김경 : 이제 주택시장 환경변화로 주제를 옮겨 보겠습니다. 정부나 업계, 학계 등에서 모두 최소 십수년전부터 시장구조의 변화를 얘기했습니다. 그런데 시장이 침체되자 마치 그전에는 없었던 것처럼 인구구조의 변화가 갑자기 부각됐습니다. 그러면서 집값 하락에 대한 기대가 생기고 그것이 수요침체를 불러온 측면이 강합니다. 이런 구조변화를 예견하면서도 특히 업계에서는 조금만 환경이 좋아지면 분양물량을 쏟아내 공급과잉이 됐습니다. 이렇게 되다보니 구조조정이 제대로 되지 않고 그것이 정부의 정책부담으로 남게 되지 않았나 생각합니다. 이런 얘기를 하는 것은 이제 우리도 안정적이고 예측가능한 성숙한 주택시장이 되기를 바라기 때문입니다. 주택시장의 변동성이 구조변화와 어떤 관계가 있고, 업계나 정책당국에서는 변동성을 어떻게 설명할 수 있는지, 주거복지 차원에서는 어떻게 접근해야 하는지 등 큰 화두를 가지고 얘기를 해보고자 합니다. 구조변화를 예견했음에도 왜 대응이 제대로 이뤄지지 못했는지, 앞으로 변동성을 줄이기 위해서는 어떻게 하는 것이 좋은지, 새로운 주거복지와 정책수요는 어떻게 봐야 하는지, 업계나 정부에서는 어떻게 대응을 해야 하는지 등에 대해 자유롭게 말씀을 해주십시오.

이상 : 시장변화를 크게 4~5가지로 보는데, 가장 먼저 인구변화를 들 수 있습니다. 그런데 2005~2010년의 인구 변화를 보면 우리가 생각했던 것보다 더 많이 늘었습니다. 수요를 예측하고 거기에 맞춰 공급을 해야 하는 민간업체는 어땠습니까. 1인가구가 많이 늘었지만 주로 저가의 임차형 주택수요가 많고 단독이나 연립주택에 많이 살고 있습니다. 2인가구 또한 저가의 소형주택으로, 역시 주로 단독이나 연립에 많이 살고 있습니다. 그런데 실제로 2005~2010년간 공급된 민간주택은 아파트나 다세대주택이 많은 반면 단독이나 연립주택은 오히려 줄었습니다. 그나마 아파트는 중대형 위주로 공급됐습니다. 수요와 공급이 거꾸로 간 겁니다. 분양가도 소득증가율보다 높은 수준에서 책정을 해왔습니다. 결과론적인 얘기지만 결국 수요변화에 대응하지 못하는 민간공급이 이뤄진 셈입니다. 중대형 규모가 과다공급돼 가격 하락을 불러 왔고, 소형은 공급이 부족해 가격이 올랐습니다. 앞으로 주택산업이 어떻게 나가야 할지 방향을 정하는 부분에서 시행착오를 겪지 않도록 하기 위해서라도 이런 부분과 관련된 논의가 이뤄졌으면 좋을 것으로 생각합니다.

김경 : 인구변화가 속도면에서는 예측보다 빨리 온 측면이 있지만, 거의 통제할 수 없는 변수들이고 방향은 예측할 수 있었다고 봅니다. 다만 이 교수 말씀대로 1~2인가구가 예상보다 급격히 늘어난 점은 분명합니다. 고령화는 기계적으로 가는 것이지만 1~2인 가구는 사회적인 분위기의 변화와 맞물려 있어 예측이 좀더 어려웠을 것 같기는 합니다. 이 교수께서는 업계가 이러한 시장변화를 제대로 읽지 못해서 수요가 반대방향으로 갔다는 진단을 해주셨습니다. 업계에서는 어떻게 생각하십니까. 

