김경환(이하 김경) : 주택저널이 지령 300호를 맞아 좌담회를 개최한 것은 여러모로 의미가 있다고 봅니다. 주택시장과 정책, 주택산업과 관련된 현안들을 토의하고 주택산업의 미래도 짚어보고자 합니다. 오늘 좌담회에서는 먼저 정부가 내놓은 4·1대책에 대해 얘기를 나눠보겠습니다. 어느 정도 효과를 봤다는 의견도 있지만, 세계적인 경기 등 대외적인 제약과 수요심리 위축 등으로 제대로 효과를 보지 못했다는 의견도 적지 않은게 현실입니다. 대책의 효과와 보완대책의 필요성 등을 짚어볼 필요가 있습니다. 김현아 박사께서 4·1대책 전후의 시장상황을 얘기하는 것으로 논의를 시작해 보죠.

4·1대책 후속조치 마무리 돼야 

김현아(이하 김현) : 정부의 대책 발표후 6월에 주택거래량이 크게 늘었습니다. 수도권의 경우 5월과 6월에 상반기 거래물량이 집중된 것으로 보아 취득세 감면시한 종료 등의 요인도 있었지만 4·1대책의 효과도 어느 정도 있었던 것으로 생각합니다. 생애최초 기준 완화와 양도세 감면 등을 볼 때 하반기에도 영향을 미칠 것인가가 중요하다고 봅니다. 그런데 문제는 근원적인 수요증가가 아니라 세제 혜택 등으로 인해 근미래의 수요를 앞당기는 것이어서 인센티브가 끝나면 그 다음의 수요를 받쳐줄 힘이 없다는 겁니다. 시장 정상화를 얘기하려면 근원적인 수요감소에 따른 질적인 수요 창출 등 여러 각도에서 부동산시장 활성화에 대해 고민할 필요가 있다고 봅니다. 6월 이후 거래가 줄고 있지만 이는 계절적 비수기와 겹쳐 나타난 현상이라고 생각합니다. 하반기의 거래상황은 8월말 이후나 돼야 제대로 알 수 있을 겁니다. 하반기 시장과 관련해 두가지 변수를 보고 있습니다. 최근 저가보다는 고가의 전세시장이 올라가고 있습니다. 이들 계층이 매매수요로 전환되면 구매수요는 늘어날 수 있을 겁니다. 하반기에 주택업체들의 분양물량도 꽤 많은 것으로 파악되고 있습니다. 대기업들은 물량을 줄여가는데 그럼에도 서울시의 재개발 재건축 일반분양 물량이 많이 나오고 공공택지에서도 중견업체들이 분양물량을 많이 준비하고 있는 것으로 보입니다. 하반기에 많은 물량이 나올 것으로 봅니다. 이는 양도세 감면혜택을 통한 수요자를 유인하기 위해 내년 상반기 물량을 미리 앞당기는 요인도 있을 듯 합니다. 신규 분양주택은 주변 시세에 비해 분양가도 저렴해 실수요자 입장에서는 메리트가 있습니다. 따라서 하반기에 가격은 약세를 보이는 가운데 거래는 다소 활성화를 보일 수 있을 것으로 생각합니다.

김경 : 김현아 박사께서 시장상황에 대해 진단을 해주셨습니다. 4·1대책의 효과에 대해서는 계절적인 비수기를 거쳐 8월말 이후에 좀더 분명해질 것으로 본다는 말씀을 해주셨습니다. 전세시장 및 거래와 가격 등에 대해서도 종합적으로 분석해주셨습니다. 업계에서는 좀더 피부로 시장상황을 느끼고 있을텐데요.

조태성(이하 조) : 4·1대책 효과에 대해 업계에서는 반신반의하는 분위기가 있는게 사실입니다. 효과를 본데도 있는 반면 그렇지 못한 경우도 있습니다. 다만 분명한 것은 취득세 효과가 매우 컸다는 점입니다. 그 이후 거래가 급격하게 줄어든 것은 바로 취득세 효과를 반증하는 것이라 봅니다. 업계에서는 하반기 전망도 비관적으로 보고 있습니다. 주택시장 침체에 대해 3가지 정도의 원인이 있다고 봅니다. 업체들의 공급 과잉, 정부 정책의 실패, 그리고 소비자 인식의 변화가 너무 갑자기 온 것 등을 들 수 있습니다. 최근에 나타나는 상황을 보면 전셋값이 매매가격에 근접한 경우가 많은데 과거에는 이럴 경우 매매수요로 바뀌는데 지금은 그렇지 않습니다. 이는 소비자 인식이 그만큼 빨리 변하고 있기 때문이 아닌가 합니다. 또 지금은 젊은 층을 중심으로 집에 대한 거주의식이 높아지고 있다고 봅니다. 이런 전반적 상황들이 획기적으로 바뀌고 국회에서 막혀 있는 주요 법안들이 시행되지 않으면 하반기에도 큰 변화를 기대하기는 어렵다고 봅니다.

