취득세율 인하 논란

주택거래의 위축과 이로 인한 주택시장의 침체를 해소하기 위해 도입되었던 취등록세 한시면제의 기간 연장여부를 둘러싸고 갑론을박이 비등했었지만 6월30일로 한시 면제기간이 종료되었다. 주택업계는 물론 대다수 여론과 많은 전문가들이 나서 우리나라의 취등록세율이 국제적인 수준에 비해 매우 높고 주택시장이 장기침체국면의 조짐을 보이는 상황에서 취등록세율의 다과가 주택거래에 결정적인 요인으로 작용하기 때문에 이를 인하해야 한다는 의견을 개진하고 있다.

6월 말까지는 9억원 이하 집을 살 땐 1주택자의 경우, 취득세가 집값의 1%, 9억원 초과~12억원 이하 2%, 12억원 초과는 3%가 적용되었다. 이 기준에 따르면 시가 2억원짜리 집을 사면 취득세 1%와 농어촌특별세 0.65% 그리고 지방교육세 0.1%를 포함해서 350만원을 내면 된다. 그런데 7월부터는 취득세율 1~2, 3%가 2~4%로 환원되면서 감면 혜택이 사라져 2배로 오른 700만원을 내야 한다.

실제로 취득세 감면 시한이 끝나고 7월에 들어서면서 서울 지역 아파트 매매 거래가 뚝 끊기는 등 ‘부동산 거래 절벽’이 현실화되는 징후가 나타나고 있다. 서울시의 ‘부동산정보광장’에 따르면 7월 첫 주인 1~7일 서울 지역 아파트 거래량은 329건으로 취등록세율이 인하되었던 6월의 9023건에 비해 3.6%에 그쳤다.

취득세 감면 혜택이 주어졌던 6월의 서울 아파트 거래량은 9023건을 기록, 2008년 4월 1만1685건 이후 5년 만에 가장 많은 숫자를 보이면서 4·1대책으로 인해 주택시장이 활력을 되찾는 것이 아닌가하는 희망섞인 분석을 낳게 했다. 그러니까 6월에는 1주당 평균 2200여건이 거래된 셈이다. 그러던 것이 세율이 인상된 7월 첫주 들어 거래규모가 6분의 1 이하로 줄어든 것이다.

물론 여름철로 접어들고 장마가 겹치면서 주택시장이 비수기에 접어드는 계절적 요인도 작용했을 것이다. 그러나 많은 전문가들은 6월 말로 취득세 감면 혜택이 끝나면서 거래가 극도로 위축된 것이라 진단하고 있다. 실제로 2012년 7월 1주당 평균 630여건과 비교해도 절반 수준에 불과하다. 취득세율의 높고 낮음이 주택거래에 민감하게 작용한다는 반증이다. 서울 아파트 거래량은 지난해에도 취득세 감면이 끝나자 12월 6848건에서 다음 달 1134건으로 급감한 바 있다.

이러한 ‘거래 절벽 현상’은 주택시장의 침체를 초래하는 것은 물론 ‘주택매입의욕이 급격히 위축되면서 전세 수요의 증가로 이어져 전세시장의 불안을 가중시키는 상황’이 전개되어 주택시장 전체에 어두운 그림자를 드리우게 된다. 주택매매거래에 수반된 거래세율을 인하해서 주택시장의 활력을 살린다는 것은 주택시장 메커니즘의 기본인 것인데 정부는 지방세수의 감소를 우려하면서 한시감면을 종료한 것이다. 주택시장의 안정성을 회복하는 한편 활력을 되살리기 위해 주택거래관련 세율의 인하가 반드시 필요한 것이라는 논거를 제시하고자 몇가지 사안을 정리한다.

취득세

취득세는 일정한 자산의 취득에 대해 부과되는 조세로서 부동산, 차량, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권 등의 자산의 취득에 대해 그 취득자에게 부과된다. 부동산 등의 취득은 관계 법령에 따른 등기·등록을 이행하지 않은 경우일지라도 그 자산의 사실상 취득에 의하며, 간주취득이 되는 경우도 있다. 세금은 시가표준에 대해 과표를 적용해 계산한다.

취득세는 보통세이며, 특별시세(特別市稅)·광역시세(廣域市稅)· 도세(道稅)로 분류되어 취득행위 자체에 담세력(擔稅力)을 인정한 행위세(行爲稅)·유통세(流通稅)로서 지방세 제도의 근간을 이루고 있다. 또한 취득세에는 지방교율세와 농어촌 특별세가 부가세로 부과된다(표1 참조).