조 : 굉장히 중요한 문제라고 봅니다. 그동안 많은 텀이 있었지만 제대로 대응을 하지 못한 점에 대해 원칙적으로는 동의합니다. 그러나 기업은 매출을 많이 올려서 이익을 내는 집단입니다. 특히 우리 주택산업은 기업이 주도할 수 없는 특수한 환경이 있습니다. 주택사업은 그 특성상 프로젝트 기간이 짧게는 3년에서 길게는 7~8년까지 갈 수도 있을 만큼 깁니다. 준공후에도 하자보수를 10년까지 책임져야 합니다. 사실상 기업을 경영하면서 앞으로의 상황을 예측하기란 굉장히 어렵습니다. 제조업과 달라서 정책의 변화를 비롯해 여러 가지 예측하지 못한 변수들이 생길 수 있는 상황들을 감안해야 합니다. 특히 정부 정책이 굉장히 중요하다고 봅니다. 정책이 앞서서 만들고 이끌어가려고 하지만 실제로는 제대로 되지 못하고 있습니다. 차라리 업계를 편안하게 내버려 뒀으면 하는 생각이 들 때가 많습니다. 그러면 업체들도 변명의 여지가 많이 줄어들 겁니다. 예컨대 주택의 규모에 대해서도 85㎡를 기준으로 한 차등도 이제는 없애야 합니다. 그러면 공급자들이 수요를 감안해 적정한 규모를 책정해 공급할 겁니다. 도시형 생활주택의 경우도 정부가 앞장서 지원하면서 한동안 크게 늘었다가 주차장 등에서 문제가 생기면서 주차장법이 강화되자 공급이 많이 줄어들고 있습니다. 정책이 너무 앞서 가려고 해서는 업계를 돕기 보다는 오히려 힘들게 하는 부분이 많습니다.

권 : 저는 택지개발과 관련된 문제를 생각해보고자 합니다. 민간부문에서 택지개발은 멀리 있는 얘기라고 생각합니다. 주택사업에 있어 택지는 모든 프로세스의 출발점입니다. 주택의 대량공급이라는 기본적 정책 목표를 위해 공공부문에서 택지개발을 해왔는데 이제는 이런 그림이 바뀔 필요가 있다고 봅니다. 외국의 경우와 비교해보면 우리나라에서 쉽게 범하는 오류가 있습니다. 우리는 처음부터 규제를 당연한 것으로 여겨온 것이 그것입니다. 그 당연한 등식을 깨보면 어떨까 하는 생각이 듭니다. 예컨대 주차장법이 없다면 집을 지을 때 주차장을 만들지 않아도 되고 비용도 상당히 줄어들 겁니다. 물론 그렇게 되면 차를 어디에 세워야 할까 하는 문제가 떠오르겠지만, 실제로 정부 정책은 친환경으로 가면서 가스를 규제하는 방향으로 가고 있습니다. 그렇다면 실제적으로 이런 문제에 부딪치는 부분에서 먼저 이런 정책이 가시화되면 어떨까 하는 생각을 해보게 됩니다. 뉴타운같은 도시정비사업에서 블록단위별로 일정부분 이같은 구상이 가능하지 않을까 생각합니다. 지금까지는 정부가 주도할 수밖에 없는 상황이었지만, 이제 시장변화에 따라 달라져야 한다면 큰 틀에서 시작해서 철학적 고민이 필요하지 않나 생각합니다.

‘공급확대’에서 ‘공급조절’로 정부 정책 변화

김경 : 조태성 대표께서 주택규모의 문제와 도시형 생활주택에 대한 정부의 선제적 정책에 대한 지적이 있었고, 권 박사께서는 대량공급 시대의 택지개발정책이 지금도 유지되고 있는 점 등을 지적했습니다. 제 생각으로는 정부에서 시장에 개입을 하더라도 천천히 했으면 좋겠다는 의견도 있는 반면, 정부가 제때 대응을 못했다는 지적도 있습니다. 정부가 시장에 개입을 한다면 어느 시점쯤에 하는 것이 좋은지, 또 선제적 대응과 보완사이에서 어떻게 대응하는 것이 좋은지 의견을 말씀해 보시죠.