권주안(이하 권) : 4·1대책이 처음 나왔을 때 그 정도의 내용이면 주택시장의 어려움을 충분히 보완하고도 남을 수 있을 것이라는 계산을 했던 게 사실입니다. 그러나 효과가 없지는 않지만 기대에 미치지 못하는 것 같습니다. 이는 정책의 잘못이라기보다 시장의 변화가 훨씬 크고 깊었던 부분을 간과한 게 아닌가 생각됩니다. 세제같은 부분만 하더라도 과거에는 이를 통해 미분양 물량을 어느 정도 소화할 수 있었고, 단기적이긴 하지만 수요확대도 가능했습니다. 다만 금융규제같은 부분은 과거보다 다소 강하게 남아 있지만, 그래도 4·1대책에 담긴 내용이면 시장이 어느 정도 살아날 수 있을 것으로 봤습니다. 그러나 실제로는 그정도에 시장이 제대로 반응하지 않았습니다. 그만큼 정책과 시장에 괴리가 있는 셈이죠. 그래서 거래가 줄고 집값이 떨어지는 것을 비정상으로만 볼 게 아니라 큰 틀에서 정상으로 보는 시각이 필요하고, 이와함께 오르고 내리는 시장의 움직임에 대해서도 이제는 컨텐츠보다 퀄리티에 초점을 맞춰야 하지 않을까 생각합니다.

김경 : 세분의 얘기를 들으면 비교적 긍정적인 해석이라는 생각이 듭니다. 저도 그렇게 생각하는 것이 현재의 우리 시장 규모나 구조로 볼 때 강력한 정책 패키지가 나와도 단박에 시장 분위기나 추세가 바뀌기가 어렵습니다. 따라서 그런 시장의 움직임을 부정적으로만 볼 것이 아니라 추세를 정확하게 판단하고 대응하는 것이 필요하다고 봅니다. 이상한 교수께서는 어떻게 생각하시는지요.

정책에 대해 과도한 기대는 하지 말아야

이상한(이하 이상) :권박사 말씀대로 4·1대책에도 과감한 내용이 포함돼 있습니다. 4월과 5월, 6월의 거래움직임도 모두 얘기하신 그대로입니다. 문제는 앞으로 어떻게 될 것이냐 하는 겁니다. 주택·부동산 경기는 거시경제에 영향을 받는 현재 미국을 제외하고는 세계 경제 상황이 좋지 않고 국내 경제도 성장률을 하향조정하는 등 내년 상반기까지 그다지 좋지 않을 것으로 봅니다. 이 때문에 시장에 대한 불확실성이 있습니다. 정부 정책이 시장참여자들에게 기대심리는 불러 일으켰지만 전반적인 경제상황과 함께 시장의 앞날은 여전히 불투명하다고 인식하고 있습니다. 거기에다 정부가 정책을 내놓아도 국회에 계류되는 등 정치권에 발목이 잡혀 제대로 시행이 되지 않습니다. 취득세만 하더라도 여러 논란이 일었던 점들이 시장 신뢰에 좋지 않은 영향을 미쳤습니다. 시장의 구조도 변하고 있습니다. 지금의 상황으로 미루어 하반기에나 내년 상반기에 신규 수요를 창출하거나 거래를 활성화시키기에는 역부족이 아닐까 생각합니다. 무엇보다 중요한 일은 시장의 불확실성을 완화해주는 일입니다. 그런 점에서 정부에서 취득세 인하를 발표한 것은 바람직하다고 봅니다. 차제에 취득세뿐 아니라 양도세와 지방세·국세 등 전반적인 세제개편에 관해 논의하는 일이 시급하다고 봅니다. 또 지속적으로 값이 오르는 전세·월세 시장에 대해서도 심도있는 대처가 필요합니다.

김경 : 이 교수께서 주거복지분야에 많이 관여하고 계셔서 전월세 상승에 따른 서민주거부담 문제를 이슈로 제기하셨습니다. 아직 토론 초반이지만 중요한 화두가 나왔다고 생각합니다. 여러 전문가들께서 공통적으로 말씀하신 것이 현재의 시장변화가 일시적인 변화가 아니라 큰 흐름의 변화라는 점입니다. 여기에다 시장의 여건도 우호적이지 않은 만큼 이런 상황에서 정책에 대한 과도한 기대는 현실적이지 않다는 지적이 많은 것 같습니다. 그런 의미에서 정부가 어떤 부분에 중점을 두고 4·1대책의 후속조치를 취하고 또 어떤 새로운 정책수단을 고려해야 할지 중요한 선택이 남아 있는 것 같습니다. 정부 입장은 어떻습니까.