한시적인 주택 취득세 감면조치가 6월 말로 끝나고 주택거래 위축현상이 나타나면서 주택 취득세 인하를 요구하는 주장이 힘을 얻는 첫 이유는 우리나라의 취득세율이 높기 때문이다. 실제로 우리나라의 취득세율은 구미 각국에 비해 높아 주택구매자의 부담이 그만큼 크기 때문에 이를 항구적으로 낮춰 주택 거래 활성화를 보장해야 할 필요가 있는 것이다.

우리나라 주택 취득세율은 실거래가 기준으로 최대 4%에 달한다. 미국 1%, 캐나다 1.3%, 영국 2% 등 외국보다 월등히 높은 수준이다. 주요 국가별 주택 취득세율 비교(표2 참조)를 보더라도 우리나라의 높은 주택 거래 비용은 아무래도 잠재적 수요자들을 위축시킬 수밖에 없다. 특히 집값 상승에 대한 기대감이 낮아진 현 상황에서 최고 4%에 달하는 취득세를 내고 집을 사기란 쉬운 일이 아니다.

결국 높은 취득세율은 주택 거래자들에게 상당한 부담으로 작용할 수밖에 없고, 주택거래동결 효과를 가져오기 때문에 주택 시장의 정상적 기능에 장애물이 된다. 미국·영국·프랑스 등은 주택 거래를 활성화하기 위해 취득세 같은 거래세는 낮추고 재산세 같은 보유세는 높이는 정책을 펴고 있다. 우리나라에서도 주택분야의 여러 전문가들과 주택업계를 중심으로 거래세를 낮춰야 시장이 살아날 수 있다는 점을 역설해 왔다.

취득세율과 과세기준

취득세율 4%는 2005년에 정해진 세율로서 국제적으로 보더라도 높은 수준임을 알 수 있다. 그러나 세율만이 아니라 최득세 과세 기준이 높다는 문제도 간과할 수 없다. 노무현 정부가 징벌적 과세를 논하던 2006년 취득세 납부 기준을 공시가격에서 실거래가로 바꾸면서 가격 상승에 따라 내야 할 세금이 갑자기 늘어난 것이다.

이렇게 취득세 과세기준 변화에 따라 세수가 급증했기 때문에 정부는 납세자의 반발을 완화하고, 주택시장의 침체를 개선하기 위해 취득세를 50~75%씩 감면해 주기 시작했다. 그 뒤로도 주택 경기 침체 등을 이유로 감면책을 계속 도입하면서 지난 8년 동안 법정 기본세율 4%가 적용된 적이 한 번도 없는 상황이 이어졌다. 이러다 보니 시장에서는 ‘곧 또 감면해 주겠지’ 하는 기대가 퍼지면서 취득세 정책에 대한 신뢰가 추락하고, 취득세 감면 기간이 끝날 때마다 거래가 뚝 끊기는 ‘거래 절벽’ 현상이 되풀이됐다.

정부는 주택경기활성화를 명분으로 이미 5차례에 걸쳐 6개월 또는 1년간 한시적으로 취득세율을 1~3%로 낮춰 시장 활성화를 유도했다. 하지만 감면 조치가 시작되면 거래가 반짝 살아났다가 혜택이 끝나면 거래가 뚝 끊기는 문제는 계속 반복돼 왔다.

취득세 한시감면과 거래절벽

그동안 정부는 부동산 경기가 어려울 때마다 취득세를 6개월~1년씩 한시적으로 1~3%로 내려 거래 활성화를 유도해 왔다. 이러한 정책으로 인해 취득세 감면이 수없이 되풀이되면서 취득세 감면이 종료될 때마다 부동산 시장에 거래가 뚝 끊기는 거래 절벽 현상이 발생했다.

최근 몇 년간 주택 매매 추이를 보면 취득세 상승이 부동산 시장을 얼마나 위축시키는지를 한눈에 알 수 있다. 취득세 최고 세율이 4%로 복귀한 2012년 1월 주택 매매 건수는 5만645건으로 취득세 감면 기간이던 2011년 12월 13만6692건의 절반 이하 수준으로 줄었다. 또 올해 1월에도 취득세 감면 연장 여부가 결정되지 않으면서 2012년 12월 13만7361건에 달했던 주택 거래량이 5만4632건으로 급감했다.

반대로 취득세 감면이 시행됐던 기간엔 부동산 거래가 급증하는 효과가 나타났다. 법정 최고세율이 4%로 오른 2011년 1월과 2월엔 주택 거래량이 9만건 대에서 머물렀으나 3월부터 세율을 50% 감면하자 거래량이 11만건을 돌파했다. 2012년에도 취득세 감면이 적용된 10월부터 12월까지 3개월간의 평균 주택 거래량은 11만건으로, 취득세를 감면하지 않았던 1~9월 평균 거래량 7만5000건보다 훨씬 많았다.

