정부가 입지·건축 규제를 확 풀기로 했다. 기업 투자 활성화를 유도하기 위한 차원이다. 우선 그동안 손을 댈 수 없었던 비도시지역 계획관리지역과 도시지역의 상업·준주거·준공업지역 건축 규제를 대폭 풀기로 했다. 이번에 규제가 풀리는 면적은 국토의 12%나 된다.

정부는 또 택지지구 미매각 용지의 용도변경도 풀기로 했다. 도심산단의 입지 규제도 풀어 벤처기업 등 다양한 업종이 들어설 수 있는 길을 터주고 용지, 각종 세제지원 분야에서 인센티브를 주기로 했다. 한마디로 국토 이용에 대한 패러다임이 바뀐다. 준농림지 개발 허용 이후 가장 큰 규모의 국토이용 규제완화이다.

입지규제 네거티브로 전환

먼저 입지규제 자체가 네거티브로 전환된다. 현행 국토계획법은 용도지역별로 입지 가능한 건축물을 법령에서 열거(Positive 방식)하고 있다. 도시지역(주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역) 및 비도시지역(관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역)으로 구분, 획일적으로 입지를 규제하고 있다. 이로 인해 산업의 분화, 융복합 등으로 새로운 입지수요가 발생해도 신속하게 대응하지 못한다는 지적을 받아왔다.

이에따라 정부는 법령에서 금지한 건축물을 제외하고는 모두 입지를 허용하는 방식(Negative)으로 전환한다. 내년 2월까지 국토계획법 시행령을 개정, 이를 뒷받침할 계획이다. 대상지역은 판매, 업무, 공장, 숙박 등의 용도가 융복합돼 새로운 입지수요가 나타날 수 있는 지역이다.

도시지역중 상업·준주거·준공업지역과, 비도시지역 중 중소기업의 입지수요가 높은 계획관리지역이다. 특히 계획관리지역은 관리지역의 일종으로서 장래 도시용지 수요에 대비해 계획적·체계적 관리가 필요하다고 판단, 각종 건축을 규제하고 있다. 전 국토의 약 11%에 해당하는 땅이다.

전국토의 12%에 해당하는 지역에 대해 금지 용도로 열거되지 않은 이상 원칙적으로 입지를 허용함으로써 수요자 중심으로 규제 방식이 전환되는 것이다. 예를 들어 음식점, 숙박시설 등의 경우 계획관리지역내에서 조례가 허용하는 지역에서만 가능했지만 앞으로는 특별히 조례가 금지하지 않는 이상 원칙적으로 건축이 가능해진다.

또 반려동물 화장시설 등 새롭게 수요가 생겨나고 있으나, 건축물 용도에 반영되어 있지 않아 건축허가를 받지 못하던 새로운 입지수요에도 탄력적으로 대응이 가능해진다. 현재 반려동물 화장시설은 건축허가가 어려워 쓰레기처리시설 또는 무허가 화장장에서 처리하고 있는 실정이다.

네거티브 방식 전환에 따른 난개발 대책도 마련된다. 과거 준농림지 개발을 터준 이후 나홀로 아파트, 음식점, 모텔촌 개발 등이 난립했던 전철을 밟지 않기 위해서다. 문화재 주변 경관 저해 등은 개발행위 허가기준 강화, 성장관리방안 수립, 경관심의시행 등으로 부작용을 막을 방침이다.

소규모 건축행위 등은 기반시설, 경관, 환경 등의 허가기준 충족시에만 허용하고 지자체가 정한 경관보호가 필요한 지역에서는 건축허가시 경관위원회 심의를 의무화해 건축물의 형태·색채·배치 등이 주변과 조화를 이루도록 유도한다는 것이다.

근린생활시설 규제도 풀린다. 현행 건축법은 국민생활과 밀접한 근린생활시설 용도를 세부 나열식으로 규정해 업종 변경시 건축물 대장 변경 신고 등에 불필요한 비용과 시간이 소요된다. 하지만 내년 3월까지 건축법을 개정, 일부 근린생활시설을 포괄분류한다. 이용형태 설명 방식으로 변경하고 면적기준도 폐지하기로 했다.

예를 들어 휴게음식점(300㎡ 미만), 일반음식점 등으로 나뉘어진 세부 용도를 식품접객시설로 통일하기로 했다. 테니스장, 체력단련장, 볼링장 등도 체력단련시설로 통합해 다양한 형태의 근린 생활시설 창업이 촉진되고, 업종 변경시 건축물대장 신고 등을 생략해 행정절차·비용을 줄이도록 했다.