김재 : 그간 주택정책의 가장 큰 방향은 주택공급 확대였습니다. 시장이 좋을 때나 좋지 않을 때나 근본대책은 주택공급이었습니다. 그런데 지난해말 주택보급률이 102.7%가 됐음에도 불구하고 주택공급을 유지하다보니 시장침체가 온게 아닌가 생각합니다. 주택의 초과수요가 발생한 것은 크게 세가지로 봅니다. 가구증가와 소득증가, 그리고 주택의 멸실 등에 따른 수요의 변화 등인데 당초 예측보다 적었습니다. 2000년에는 50만호 정도의 수요를 예상했고, 2010년에는 43~45만호로 줄였으며, 그리고 올해 종합계획에서는 38만호로 줄였습니다. 향후 10년간의 장기계획에서도 연간 37~38만호 정도로 수요를 계획하고 있습니다. 현재 수도권에는 3~4만호 정도 과다공급돼 있습니다. 4·1대책에서 정부의 과다공급을 인정하고 공급조절을 포함시킨 것도 이런 점에서 의미가 있습니다. 문제는 민간부문입니다. 정부에서 민간부문의 속도를 조절한다는 것은 기실 어려운 일입니다. 그런 점에서 업계의 협조가 필요합니다. 지금 미분양이 6만7000호에 이르는데, 미분양이 더 늘어나면 업계뿐 아니라 국민들에게도 피해를 줍니다. 미분양 주택에 대해서는 금융지원을 하는 등의 방법으로 임대후 분양 등의 방식을 활용하는 방안 등을 검토할 생각입니다. 주택의 규모는 나름대로 근거를 가지고 기준을 만들고 있습니다. 기본적으로 의식주에 대한 정부의 책임이 있기 때문에 어느정도 개입은 필요하다고 봅니다. 85㎡의 경우 소형을 많이 공급하기 위한 규모의 제한임에도 실제로는 대형이 과다공급돼 문제가 되고 있습니다. 민간에 맡겨도 언젠가 자율조정이 되겠지만, 그동안 진폭이 심하기 때문에 그것을 완화하는 것이 정부의 기능이 아닌가 생각합니다. 택지의 과다공급 문제에 대해서도 정부가 인정을 하지만, 한편으로 택지의 비축기능도 고려해야 합니다. 민간에서 택지를 오래 보유할 경우 부담이 생겨서 도산에 이를 수도 있습니다.

김경 : 김 정책관의 말씀처럼 정부가 과거의 대량공급 정책을 조금씩 바꿔가고 있는 것은 사실이지만, 한편으로 공공부문의 쿠션이 필요하다는 얘기인 것으로 이해됩니다. 4·1대책에서 가장 본질적인 변화는 공급을 늘리는 부분도 없지 않지만 과잉공급을 해소한다는 시그널을 보냈다는 점입니다. 이에 대해서는 모두 공감하는 중요한 변화라고 생각합니다. 또한 공급조절의 가시적인 효과는 민간의 영역이 아닌가 하는 내용을 함축하고 있는 것으로 생각됩니다. 공급조절의 필요성은 모두 인정하고 있는데 업계에서는 이를 어떤 식으로 추진할 수 있는지, 그에따른 어려움은 없는지 이원식 부회장께서 말씀해 주십시오. 또 주택의 규모와 관련해서도 업계의 입장을 말씀해 주십시오.