김재정(이하 김재) : 4·1대책 발표 이후 거래가 전년동기 대비 다소 늘었습니다. 물론 지난해 거래량이 2006년 이후 최저였기에 비교에 한계가 있기는 하지만, 어쨌든 거래량 측면에선 4·1대책이 어느 정도 성공적이지 않았나 생각이 듭니다. 가격측면에서도 18개월동안 하락세를 보이다가 4월 이후 상승으로 반전했습니다. 정부에서도 7,8월 비수기에는 거래가 다소 줄어들 것으로 보고 있습니다. 문제는 9월 이후인데, 4·1대책중 국회에 계류돼 있는 법안들이 통과될 것으로 보여 어느 정도 회복을 기대할 수 있지 않을까 생각합니다. 수직증축리모델링은 큰 문제가 없어 9월중에는 통과될 것으로 보이고, 분양가상한제 신축운용이나 다주택자 양도세 중과 폐지 등도 내용을 조금 수정하면 통과가 가능할 것으로 생각합니다. 취득세 감면 시한은 끝났지만, 생애최초 주택구입자에 대한 취득세 감면혜택은 아직도 남아 있습니다. 양도세 면제혜택도 연말까지 이어집니다. 이런 효과들이 이어지면 올해내에는 괜찮지 않을까 생각합니다. 4·1대책 후속조치와 관련해서도 여러분들이 지적하신 것처럼 무엇보다 불확실성 제거가 중요합니다. 그런 점에서 인하에 대한 기본 방향과 일정을 제시한 취득세 영구인하 발표는 의미가 있다고 생각합니다. 취득세가 인하되면 앞으로 최소한 취득세 한시감면에 따른 시장의 불확실성은 걷힐 겁니다. 어쨌든 8,9월중 후속입법이 끝나면 대책에 대한 긍정적인 효과가 나타날 수 있을 것으로 봅니다.

김경 : 정부에서는 아직 4·1대책은 진행중으로, 마무리해야 할 것들이 남아 있으며, 긍정적인 신호들도 조금씩 나타나고 있다고 보는 것 같습니다. 이원식 부회장께서는 시장상황과 정부의 정책을 어떻게 보십니까.

이원식(이하 이원) : 주택시장이 침체된 게 어제오늘의 일이 아닙니다. 특히 참여정부때 분양가상한제와 종합부동산세, 금융규제 등 강력한 규제대책이 시행되면서 시장 침체가 시작된 게 아닌가 생각합니다. 거기에다 2기 신도시 건설 등에 따른 공급과잉 문제도 맞물려 있습니다. 특히 주택의 규모에 대한 선호도가 바뀐 점도 지적하지 않을 수 없습니다. 베란다 확장 효과에다 1~2인가구의 증가 등으로 대형주택에 대한 수요가 감소하면서 중대형에 대한 미분양을 초래하고 수도권 분양시장을 침체시킨 것이 아닌가 생각합니다. 그동안 정부에 몸담았던 입장에서 이번 4·1대책은 강한 대책입니다. 그럼에도 후속조치가 제대로 마무리되지 못해 효과가 반감되고 있습니다. 따라서 분양가상한제 신축운용이나 다주택자 양도세 폐지 등의 후속조치가 빨리 처리돼야 정책에 대한 불확실성이 제거될 수 있습니다. 다행히 취득세 인하 방침이 발표됐는데, 전체적인 방향은 옳다고 봅니다. 그런데 시기적인 문제가 아직 남아 있습니다. 우리 업계에서는 어차피 취득세 인하로 가닥을 잡았으면, 먼저 감면시한을 연장해주고 입법을 하도록 건의하고 있습니다. 정책당국에서도 이에 대해 전향적으로 검토해주기를 바랍니다. 대외적인 여건 등 어려움이 많지만 이들 대책들이 제대로 작동되면 시장에 긍정적인 영향을 미칠 수 있지 않을까 기대합니다. 또 거래가 늘어나도 집값이 떨어지는 최근 상황은 시장이 정상적으로 작동되지 못하는 것을 반증하는 것이 아닌가 생각합니다. 이에 대해서도 정책대안을 마련할 필요가 있다고 봅니다.