시설 융복합 활성화

다양한 시설의 융·복합을 활성화하기 위해 칸막이 규제도 푼다. 현재 도시지역내 지식, 문화산업 등 첨단산업의 입주를 위한 도시첨단 산단에 들어설 수 있는 업종을 칸막이식으로 규제해 산업 융복합을 저해하고 있다는 판단에서다.

현재 지식, 문화, 정보 등 첨단산업의 용지수요를 충족시키기 위한 도시 소규모(1만㎡ 이상) 산업단지는 전국에 11곳이 지정돼 있다. 그렇지만 도시첨단 산단내 산업용지에 연구·교육시설 등은 입주가 허용되지 않는다. 도시첨단 산단 지정은 기초 및 광역 지자체장만 할 수 있어 국가적 용지수요에 탄력적으로 대응하지 못하는 불편도 따른다.

이에 따라 도시첨단 산단내 산업용지에 연구·교육시설도 입지를 허용하기로 했다. 다른 개발사업지구(지원시설용지)도 도시첨단 산단으로 중복 지정할 수 있게 허용해 조성원가 수준으로 용지 공급가를 인하한다. 정책상 필요한 경우 국토부장관이 직접 도시첨단 산단을 지정하는 권한도 주어진다.

예를 들어 동탄신도시내 자족시설용지(테크노밸리, 문화디자인밸리) 일부를 도시첨단 산단으로 중복 지정해 연구·벤처 시설 등이 입지하는 테크노밸리(155만 4000㎡) 및 문화디자인 밸리(12만 2000㎡)를 조성원가로 공급하면 기업 부담이 3000억원 줄어든다.

유통업무시설에 금융시설도 들어설 수 있게 된다. 현재는 도시계획시설인 유통업무시설의 부대시설에 금융·정보처리시설 등이 포함되지 않아 융복합에 필요한 시설 확충이 곤란하다. 앞으로는 유통업무시설의 부대시설 유형에 금융·교육·정보처리시설을 포함하기로 하고 8월 중 도시계획시설규칙을 개정한다.

복합용도 건축 규제도 완화된다. 현재는 상업지역에 한해 주택+숙박시설(부대시설이 없는 경우에 한함)과 같은 복합 건축이 허용된다. 하지만 앞으로는 준공업지역(서울 구로구 등) 등까지 주거·판매·숙박 등이 결합된 복합 건축을 허용한다.

또 관광호텔의 부대시설 설치 제한도 완화해 주류판매업 등 위락시설을 제외한 모든 부대시설(체육시설, 회의장 등)을 허용할 방침이다. 이렇게 되면 고층 건물 건축이 가능해지고 사업성이 올라가 건설투자가 촉진되는 효과가 기대된다.

토지이용 촉진

주택업계의 숙원이던 준공된 택지지구(신도시 등)의 계획변경 제한기간이 단축된다. 현재는 신도시와 일반택지는 준공후 장기간(신도시 20년, 일반택지 10년) 개발계획의 변경이 금지돼 다른 용도로 토지를 이용하려고 해도 그 기간 동안에는 원칙적으로 불가능하다. 하지만 이르면 10월부터 계획변경 제한기간이 절반으로 단축(신도시 10년, 일반택지 5년)된다.

2010년에 준공된 H지구(214만㎡)는 준공된지 3년이 지났지만 경기여건 변동 등으로 대규모 상업·업무·주택용지가 팔리지 않아 2200억원 이상이 잠겨 있다. 현재의 규정으로는 2020년까지는 개발계획 변경이 불가능해 새로운 용도로 개발이 불가능하나, 규제가 풀리면 지침개정으로 2015년부터 개발계획 변경을 통해 다른 용도로 개발이 가능해진다.

이런 곳이 전국 77개 지구(일반택지 72, 신도시 5)에 이른다. 즉시 계획변경이 가능해 용지매각 촉진, 편의시설(어린이집 등) 확충이 가능해진다.　

경미한 지구단위계획 변경도 쉬워진다. 현재는 계획변경 면적이 전체 면적 대비 5%를 초과할 경우 입안, 주민공람, 관계기관 협의, 도시계획위원회 심의 등으로 1년 이상 소요된다. 경미한 변경(변경면적이 5% 미만인 경우)에는 변경절차를 모두 거칠 필요 없이 행정기관 내부에서 처리해 처리기간이 2개월에 불과하다.

