중도금보증, 4가지 세부상품으로 구성

‘일반중도금보증’은 수분양자가 분양대금을 납부해야 하는 기간(통상적으로 3년 정도)동안 사용할 수 있는 보증상품이다. ‘연계중도금보증’은 수분양자가 소유권이전 등기 전까지는 은행의 중도금대출상품을 이용하다가 소유권이전 등기 후에는 공사의 보금자리론으로 전환할 것을 사전에 특약하는 상품으로 일반중도금보증보다 최장 30년까지 더 이용할 수 있다는 특징이 있다.

‘집단중도금보증’은 은행의 집단중도금대출 사업장에 대하여 중도금보증을 집단으로 취급할 수 있도록 사업시행자가 공사 영업점에서 사전에 집단취급승인을 받은 후 분양계약자별로 중도금을 보증하는 상품이다.

‘분납임대주택 중도금보증’은 분납임대주택을 분양받고 분납금을 납입하기 위해 은행에서 대출을 받을 때 이용하는 보증이다. 분납임대주택은 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사가 건설하는 공공건설임대주택 중 입주자가 집값의 일부만 초기분납금으로 납부하고 입주 후에 단계적으로 잔여분납금을 납부하다가 분양전환시(입주 10년 후) 최종분납금을 납부하면서 소유권을 취득하게 되는 임대주택이다. 2010년 9월 19일 정부가 보금자리 주택건설 방안을 발표하면서 무주택 서민들의 점진적 자가 소유를 촉진하기 위해 도입됐다.

일반중도금보증은 분양대금의 5% 이상을 납부한 수분양자가 이용할 수 있다. 그러나 재개발·재건축 조합원이나 집단취급승인을 받은 사업장의 수분양자, 청약저축 또는 주택청약종합저축 1순위 또는 2순위자로서 주택법에서 정하고 있는 국민주택 등(민간건설주택 및 공공임대주택 제외)의 수분양자는 분양대금을 5% 미만으로 납부했어도 이용할 수 있다. 또한 준주택 중에서 노인복지주택은 만 60세 이상인 고객만 신청이 가능하지만 노인복지주택을 상속받은 경우에는 만 60세 미만인 자도 신청이 가능하다.

9억원 이하 주택만 해당, 보증한도는 차이 있어

일반, 집단, 분납임대주택 중도금보증대상 주택가격은 소득세법상 고가주택 기준에 해당하는 9억원을 초과하지 않아야 한다. 특히, 연계중도금보증은 통상적인 중도금보증 대출기간(3년)에 보금자리론 대출기간(최장 30년)까지 장기적으로 사용할 수 있어 수분양자가 장기적인 관점에서 대출상환계획을 수립할 수 있다. 따라서 단기간에 대출을 상환할 여력이 없는 고객이라면 공사의 연계중도금보증 활용을 검토해볼 만 하다.그러나 연계중도금보증을 이용하는 고객은 일반중도금보증 이용고객과 달리 소득증빙이 가능해야 할 뿐만 아니라 소유권등기 이후에 공사의 보금자리론으로 전환하지 않을 경우, 미전환수수료 0.2%를 부담해야 하므로 사전에 상품 조건을 꼼꼼히 살펴야 한다.

‘중도금보증’의 보증대상주택은 9억원 이하의 주택이지만, 보증한도는 보증종류에 따라 차이가 있다. 일반중도금보증은 3억원 이내, 연계중도금보증은 5억원 이내에서 <표1>의 조건 중 적은 금액을 적용하여 보증한도를 결정한다.

예를 들어, 공사보증을 처음 이용하면서 투기지역과 투기과역지구 이외지역에 있는 은행재원 아파트대출로 분양가격 3억원이면서 분양대금을 납입한 적이 없는 고객의 경우 보증한도를 계산해보면 다음과 같다.

첫째,[((분양계약서상 분양계약×LTV)-국민주택기금 대환예정액의 120%)-기 중도금보증잔액]의 산출식에 따라 보증한도는 1.8억원(=[((3억원×60%)-0)-0)])이고, 둘째, [(분양가격-기 납부금액)-기중도금보증잔액]의 산출식에 따라 보증금액은 3억원(=[(3억원-0원)-0원)이다.

따라서 최종적인 보증한도는 첫째(1.8억원)와 둘째(3억원)중에서 적은 금액인 약 1.8억원이다. 이 때 LTV는 지역과 목적물유형 등에 따라 <표2>와 같이 40~70%까지 차등 적용하고 있으므로 보증한도 산정시 보증목적물의 소재특성을 잘 파악해야 한다.

