대중들과 역행하는 투자를 즐겨라

P씨의 대표적인 성공작품은 단독주택에서 나왔다. 사연은 이러했다. 지방출신인 P씨가 첫 직장으로 입사한 회사는 강남구 신사동에 소재한 외국계 유통회사였다. 영업사원이었던 P씨는 출퇴근으로 인한 시간낭비를 줄이고자 직장 인근에 소재한 조그마한 연립주택을 전세로 얻었다. 사실 P씨가 우연찮게 거주지로 선택한 동네는 도산대로변과 인접해 있으며 단독 및 연립주택, 상가건물 등이 혼재한 곳으로 상권이 점점 커져가던 중이었다.

이후 뜻하지 않았던 IMF 외환위기가 닥치면서 고달픈 직장생활로 지쳐가고 있던 P씨에게 평소 안면이 있었던 동네 부동산 중개업자로부터 집주인의 개인사정상(사업실패로 이민을 서둘러 준비하고 있다고 소문남) 대지 161m2짜리 단층 단독주택이 급매물로 나왔다는 이야기를 듣게 되었다.

부동산 재테크에 관심이 많았던 P씨가 알아본 바에 따르면 해당 지역은 상권의 확장이 계속되고 있어 해당 단독주택 역시 향후 상가주택으로 용도변경 될 가능성이 크고, 만일 그렇게만 된다면 매물로 나온 단독주택의 시세는 최소 2배 이상 오를 수밖에 없었다.

문제는 단독주택이 매물로 나온 시기가 외환위기 여파가 채 가시기 전인 1999년 상반기로 부동산 시장상황은 최악이었다고 말할 수 있을 정도였고, 일반 대중들에게 부동산 투자는 최악의 선택으로 인식되던 시기였다는 데 있었다.

하지만 P씨의 생각은 달랐다. IMF 외환위기 여파로 대중들이 부동산 투자를 꺼리는 시점이야말로 가장 값싸게 매입할 수 있는 적기이며, 더욱이 집주인의 피치 못할 사정상 급매물로 나왔다는 점에서 볼 때 매력적인 투자대상으로 판단한 것이다. 이른바 역발상 투자였던 것이다.

결과적으로 P씨의 판단은 옳았다. 해당 지역은 2005년 이후 상권이 크게 확대되면서 지금은 패션, 카페, 화장품 매장 등이 모여 있는 대한민국 최고의 상권 중 하나인 ‘가로수길 상권’으로 자리를 잡았다. 이에 따라 최근 P씨 역시 매입한 단독주택을 헐고 공사비 5억원을 투입해 5층 규모의 상가주택으로 재건축했다.

인근 부동산 중개업자에 따르면 재건축한 이 상가주택의 시세는 50억원 이상을 호가하고 있었다. 또한 임대수요가 풍부해 매월 2300만원의 임대수익을 기대할 수 있게 됐다. P씨가 1999년 초 매입했던 당시의 가격이 4억원 선이었고, 이후 재건축 공사비 5억원을 추가하더라도 투자가격 대비 550% 이상 상승한 매우 성공적인 역발상 투자사례였다.

가격 치솟던 버블세븐 대신 역세권 토지에 관심

한편 P씨의 또 다른 성공작품은 토지에서 나왔다. 사실 역발상 투자로 P씨에게 가장 큰 수익을 안겨준 것도 토지였다.

P씨가 투자를 목적으로 토지에 관심을 가지게 된 시기는 이른바 ‘버블세븐(강남, 서초, 송파, 목동, 분당, 용인, 평촌)’을 중심으로 아파트 매매가격이 급등세를 보였던 2005년도였다. 당시는 지금과 달리 서울·수도권을 중심으로 아파트가격이 천정부지로 치솟던 때였고, 모든 사람들이 재테크로 아파트 투자(또는 투기)에 몰두하던 시기였다.

하지만 여기서도 P씨의 생각은 남달랐다. 아파트가격이 수년간 급등했다는 것은 조만간 꺾일 수밖에 없고, 만일 꺾이게 된다면 상당기간 하락을 피할 수 없을 것이라 생각했던 것이다. 즉 P씨의 경우 거품이 잔뜩 낀 이들 버블세븐 아파트에 투자하는 대신 오히려 역세권 토지 투자에 많은 관심을 가지고 있었다.

특히 서울의 무게중심이 기존의 종로를 중심으로 한 도심권에서 테헤란로(강남역~삼성역에 이르는 대로)와 강남대로(신사역~양재역)를 중심으로 한 강남권으로 점차 옮겨가고 있음에 주목하면서 정부의 지하철 9호선 및 신분당선 개통추진에 신경을 곤두세웠다.

때마침 지하철 9호선 역세권역에 소재한 나대지(257m2)가 매물로 나왔다는 소문이 P씨에게도 들렸고, P씨는 이후 탐문을 통해 해당 토지를 매물로 가지고 있던 부동산 중개업자를 만날 수 있었다. 물론 지하철 9호선 개통 이후 해당 지역의 획기적인 상권발전 가능성을 확신한 P씨였기에 매도자가 희망하는 가격을 다주는 과감한 투자도 실행에 옮겼다.

이 역시 결과적으로 P씨의 판단이 옳았다. 2009년 7월 지하철 9호선이 본격 개통되면서 상권이 크게 확대됐고, 이후 주변 지역의 부동산가격은 빠르게 상승하였다. 특히 건물을 지을 수 있는 나대지나 허름한 단독주택은 한동안 찾아보기조차 힘이 들 정도로 아주 귀해 매도자가 부르는 가격이 시세 그 자체였다.

2005년 P씨가 해당 토지를 매입했던 당시의 매매가격이 토지가격 기준으로 3.3㎡당 2500만원 선이었지만, 8년이라는 시간이 지난 2013년 지금은 평당 6000만원 이상이 호가되는 만큼 투자가격 대비 240% 이상 상승했다. 더욱이 지하철 9호선이 2014년 신논현역~종합운동장역과 2016년 종합운동장역~보훈병원역의 연장 개통을 앞두고 있어 적지 않은 추가적 가격상승마저 기대할 수 있게 됐다. 이 역시 역발상 부동산 투자로 성공한 사례였다.

그의 역발상 투자는 ‘약세’때 움직이는 것

하지만 부동산 투자자라면 반드시 기억할 것이 하나 있다. 역발상 투자는 결코 맹목적인 청개구리 투자와 다르다는 점이다. 앞서 언급한 P씨의 말처럼 진정한 역발상 투자는 미래가치를 내다보고 남보다 한발 앞서 움직이는 것으로 볼 수 있다. 따라서 부동산시장이 약세를 보이고 있는 때야말로 부동산을 값싸게 매입할 수 있는 적기가 되고, 매입한 이후 어느 날 부동산시장이 강세로 전환하게 되면 적정시점에서 해당 부동산의 매각에 집중할 필요가 있겠다. 그런 점에서 볼 때 역발상 투자는 가치투자라는 말과도 일맥상통한다.   

요컨대 P씨가 부동산 투자로 큰 수익을 낼 수 있었던 데는 무엇보다 역발상 투자이론에 입각한 자신만의 확고한 투자원칙을 지켜왔기 때문이었다.