정부는 경미한 변경의 면적 범위를 전체 면적 대비 변경면적이 10% 미만인 경우까지 2배 확대해 절차 간소화에 따른 금융·행정 비용을 줄여줄 방침이다. 이렇게 되면 P리조트사업(총사업비 1800억원)의 경우 면적 8%증가를 위한 지구단위계획 변경시 ‘경미한 변경’에 해당되지 않아 부담했던 10개월 기간이 단축되고, 80억원의 비용을 절감할 수 있게 된다.

개발제한구역 해제 단위면적 제한기준도 완화한다. 개발제한구역을 해제해 개발사업을 시행할 경우 난개발을 방지하고, 계획적 개발을 위해 최소면적을 20만㎡ 이상으로 규제하고 있다. 그러나 존치 필요성이 없더라도 20만㎡ 이하로는 원칙적으로 개발이 불가능하다.

이를 개선하기 위해 시가지와 인접한 지역에 여가·복지시설, 공공청사 등 공공성이 높은 시설은 예외적으로 20만㎡ 이하 개발을 허용하기로 했다. 이렇게 하면 시가지 인접지역 등을 활용해 주민 편의시설 등을 쉽게 확충할 수 있게 된다.

개발 절차·기준도 개선된다. 먼저 존치 필요성이 없는 도시계획시설을 해제할 수 있는 길이 트인다. 현재는 더이상 같은 용도로 사용이 어려운 도시계획시설은 해제해 타 용도로 활용하는 것이 바람직하나, 해제권자인 지자체가 특혜시비 등을 우려해 소극적으로 대처하고 있다.

지자체장이 공공 및 민간 개발을 추진할 수 있지만 도서관, 유원지, 전신전화국, 학교, 공공청사 등으로 지정됐다는 이유만으로 용도를 바꾸지 못하고 방치된 땅이 수두룩하다.

이에 따라 정부는 내년에 국토계획법 및 시행령을 개정, 불필요한 도시계획시설을 지자체가 해제할 수 있도록 근거·절차를 마련하기로 했다. 불필요한 도시계획시설의 해제를 통해 부지 활용성을 높이고 기업 투자를 유도할 수 있을 것으로 기대된다. 다만, 시설 해제 등으로 발생한 개발이익은 일정부분 환수할 수 있도록 제도적 장치를 마련해 특혜 시비가 일어나지 않게 할 방침이다.

개발제한구역 해제지역 개발기준도 조정된다. 현행 법에서는 개발제한구역을 해제해 개발사업을 시행할 경우 부지매입방식과 사업내용에 대해 일정 제한을 부과한다. 전체 부지를 매수해야 하는 수용방식만 허용되고 일정 부분 매수하지 않아도 되는 환지방식은 불가능하다.

사업내용도 공공성을 확보하기 위해 전체 주택의 35%를 임대주택(이중 40%는 30년 이상 장기임대주택)으로 짓도록 의무화 했다. 기업들은 획일적인 규제로 사업성이 크게 떨어지고 있다고 지적하고 있다.

개선방안으로 환지방식 사업도 허용했다. 임대주택의 유형별 비율은 지자체가 자율적으로 결정할 수 있도록 위임했다. 개발제한구역 해제지역의 사업성이 올라가고 개발사업에 대한 지자체 재정부담 완화도 기대된다. 아직 착공되지 않은 11개 개발사업(경기, 경남 등 총 630만㎡, 여의도의 2배 규모)이 혜택을 볼 수 있다.

적정 기부채납을 위한 가이드라인도 마련된다. 개발사업의 인허가 과정에서 지자체가 허가 조건으로 과도한 기반시설(도로, 공원, 녹지 등) 설치를 요구해 기업의 투자 길이 막힌 것을 뚫어주기 위해서다. 개발사업 종류, 규모 등에 따라 적정 수준으로 기부채납(예 : 면적대비 25% 이내)이 이루어지도록 함으로써 개발사업에 따른 경제적 부담이 합리적 수준으로 개선돼 기업 부담이 줄어들 것으로 보인다.

도시첨단 산단 필지 면적규제도 완화된다. 현재는 첨단산업 집적화를 위한 도시첨단 산단과 장치·기간산업 중심의 국가 산단에 동일한 수준의 필지 최소면적 제한을 적용하고 있다.

토지를 분할·매각할 때 소규모 필지 난립 시 도로 등 기반시설에 부담이 될 우려가 있어 산단내 산업용지는 필지별 최소 1650㎡ 이상으로 분할하도록 의무화하고 있다. 이에 따라 소규모 입지 수요가 높은 첨단산업을 도시첨단 산단에 집적화하기 어려워 첨단산업에 대한 소규모 입지 제공에 한계가 따른다.

