부동산 매매업이란?

부동산 매매업이란 일반적으로 한국표준산업분류 상 비주거용 건물건설업(건물을 자기가 건설하여 판매하는 경우에 한함)과 부동산 개발 및 공급업을 말하며, 주택신축판매업은 제외한다. 부동산 매매업에 해당하는 부동산 매매를 해 매매차익이 발생하는 경우 해당 금액은 개인의 사업소득으로 분류된다. 이때 사업소득은 다른 금융소득, 근로소득 등과 합산해 매매차익이 발생한 다음해 5월1일부터 5월31일까지 종합소득세 신고를 해야 한다.

부동산 매매업과 양도, 어떻게 구분할까.

부동산 거래에 따른 매매차익이 사업소득인지 양도소득인지 구분하는 방법은 양도인의 부동산 취득 및 현황, 양도의 규모, 횟수, 거래자체가 수익을 목적으로 하고 있는지, 부동산 매매가 계속·반복적으로 이루어지고 있는지 여부이다.

이중 가장 확연하게 구분할 수 있는 방법은 계속·반복성인데 이에 대해 현행 판례는 사업자등록 여부를 불문하고 부가가가치세 1과세기간(1월1일~6월30일, 7월1일~12월31일) 동안 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 양도하는 경우 부동산 매매업으로 보고 있다. 따라서 부동산 매매업으로 분류되기 싫다면 양도시기를 조절해 양도하는 것도 한 가지 방법이다.

그러나 이는 어디까지나 예시에 불과하므로 사실관계에 따라 전문가에게 의뢰해 판단할 것을 권한다. 추가적으로 부동산매매업에 해당하는 경우를 소개하자면 아래와 같다.

● 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축 중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도하는 경우는 부동산 매매업에 해당한다.(소득세법 기본통칙 19-7)

● 판매를 목적으로 다가구 주택 등을 신축하여 양도하는 경우 건설업에 해당하고, 판매를 목적으로 이를 매입하였다가 양도하는 경우 부동산 매매업에 해당하고, 임대를 목적으로 취득하였다가 다년간 임대업에 사용 후 양도하는 경우는 양도소득세에 해당함.(소득 46011-233)

● 소유하던 토지를 단순히 분할해 양도하는 경우 양도소득세가 과세되나 판매를 목적으로 형질변경, 택지조성 등의 방법으로 개발해 분할양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당한다.(서면1팀-951)

부동산 매매업 관련 사업소득과 양도소득의 차이점

부동산 매매업 관련 사업소득과 양도소득의 가장 큰 차이점은 과세방식이 완전히 다르다는 점이다.

사업소득에 해당할 경우, 다른 소득과 합산해 종합소득세 납세의무를 지게 된다. 양도소득의 경우는 해당 매매차익에 한해 소득세를 계산해 납부하면 되는 것이다. 이를 세법에서는 분류과세라 하는데 다른 소득과 합산하지 않고 분류해 따로 과세하기 때문에 붙은 명칭이다. 또한 부동산 매매업이 되는 경우에는 사업자 등록을 해야 하며, 부가가치세를 신고·납부할 의무가 발생한다.

부동산매매업자에 대한 세액계산 특례

부동산매매업자의 경우 종합소득산출세액 계산시 위의 방식에 따라 산출세액을 계산한다. 위 특례의 의미는 부동산매매업자의 매매차익이 적어 일반적인 양도소득세가 과세되는 경우보다 세액이 적게 산출되는 경우를 방지하고자한 취지다.

모든 소득을 합산한 금액에 기본세율(6%~38%)를 적용해 계산한 산출세액과 매매차익에 대해선 양도소득세율을 적용하고 다른 소득에 대해서는 기본세율을 적용해 계산한 산출세액의 합계를 비교하여 큰 금액을 납부하도록 한다. 이렇게 계산하면, 적어도 양도소득세 이상의 세액을 납부하게 되는 결과를 낳는다.

부동산 매매업의 예정신고 제도

부동산매매업에서는 예정신고제도를 운영한다. 즉, 부동산매매업을 영위하는 자가 토지나 건물을 매매했을 경우, 매매차익을 그 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지 납세지 관할세무서장에게 신고하고 세액을 납부하여야 하는데 이를 토지등 매매차익예정신고·납부라 한다. 이는 양도소득에 있어서의 자산양도차익예정신고와 같은 제도로, 토지등 매매차익이 없거나 매매차손이 발생한 때에도 적용된다.

이 제도의 의의는 부동산매매업자가 부동산매매업에서 발생된 매매차익을 정부에 신고납부하게 함으로써 소득세의 중간예납제도와 같은 효과를 얻을 수 있을 뿐만 아니라 일시적으로 발생된 소득에 대한 세원의 멸실 방지 및 세수의 조기 확보를 기하고 납세의무자의 자금부담을 분산시켜 주는 데 있다.

사실 부동산 매매업과 양도소득세의 구분은 사실관계에 따라 달라질 수 있다. 위에서 언급한 사례나 판례는 보편적으로 양자를 구분하기 위해 많이 쓰이는 것을 언급한 것이다.

부동산 매매가 1년에 2회 이상 이루어진다거나 그 이상 빈번한 경우라면 자신이 부동산 매매업에 해당하는지 여부를 한번쯤은 생각해보는 것이 불필요한 세금 문제를 피하는 바람직한 방법이다.