이처럼 취득세 감면 혜택이 종료되면 거래량이 급락하고, 반대로 취득세 감면이 시행되면 거래가 급증하는 현상은 시장 참여자들이 취득세 정책에 따라 거래 시기를 조정하기 때문이다. 그동안의 취득세 한시감면 정책이 주택 시장을 안정시키는 기능보다는 오히려 거래량의 변동성을 높이는 부작용을 초래하고 있는 것이다.

이 같은 정부의 임기응변식 세율 조정은 주택시장에 대한 예측 가능성을 현저히 떨어뜨리고, 잠재적인 매수 희망자가 세율이 떨어질 때까지 주택 매입을 늦추는 시장 왜곡 현상을 고착화시키게 된다. 따라서 필요할 때마다 취득세를 한시적으로 낮춰 정책의 불확실성을 키우는 것보다 영구적으로 세율을 낮추어 조정하는 것이 합리적일 것이다.

그런데 반드시 짚고 넘어갈 것은 취득세율을 낮춘다고 해서 주택매입자의 세금 부담이 줄어드는 것도 아니고 정부의 취득세 세수가 줄어들지는 않는다는 것이다. 즉, 취득세율이 낮아졌다고 해서 국민이 내는 취득세 부담이 줄어든 것은 아니다. 이는 2006년부터 취득세를 매기는 기준(과세표준)이 시가의 30~40% 수준인 시가표준액에서 실거래가로 변했기 때문이다.

KDI(한국개발연구원) 분석에 따르면, 2006년 이후 실거래가 과세에 따라 취득세 과표는 3배 올랐지만 최고 세율은 5%에서 4%로 낮아지는 데 그쳤기 때문에 실제 부담은 2.5배 높아졌다. 이에 따라 세율 소폭 인하에도 불구하고 취득 세수는 이전보다 크게 늘었다. 실거래가 과세가 시작된 2006년 주택을 포함한 총 취득세액은 2005년보다 15.7% 증가했다.

이러한 분석에 따라 한국개발연구원(KDI)은 지난 6월20일 ‘2013년 2분기 부동산시장 모니터링 보고서’에서 “주택을 살 때 들어가는 취득세 4%와 0.5%의 중개수수료, 이사 및 기타 비용들이 합쳐져서 주택 구매 비용이 지나치게 높다”면서 “취득세 세율을 영구적으로 1~2%포인트 낮출 필요가 있다”고 밝혔다.

필자가 보기에 취득세율 인하 검토 기간이 마냥 길어지면 세금 인하를 기다리는 실수요자들이 매입 시기를 늦춰 주택시장의 거래가 더욱 위축될 수 있다. 그런 만큼, 정부는 이 문제에 대해 조기에 결론을 내야 할 것이다.

취득세율 인하와 지자체의 세입결손 논쟁

취득세율 인하요구에 대해 정부는 지방세인 취득세를 항구적으로 내리게 되면 필연적으로 발생할 수밖에 없는 지방자치단체의 세입 결손 문제를 거론하면서 세율 인하에 반대한다. 최근들어 우리나라 지자체의 재정 상황이 몹시 열악해진 것을 감안해야 하는데 취득세는 올해 전체 지방세수의 4분의 1에 해당하는 25.7%를 차지하고 있다. 2013년 예산 기준 취득세수는 13조8202억 원으로, 현행 세율을 기존 한시 감면 조치대로 1~2%p씩 낮추면 연간 2조7000억원 가량의 지방세수가 줄어든다.

이때문에 안전행정부는 취득세 인하에 난색을 표명하면서 지방재정 보전책이 마련되지 않으면 인하에 찬성할 수 없다고 한다. 경기도는 취득세율 영구인하 요구에 대해 확실한 재정보전 대책이 없을 경우 반대한다는 입장을 분명히 했다. 취득세율을 현행 2~4%에서 1~2%로 낮출 경우 연간 7300억원에 달하는 세수 부족이 우려되는 만큼 확실한 정부의 재정보전책이 마련되지 않을 경우 반대할 수밖에 없다는 것이다. 경기도는 취득세가 경기도 세원의 55.6%인 4조741억원를 차지하는 가장 주요 세원이기 때문에 이에 대한 재정보전 대책이 마련되지 않을 경우 지방재정의 큰 어려움이 있다고 주장한다.

