이상 : 주택산업의 환경변화는 몇가지로 정리할 수 있습니다. 첫째 인구 및 가구의 변화이고, 주택시장이 세분화가 두번째입니다. 앞으로 대량공급이 필요는 하겠지만 예전같지 않을 겁니다. 세분화는 시장이 수요자 중심으로 되는 겁니다. 필요한 지역에 필요한 유형의 필요한 규모의 주택을 공급하지 않으면 민간업체들은 어려울 겁니다. 세 번째는 보다 높은 질적 수준의 주거환경을 원한다는 겁니다. 주택의 편리성뿐 아니라 생활서비스 등 질적으로 높은 주거환경 수준을 선호하고 있습니다. 이는 주택산업이 나아갈 방향과 관련해 중요한 문제라고 봅니다.

 넷째 김현아 박사 말씀처럼 다양한 임대수요가 늘어나리라는 겁니다. 주택소유개념도 약해지고 있습니다. 자가보유율과 자가점유율이 낮아지고 있습니다. 젊은 층 중심으로 중산층의 임대수요가 늘고 있습니다. 업계에서도 들여다봐야 될 부분입니다. 소형주택의 경우 어디까지를 소형으로 봐야 하는지도 생각해야 합니다. 1인당 주거면적을 보면 아직도 선진국의 50~70%밖에 안됩니다. 소득이 늘어나면 가구수는 줄어들고 1인당 주거면적은 늘어납니다. 정부가 앞서나가는 주택개념을 세운다면 주택규모에 대해서는 민간이나 정부 모두 고민이 필요합니다. 주택가격과 관련, 지난 20여년간의 주택가격과 소득, 소비자물가 등을 살펴보면, 소득대비 주택가격은 아직 낮습니다. 따라서 시장만 좋아지면 세부시장에서는 물량이 떨어지는 곳에서는 상승가능성이 잔존해 있습니다. 주택산업의 나아가야 할 방향으로는 무엇보다 주택사업자들의 패러다임이 사람중심으로 변해야 합니다. 이제는 하우스(house)라는 물체가 아니라 홈(home)즉, 인간, 가구를 판매해야 합니다. 이제는 임대수요가 늘어나는 만큼 민간업체들도 중산층용 임대주택 건설에 적극 나서야 할 것으로 봅니다. 분양과 임대를 혼합하는 방법을 정부에 요청해 건설하는 방법도 생각해볼 수 있습니다. 우리나라 주택산업 정책과 관련, 그간 공급의 수단으로만 생각했을 뿐 제대로 된 산업으로 보지 않았다고 봅니다. 앞으로 주택수요 변화에 따른 주택공급이나 주거복지 등을 생각할 때 산업으로 육성하는 방안이 필요합니다. 마지막으로 주택산업이 국민들에게 우호적인 시각을 끌어낼 수 있는 방안이 필요합니다. 주택업체에 대해서는 국민들은 이익만 내려 하는 집단으로 이해하고 있는데, 이런 시각을 바꿀 필요가 있습니다. 그런 점에서 주거복지 향상에 민간도 나서 자본과 전문인력 등을 지원하면 국민들에게도 좋은 이미지를 심어줄 수 있을 겁니다.

조 : 주택시장 전망에 대해서는 어려운게 사실입니다. 정부의 공급위주 정책의 변화가 생각보다 빠르게 오기 때문에 업계에서도 정신차리고 대처해야 합니다. 정부의 도움이 필요한 건 사실이지만, 정부에 기대기보다 주택이 장기사업이고 변수가 많은 점을 감안해 업계 스스로 타이트한 전망아래 사업계획도 잘게 쪼개서 수립해 대응해 나가야 합니다. 수요가 과거보다 줄었기 때문에 그에 맞춰 공급계획을 세워야 합니다. 상품의 다양성은 업계 혼자 풀어나가는데 한계가 있습니다. 정부의 지원이 필요합니다. 결국 소비자가 원하는 상품을 만들어야 하기 때문에 정부의 정책도 탄력성 있게 풀어줘야 할 필요가 있습니다.