개선방안으로 도시첨단 산단의 필지 최소면적 제한을 1650㎡에서 900~1650㎡ 범위 내 산단관리기본계획이 정하는 면적으로 완화할 방침이다. 이렇게 하면 도시첨단 산단 내 100개사가 추가 입주 시 3500억원의 생산유발 효과를 기대할 수 있게 된다.

산지(山地) 개발행위 제한 완화

산지 개발 규제도 완화된다. 대표적인 것이 케이블카 입지 확대다. 현재는 공원, 스키장 등에 포함돼 설치되는 케이블카는 산 정상부 설치가 가능하다. 그러나 공원지역 등이 아닌 산지에서는 정상대비 표고 50%이하 높이에서만 설치가 가능하다. 공원지역이 아니면 사실상 케이블카를 설치할 수 없는 실정이다.

정부는 개선방안으로 산지에 케이블카를 설치하는 경우에도 표고제한을 받지 않도록 허용하는 산지관리법 시행령을 개정할 방침이다. 다만, 환경훼손 우려가 큰 보전산지의 경우 국가·지자체 등과 공동으로 추진하는 사업으로 한정한다. 케이블카 표고제한을 완화(산정상부 허용)하면 1000억원 투자효과 및 주변지역 관광 활성화가 기대된다. 거제도 등의 관광개발이 본격 추진될 수 있는 길을 열어주는 셈이다.

또 현재 관광·산업단지 개발시 단지 조성이 완료돼야 산지 복구준공이 가능토록 돼있는 것을 단계별 부분(중간복구) 준공이 이뤄지면 사업을 개시할 수 있게 허용한다. 부분준공을 통한 조기 사업개시 및 단계별 복구대상 면적 감소에 따른 복구비 예치액(단위 면적당) 감소로 사업자의 투자활성화 및 경제적 부담 경감 효과를 볼 수 있다.

지자체별로 산지의 특성, 경사도 등이 서로 다른데도 불구하고 산지전용허가 기준을 일률적으로 규정하고 있는 불합리한 점은 입목축적, 평균경사도, 비탈면 높이 등 기준을 지역 여건에 맞게 반영하도록 지자체 조례로 위임하기로 했다.

혁신도시 이전 공공기관 부지 매각 활성화

지방이전 공공기관의 수도권 소재 종전부동산 매각도 쉬워진다. 이전기관들은 2015년까지 현 부지를 매각해야 하지만 도시계획시설이나 녹지지역 등으로 지정돼 부지 활용도가 낮다는 이유로 매각이 지연되고 있다.

예를 들어 안양 국토연구원 자리와 성남 식품연구원, 안산 해양과학기술원 자리는 연구시설로 지정돼 일반 기업이 달려들지 않고 있다. 국토연구원 건물은 부동산 투자자가 호텔 등으로 용도변경해 이용하기 위해 타진했지만 연구시설로 묶여 투자를 포기한 것으로 알려지고 있다.

이런 문제를 해결하지 않고는 사실상 매각이 이뤄지지 않는다는 현실을 감안, 정부는 지자체와 협의해 도시계획 변경을 추진하기로 했다. 종전의 도시계획시설 규제(연구시설, 공공청사 등)가 해제되면 해당 부지·건물의 활용가치가 높아져 투자가치도 그만큼 올라가게 된다.

또 유찰돼 재공고할 경우, 매각가격을 조정할 수 있도록 허용하고 단순한 매각방식 외에 프로젝트 파이낸싱, 자산유동화 등의 금융기법을 통한 매각방식도 허용하기로 했다.

또 혁신도시를 자족도시로 발전시키기 위해 이전 공공기관과 연계된 기업, 대학, 연구소를 쉽게 유치할 수 있게 규제를 풀 방침이다. 혁신도시 내 입주기업 등에 대한 인센티브가 부족해 기업 유치에 애로를 겪고 있다는 판단에서다. 따라서 혁신도시 산학연 클러스터에 기업·대학 유치 촉진을 위한 인센티브를 제공한다.

기업에는 세제감면 혜택을 주고 대학은 도시첨단산업단지로 지정된 산학연 클러스터를 대상으로 산업단지 캠퍼스를 조성할 수 있게 지원한다는 것이다. 이렇게 하면 혁신도시에 500개 기업을 유치, 5000명을 고용하고 연간 최대 7000억원 생산유발 효과를 얻을 것으로 기대된다.