그러나 세율을 높여야 세수가 증가한다는 주장은 받아들이기 어렵다. 세율을 높여도 거래가 위축된다면 세금을 거둘 수 없기 때문이다. 주택시장이 활황일 때 높은 세율로 거둬들였던 세금 규모를 그대로 두고서 세수 감소를 논하는 것은 언어도단이며, 주택시장의 변화를 제대로 이해하지 못한 단견의 소치이다. 주택이 투자재로 각광을 받을 때는 취등록세의 부담이 투자 수익의 부분적인 감소 정도로 가볍게 여겨질 수 있으나 가격 안정에 따라 주택의 사용가치가 부각된 상황에서는 높은 세율은 사용자 비용(user cost)의 직접적인 증가이기 때문에 소비를 위축시키게 된다.

정부가 주택시장의 변화를 제대로 이해하고 있다면 세율을 낮추어 실수요자의 거래비용 부담을 줄여 소비를 촉진하고 이를 통해 주택거래의 활성화를 유도해서 일정한 규모의 세수를 확보한다는 발상의 전환이 절실히 요구된다.

취득세율 영구인하로 지자체 재정에 당장 손실이 간다는 점을 해결하기 위해 일부에서는 다양한 지방세원 확대방안 검토와 함께 재산세를 올려 균형을 맞추는 구상도 제기되고 있다. 정부에서는 지방세수를 보전하기 위해 재산세를 올리거나 연간 1조3000억원 규모인 종합부동산세를 지방세수로 돌리는 방안, 부가가치세의 5%인 지방소비세 비율을 상향 조정하는 방안 등이 거론되고 있다.

그러나 재산세를 인상한다는 것은 대안이 될 수 없다. 집값이 점점 떨어지고 소득 없이 집만 자산으로 가진 사람들이 많아지는데 이 사람들에게 재산세를 더 물리는 세원 확보방안은 매우 신중히 접근해야 한다. 재산세를 인상하면 주택이 자산에서 차지하는 비중이 큰 60대 이상의 고령층에겐 세금 부담이 늘어날 수 있다.

매년 납부하는 재산세를 올리면 납세자들의 조세 저항이 상당히 클 것으로 예상된다. 지금도 집값이 오르지 않을 것이라는 생각 때문에 내 집 마련을 망설이는 가구주가 많은데 재산세를 더 걷으면 이들이 전·월세에 머무르게 되면서 임대 시장을 지원해야 하는 세수 비용도 더 커질 수 있다는 것을 분명히 깨달아야 한다.

따라서 종부세를 지방세로 전환하는 동시에 지방소비세율을 조정하는 방안을 검토해야 할 것이며, 장기적으로는 지자체 세원 구성을 취득세에 지나치게 의존하는 구조에서 국세의 다른 항목을 나눠주거나 다른 세목을 발굴하는 방향으로 재편해야 할 것이다.어차피 지금처럼 부족한 지방 세수를 중앙정부가 보전해주는 방식이라면, 차라리 국세와 지방세 구조를 뜯어고쳐 일부 국세를 지방세로 전환하는 방안을 검토해야 한다.

부동산정책, 다양한 수단 활용해야

조세정책 한 가지만으로 주택 시장을 안정시킬 수는 없다. 주택 정책의 일관성을 유지하면서 시장의 예측 가능성과 정책의 신뢰도를 높일 수 있는 근본적인 세제 정책이 마련되어야 한다는 것이다. 그러니까 취득세율 개편이 이뤄지면 감면 여부에 따라 거래량이 급속히 오르락내리락하는 불안정성은 사라질 것으로 예상된다.

또한 취득세율을 낮추면 서민·중산층에게 혜택이 많이 돌아간다. 상대적으로 이들이 느끼는 집값 대비 취득세 부담은 고가 주택 보유자보다 컸기 때문이다. 실수요자들이 가족 구성원 변화에 맞춰 집 크기를 줄이거나 키울 때도 부담을 덜 수 있을 뿐 아니라, 임대 사업 등을 하려는 투자자들이 손쉽게 집을 사고팔 수 있게 된다는 것도 장점이다.

조세정책과 함께 무엇보다 주택 정책에 대한 신뢰를 형성하는 것이 중요하다. 정부가 부동산 경기에 따른 임기응변적 세제 개편은 더 이상 고려하지 않는다는 원칙을 세워야 한다. 대신 앞으로의 부동산 정책은 세금에 의존하기보다는 LTV(주택담보인정비율), DTI(총부채상환비율), 금리, 주택 공급 물량 등 다양한 정책 수단을 종합적으로 활용해야 할 것이다.