(부동산 중개업자)으로부터 압구정동 89㎡(27평형) 한양아파트를 매입할 것을 적극 추천받으면서 부동산 투자에 첫발을 내딛게 되었다. 당시 매입가격은 9500만원이었다. 그 후 강남시대의 본격화로 압구정동 한양아파트의 가격은 천정부지로 치솟았고, 2008년 3월경 10억5000만원에 매도하면서 무려 최초 투자금액의 10배나 되는 엄청난 수익을 올렸다.

이처럼 Y씨가 아파트 투자로 큰 수익을 올릴 수 있었던 것은 무엇보다 매수 타이밍과 매도 타이밍이 적절했기 때문이었다. 즉 강남 아파트 성장기에 매입한 뒤 성숙기에 매도함으로써 최적의 타이밍을 시현할 수 있었고 이에 따라 최상의 결과를 얻어냈던 것이었다.

미분양아파트 옥석가리기로 큰 차익 거둬

Y씨의 다음 투자대상은 미분양 아파트였다. 물론 미분양 아파트는 분양에 실패해 수요자를 찾지 못한 매물인 만큼 일반 아파트와 달리 투자에 앞서 미래가치를 내다볼 수 있는 시야와 철저한 시장분석이 선행돼야만 한다. 하지만 미분양 아파트는 청약통장이 필요 없으며 분양가보다 10~20% 이상 저렴하게 할인된 가격, 부담 없는 대금납부 조건, 취·등록세 및 양도소득세 감면과 같은 각종 세제혜택 등이 동반되는 경우가 많아 잘만 고른다면 투자자에게 훗날 커다란 수익을 안겨줄 매력적인 부동산 상품이기도하다.

실제로 Y씨는 2004년 초, 대한주택공사(현 한국토지주택공사)가 용인 동백지구에서 공급한 미분양 아파트(109㎡, 33평형으로 전체 1088가구 중 234가구가 3순위까지 청약 미달) 5채를 매입했다. 당시 Y씨가 남들이 꺼리는 미분양 아파트를, 그것도 5채나 매입했던 이유는 미래가치 상승에 따른 투자수익을 확신했기 때문이었다.

즉 단기적인 공급과다 및 택지개발지구에 대한 정부의 분양권 전매규제 여파로 일시적 미분양사태를 겪고 있지만 1만가구가 넘는 신도시급 택지개발지구이면서 분양가 경쟁력이 있는 주공아파트(당시 일반 아파트 분양가인 3.3㎡당 680~700만원보다 다소 저렴한 650만 원선에 분양)이고 중도금 무이자 조건이기에 계약금만 납부하면 근 3년(2006년 11월 준공) 동안 자금부담 없이 투자할 수 있었다.

무엇보다 서울 및 수도권의 아파트 매매시장이 대체로 가격 강세를 유지하고 있으면서 택지개발지구 아파트에 대한 인기가 여전하다는 점 등이 미래가치를 상승시켜 커다란 투자수익을 안겨줄 수 있는 매력 포인트로 다가왔기 때문이었다. 그리고 준공 직후인 2007년 초, Y씨는 매입가(분양가)에서 거의 2배 상승한 가격에 5채 모두를 매각해 상당한 차익을 남겼다.

자신만의 투자원칙 지켜 다양한 종목에 분산투자

한편 Y씨는 목 좋은 상가에도 투자해 많은 수익을 올리기도 했다. 그가 선호하는 상가유형은 입주를 눈앞에 둔 단지 내 상가, 그것도 상권이 확보된 대단지 아파트 내 1층 상가였다. 여타 상가에 비해 매도 타이밍 잡기가 비교적 수월하다는 이유에서였다. 실제로 Y씨는 서울 및 수도권에서 아파트를 시공 중인 건설회사 등으로부터 사전에 단지 내 상가의 분양가격, 분양일정 등에 관한 정보를 수집한 뒤 가급적 시세수준을 넘지 않는 적정한 가격에 분양 매입했고, 이후 아파트 입주시점으로부터 가급적 1~2년을 넘기지 않는 기일 내 매도해 적지 않은 수익을 남겼다.

특히 부동산 투자대상들 중에서 Y씨에게 가장 큰 수익을 안겨준 것은 토지였다. 특히 도시기반시설, 즉 도로나 철도(전철 및 지하철)가 개설될 곳에 투자하여 큰 수익을 남겼다. 도로 부지의 경우 서남부 수도권(경기도 이천, 여주, 평택, 화성 일대)을 대상으로 공장이나 물류센터가 입지하기 좋은 IC 인근지역을 대상으로 한정해 투자했고, 철도 부지의 경우 서울 및 서울 근교 소재 지하철(전철) 역세권 일대를 주 대상으로 했다.

통상 도로나 철도 개설로 인한 토지가치의 상승, 즉 투자이익은 3단계를 거치게 된다. 구체적으로 1단계는 개발발표시점, 2단계는 공사착공시점, 3단계는 공사완공시점을 말한다. 물론 여기서 핵심은 매수 및 매도 타이밍을 잡는 것이다. 이론상이지만 투자자의 입장에서 가장 완벽한 매수 타이밍은 개발발표 직전이고, 최고의 매도 타이밍은 공사완공 직후이다.

문제는 확실한 정보를 사전에 구하기가 어렵고, 또 공사기간이 예상보다 지연될 수 있어 현실감이 많이 떨어진다는데 있다. 하지만 Y씨는 이를 현실성 있게 단순화시켜 자신만의 투자원칙을 만들었다. 즉 매수 타이밍은 리스크를 줄이기 위해 토지가격 상승 초기인 개발발표 직후로 정했고, 매도 타이밍은 개발효과가 가시적으로 드러나는 공사완공 이후 6개월경으로 정했다. 실제로 Y씨는 지하철 9호선 개통으로 상권이 크게 확대된 강남구 논현동 일대 나대지 및 대지가 넓은 단독주택에 집중적으로 투자해 많은 수익을 남길 수 있었다.

요컨대 Y씨가 성공적인 부동산 투자로 큰 부자가 될 수 있었던 데는 무엇보다 매수 및 매도 타이밍에 입각한 자신만의 확고한 투자원칙을 지켰기 때문이었다.