이원 : 앞으로 주택시장을 전망하면 보유에서 거주로 주택에 대한 의식이 바뀌고 있기 때문에 임대수요가 많아지고 있는 건 분명합니다. 금리가 높아서 임대료가 비싸질 경우 상황에 변화가 생길 수 있지만, 주택업계도 임대주택에 대한 관심을 가져야 합니다. 또 앞으로 국내시장에서 대규모 개발은 거의 없을 것이라고 생각한다면 소규모 단위의 다양한 개발에 눈을 돌려야 할 것으로 봅니다. 또 컨소시움 등을 구성해서 해외시장에 진출하는 것도 타개책이 될 수 있지 않을까 생각합니다. 특히 주택금융조달방안 등을 선진화해서 저개발국가에 진출한다면 주택에 대한 수요가 많기 때문에 가능성이 클 것으로 봅니다. 시장 활황기때 나왔던 각종 규제에 대해서는 이 기회에 발상의 전환을 통해 과감하게 떨어버리는 계기가 됐으면 좋겠습니다. 정부도 주택보급률이 높아진 만큼 한발짝 물러 서서 민간에 대한 내성을 길러주는 정책의 유연성이 필요하다고 봅니다.

권 :앞으로 세상이 어떻게 바뀔까에 대해 구체적으로 생각해본 적은 별로 없었던 것 같습니다. 지금까지의 도시, 혹은 사람이 살고 있는 공간을 떠올리면 가장 먼저 나오는 것이 주택이었습니다. 그러나 앞으로는 10개가 적힌 메뉴판이 있다면 주택은 7~8번째로 밀릴 겁니다. 앞으로 지구에 있는 모든 인구의 대부분은 도시에 살 걸로 봅니다. 도시에 대한 중요성이 아니라 모여서 산다는게 가장 큰 의미가 아닌가 생각합니다. 문제는 비용입니다. 편익을 스스로 창출하기 보다 비용절감을 통해 간접적으로 편익을 창출하는 겁니다. 도시에 대한 새로운 그림이 필요합니다. 집을 구할 때는 거기에 자신에게 유익한 어떤 요인들이 있는지를 찾아보게 될 겁니다. 단순한 서비스가 아니라 복합적인 서비스를 요구하게 됩니다. 그런 점에서 코스트개념이 크게 대두될 겁니다. 이와함께 도시의 고밀화와 용적률 문제도 짚어보아야 합니다.

기존주택에 대한 금융·세제 지원 늘린다

김현 : 수요변화와 관해 짚어보지 않은 게 있습니다. 소득이 증가하고 사회가 선진화되면서 최저 주거수준에 대한 퀄리티가 높아질 겁니다. 이에따라 주택의 성능이나 최저 주거수준을 높이려는 사회적 욕구도 커질 겁니다. 신축주택 수요가 줄어들고 건설산업이 축소되 것과는 관계없이 퀄리티가 높은 주거에 대한 수요는 늘어날 수 있습니다. 이는 거스를 수 없는 대세라고 봅니다. 지금은 최저 주거수준에 미달하는 주택이 적어 보이지만 기준이 높아지면 이또한 늘어날 수 있습니다.

 따라서 이와 관련한 정책적 계량화 수요도 늘어날 겁니다. 또하나 고령화 사회와 관련해 이제는 유지관리 비용에 민감해질 것으로 봅니다. 따라서 에너지효율적인 주택에 대한 관심이 높아질 겁니다. 또 편의시설이나 복지시설, 대중교통과의 접근성 등이 중요해집니다. 따라서 기존 주택에 대한 인프라를 확충하는 수요도 있을 겁니다. 또 금융 등 유동성이나 환금성 확보를 위한 정책도 필요합니다. 산업적인 측면에서 공급에 주력했던 산업이 어디로 가야 하는지 방향을 보여주는 것이 중요하다고 봅니다. 유지관리나 성능개선 관련 리모델링, 개보수 수요, 주택관련 생활서비스 등과 관련된 산업이 육성되도록 방향을 보여주는 게 중요합니다.