이원 : 제가 자료를 보니까 2005년에 비해 2010년에 1~2인가구가 전체적으로 6.6% 정도 늘었습니다. 그런데 이 부분의 수요예측이 정확하지 않았습니다. 그러다보니 전세문제가 계속되고 그래서 원룸이 과거의 다세대 다가구에서 겪었던 문제를 뻔히 알면서도 도시형 생활주택이라는 이름으로 원룸주택 도입을 했다가 주차장이 심각해지자 다시 기준을 강화해서 위축되고 있습니다. 조 대표의 지적처럼 정부가 주택정책에 너무 깊이 간여할수록 시장이 왜곡되는 부분이 없지 않습니다. 홍역을 치루더라도 민간에 자율성을 주는 것이 필요하다고 봅니다. 그러나 그걸 정부나 정치권이 견디지 못하기 때문에 결국 대책을 만드는 것이 아닌가 생각합니다. 앞으로 대형평수에 대해 수요는 있겠지만 선호의 대상은 되지 않을 겁니다. 베란다 확장은 대형평수로 가는 수요 일부를 축소시키고 있습니다. 또 30~40대가 줄어드는 것도 주택구매층을 줄이는 결과를 가져오고 있습니다. 노년층도 종부세 부담 등으로 대형 평수가 부담이 될 수밖에 없습니다. 주택시장도 이런 변화에 맞춰 변화가 필요합니다. 특히 이제는 2인가구가 늘 전망이어서 2인가구를 위한 주택이 필요합니다. 택지와 관련해서는 민간이 자율적인 조절기능이 있어야 하는데 이 기능이 없습니다. 과거 공공택지 공급시 협회에 택지구입을 위임한 적이 있었는데, 그럴 경우 협회에서 전체적인 수급을 감안해 택지수급을 조절할 수 있겠지만, 그렇지 않고 민간에 자율로 맡기기에는 이익을 추구하는 업계 입장에서 한계가 있다고 봅니다.

주거상향 이동에 제한 많다

김경 : 김현아 박사께서 구조변화의 문제로 돌아가서 수요예측에 문제가 없었는지, 민간이 대응하는데 왜 어려움이 있었는지, 중대형과 소형 등 구조변화는 앞으로도 계속될 것인지 종합적으로 말씀해 주시죠.