김재 : 김현아 박사 얘기와 중복될지 모르겠습니다. 신축에서 벗어나 기존 주택의 유지보수와 개량이 중요합니다. 이번 4·1대책을 비롯해 앞으로 바꿔나갈 겁니다. 국민주택기금 등 금융이나 세제지원 등도 신축에 집중돼 있었지만 4·1대책에서 양도세 감면혜택을 기존 주택에도 적용했습니다. 상당히 커다란 정책의 변화라는 점에서 주택업계에서도 생각해볼 필요가 있을 겁니다. 기존 주택을 매입해 임대하는 경우 등에도 금융혜택을 줄 생각입니다. 기존 주택의 개량에 대해서도 기금지원을 계획하고 있으며, 도시재생, 그린홈, 리모델링 등에 대해서도 세제나 기금지원이 필요하다고 봅니다.

공공임대도 신축에서 매입임대와 전세임대 등에 일정 부분 할당했습니다. 앞으로도 이를 확대할 생각입니다. 또 공동주택관리도 중요합니다. 비리 등의 문제를 막기 위해 공동주택관리 법령개정을 준비하고 있습니다. 주거의 상향이동은 결국 소득증가가 이루어져야 하는게 아닌가 생각합니다. 집값이 다시 오르면 거주개념이 소유개념으로 바뀔 겁니다. 자가보유율은 사회주의 국가가 아니라면 55% 수준에서 움직이는 것이 자연스러운 것이라고 봅니다. 지금같은 가격안정기가 오히려 주거의 상향이동이 쉽지 않을까 생각합니다.

 또 주택금융도 발전돼 있어 좋은 기회가 아닐까 봅니다. 저소득층을 위해서는 다양한 주택공급이 필요합니다. 이들에게도 일정 소득이 되면 퇴거 등의 조치를 통해 주거상향을 유도할 방침입니다. 중산층의 경우에게는 양도소득세 비과세가 그 자체로 주거상향 지원제도라고 할 수 있습니다. 9억원 이상 고소득층에게까지 주거상향 지원이 필요한지는 생각해볼 필요가 있습니다. 고령층을 위해서는 멀티홈이라고 세대구분형 공동주택을 활용해 임대수입을 올릴 수 있습니다. 주택연금제도도 활용할 수 있습니다.

김경 : 장시간 좋은 토론 감사드립니다. 오늘 토론을 짧게 정리하면 화두는 변화에 대한 대응으로 요약할 수 있습니다. 민간이나 정부나 시장참여자나 모두 마찬가지라고 봅니다. 속도는 가늠하기 어렵지만 과거의 구조변화 논의때보다 방향은 좀더 분명해진 듯합니다. 다양화·세분화된 수요에 어떻게 시장이 반응할 것인지 업계나 전문가들이 걱정해야 할 과제가 아닌가 싶습니다. 정부에서도 시장변화를 잘 수용해서 국민들이 행복한 주거생활을 기틀을 만드는 것이 중요하다고 생각합니다. 정부가 시장의 불안정성을 해소하는 안전판 역할을 하면서도 시장이 잘 돌아가도록 유연성을 발휘해야 할 겁니다. 소형중심의 수요위축 상태는 소비심리가 회복되면 나아질 수 있을 것으로 봅니다.

 좀더 긴 안목에서 시장에 대응하고 정책을 마련할 필요가 있습니다. 주거수준 향상은 정부의 몫만도 아니고 민간의 몫만도 아닙니다. 정부와 민간의 파트너쉽이 중요합니다. 업계도 소명의식을 가지고 국민들의 신뢰와 사랑을 받는 기회가 주거복지 활동을 통해 실현될 수 있을 것으로 봅니다. 뉴타운 문제나 PF 등 공급자 금융 문제 등은 어떻게 보강해야 할 것인지 정부와 업계가 논의해야 할 과제라고 봅니다. 지령 500호가 돼 또 이런 자리가 마련된다면 오늘 논의한 내용들이 좋은 참고가 됐으면 좋겠습니다.