김현 : 김 정책관의 말씀처럼 과거에 수요가 넘치고 공급이 따라가는데 문제가 있던 시절에는 정부 정책이 시장의 변동성을 줄여주었습니다. 그러나 수요는 크지 않고 공급은 빨라지고 여력이 커지다 보니까 지금은 정책이 잘못 선제대응을 하면 오히려 시장이 원래의 진폭보다 더 크게 움직일 수 있습니다. 수요는 변덕이 심합니다. 2005년 중대형아파트 가격이 급등했을 때 정부에서도 당시 임대도 중대형을 공급해야 한다고 했습니다. 업체들도 중대형 택지를 매입했지만, 2009년과 2010년 완공시점에서는 소비의 패턴이 확 달라져 버린 겁니다. 문제는 과거에 비해 공급시스템의 공급탄력성이 크게 떨어진 점입니다. 계획기준도 강화돼 인허가나 기반시설 확충에 많은 비용이 드는 고비용구조이고 단지형을 선호하다 보니 여러 가지 시설투자도 많고 공사기간도 길어집니다. 세대수가 많아지면 민원소지도 커지게 됩니다. 수요는 3~4년 단위로 변하는 것 같습니다. 수요가 초과일 때는 주택공급규칙 등 순서대로 나눠주는게 중요했습니다. 워낙 유통속도가 빨라 오히려 유통속도를 줄이는 규제가 필요했습니다. 그러나 지금은 유통속도를 빨리 해줘야 시장이 돌아갈 수 있는데 제도가 변한 게 없다보니 공급이 원활하게 대응할 수 있는 방법이 하나도 없다는 겁니다. 따라서 제도적으로 공급시스템을 바꿔주지 않으면 시행착오는 단기적으로 더 자주 일어날 수밖에 없다고 봅니다. 또하나 주택시장에서 갖고 있는 모순이 있습니다. 90% 정도가 집값이 떨어진다고 보는데, 분양가상한제와 양도세 중과폐지는 절반 정도 집값 상승우려 때문에 반대합니다. 즉 이것만 풀면 집값이 올라갈 것같은 사회적 암묵적 전망이 우리가 당면한 현실과 제도의 괴리를 가져올 수밖에 없다는 겁니다. 이 모순을 해결하지 않으면 제도는 한 발짝도 나갈 수 없다는 생각이 듭니다. 또하나는 주거의 상향이동에는 여전히 제한이 많다고 봅니다. 대표적인 것이 1가구1주택에 대해서는 양도세를 면제해주는데 9억원 초과에 대해서는 초과분에 대한 양도세를 부과합니다. 곧 고가주택을 소유하지 말라는 얘기죠. 취득세도 영구인하한다고 하지만 9억원을 기준으로 또다시 세분하게 됩니다. 9억원 초과는 훨씬 많은 세금을 내고 있음에도 세율을 높여야 한다는 겁니다. 그런데 지금 다들 다운사이징을 하려고 하면 소형주택에 대해 너무 많은 경쟁이 붙을 겁니다. 그렇다면 이게 정말 소형주택에 살 수밖에 없는 사람들에게 바람직한 정책인가 의문이 들지 않을 수 없죠. 그럼에도 이런 얘기를 하면 부자를 지지하는 것처럼 비쳐지는 게 현실입니다. 주택수요에서 최근의 트렌드로 받아들여야 할 것은 과거보다 보유에 대한 의식은 줄어들었다는 점입니다. 40대까지는 보유의식이 강하지만, 30대는 현저하게 낮아집니다. 결혼한 가구도 여자들만 집을 사자고 한다는 겁니다. 따라서 이제는 분양주택보다 임대주택이나 임대후 분양전환 등 다양한 보유형태의 주택상품이나 유통구조를 고민해볼 필요가 있다고 봅니다. 사람들은 모두 대형주택에 살고 싶어 하지만 대형·고가주택을 기피하는 이유는 쉽게 현금화시킬 수 없다는 우려때문입니다. 그런 측면에서 보유수요는 없지만 임대수요는 많을 수도 있습니다. 다시 처음으로 돌아가면 수요에 대해 이제 물량의 인위적 조정은 유효하지 않습니다. 시장의 변화를 인지하면서 가꿔가야 되는데 10여년에 걸친 구조적 변화를 담는 제도변화와 단기적인데 너무 민감하게 대응하지 말고 구분해서 가져갈 필요가 있습니다. 최근 고급 자동차에 대한 리스가 늘고 있는 것처럼 주택 또한 앞으로는 다양한 수요 대응과 유지보수, 하향이동 등이 자유롭게 해주어야 합니다. 정부 정책의 과제도 새로운 환경에서 수요와 공급을 적절히 연계시키는 거라고 생각합니다.

김경 : 이제 주택시장의 전망과 업계 대응, 주택산업의 나아갈 방향 등에 대해 전체적으로 묶어서 얘기를 하고 정리하면 될 것 같습니다. 주택정책의 최종목표는 결국 주거수준의 향상과 주거복지 확대라는데 대부분 동의할 것으로 생각합니다. 주거수준 향상과 관련해 주거상향이동을 어디까지 허용해야 할 것인가를 생각해봐야 할 것으로 봅니다.

85㎡나 9억원 등의 한도는 공급이 부족하고 주거수준도 낮은 시대에 있던 제도였습니다. 지금은 공급이 넘치고 수요가 부족한데 기존의 중대형은 어떻게 할 것인가 생각해야 합니다. 중대형주택을 가진 사람들의 배려차원을 떠나서 국민들의 주거상향은 어디까지가 자연스러운 것인지 짚어볼 필요가 있습니다. 남아 있는 중대형의 문제는 노령가구들의 노후생활과 관련해 중요한 의미가 있습니다. 환금성이 떨어지고 집값이 떨어지면 50대 이상 세대들에게는 불안요인으로 작용할 겁니다. 이를 정책적으로 어떻게 배려해야 할지 정부의 입장을 설명해 주시고, 업계에서는 앞으로 수요의 움직임과 대응방향은 어떻게 잡아야 하는지, 정부에 바라는 것은 무엇인지 말씀해 주십시오. 두분 전문가께서 3자적 시장분석과 함께 우리 주택시장의 모습이 어떻게 될 것인지 전망과 화두를 던져 주시기 바랍니다.