보증이용절차는 <그림1>과 <그림2>에서 보는 바와 같다. <그림1>은 일반, 연계, 분납임대주택 중도금보증을 이용하는 고객의 보증이용절차로 은행위탁보증이기 때문에 고객은 공사에 방문할 필요 없이 대출취급은행을 방문해서 관련 업무를 처리하면 된다.

주택 짓거나 고칠 때 건축자금보증, 개량자금보증 활용을

주택을 건축하거나 개량하기 위해 소요된 자금을 보전하고자 하는 고객은 ‘건축자금보증’이나 ‘개량자금보증’을 이용할 수 있다. 보증대상 주택은 ‘건축자금보증’은 신청인이 소유하고 있는 주택으로서 실제 주거용으로 이용하고 있거나 이용할 예정이어야 하지만, ‘개량자금보증’은 주택뿐만 아니라 준주택(주거용 오피스텔, 노인복지주택)도 가능하다.

보증신청은 ‘건축자금보증’의 경우 건축허가일로부터 소유권보존등기 후 3개월이 되는 날까지 신청이 가능하며, ‘개량자금보증’의 경우 공사계약일로부터 공사완료일 또는 사용승인일 전까지 신청이 가능하다.

보증한도는 ① [동일인당 보증한도(1억원)-동일인 기 보증잔액]과 ② [소요자금별 보증한도 :(주택가액×구분별 한도비율)-(선 순위 최고설정액+대항력 있는 임차보증금+담보부대출)] 중에서 적은 금액을 적용한다.

집주인이 활용할 수 있는 ‘임대보증금반환자금보증’

공사는 또한 임차인의 이사 등 주거안정 지원을 위해 ‘임대보증금 반환자금 보증제도’를 운용하고 있다. 이 제도는 2009년 2월 6일부터 1년간 한시적으로 운용한 뒤에 유효기간이 경과되어 폐지됐다가 2010년 8.29 「실수요 주택거래 정상화와 서민·중산층 주거안정 지원방안」 발표에 따른 후속조치로 2010년 9월 15일부터 재시행하고 있다.

‘임대보증금반환자금보증’을 받을 수 있는 대상자는 주택에 대한 임대차계약의 임대인으로서 <표3>에 해당하는 사유로 임차인에게 임대보증금을 반환하기 위해 금융기관으로부터 대출을 받고자 하는 고객이다. 그러나 보증신청일 현재 이미 임대보증금 반환에 소요된 자금에 대한 보증취급은 할 수 없다.

또, 이 보증상품은 계약방식에 있어 전월세를 모두 포함할 수 있지만, 임차인이 제3자에게 전대한 전대차인 경우는 이용할 수 없다. 또한 임대차계약 기간 만료 후에 동일한 주택에서 동일한 임차인과 임대보증금을 인하해 계약을 갱신하는 임대인도 이용할 수 있고, 1가구 다주택보유자인 경우에도 가능하지만, 법인 임대사업자는 이용할 수 없다.

보증서에 따라 0.1~0.6%의 보증료 납부해야

공사 보증서 이용시 고객은 일정금액의 보증료를 납부해야 하는데, 1년 단위로 연납이 가능하며 일시 징수한 경우에는 1년을 초과하는 보증료에 대해서는 현가할인이 적용된다. 전세자금보증의 보증료율은 0.2~0.5%(근로자서민, 부도임대주택퇴거자전세임대 0.3%)수준으로 상품에 따라 차등적으로 적용하고 있으며, 임대보증금반환자금보증은 0.6%의 보증수수료를 적용하고 있다. 일반중도금보증도 0.5%의 보증수수료를 적용하고 있으나, 일반중도금보증과 연계중도금보증의 세부 기준보증료율은 집단승인일 기준으로 <표4>와 같이 세분화하여 적용하고 있다.

특히, 다자녀가구(만 20세 미만 자녀가 3인 이상), 신혼부부(혼인기간이 5년이내, 결혼예정자 포함), 저소득자(연소득이 25백만원 이하), 다문화가구, 장애인가구에 해당하는 경우에는 기준보증료율을 0.1%p 인하하여 적용하고 있다. 또한 공사와 보증료 인하 등 우대조치를 포함한 업무제휴협약을 체결한 공공기관이 공급하는 주택을 대상으로 집단승인방식의 보증상품 이용자에 대하여는 기준보증료율을 일반·연계중도금 보증 0.15%, 집단전세자금보증은 0.2%를 적용하고 있다.

예를 들면, 전세자금대출 3000만원을 이용하는 경우, 공사의 보증은 최대 90%를 넘지 못하므로 2700만원의 보증서가 발급된다. 이 경우 국민주택기금이 근로자서민전세자금대출을 이용하면 연간보증료는 8만1000원(=2700만원×0.3%)이다. 그러나 은행재원의 전세자금대출을 이용하면 연간보증료는 13만5000원(=2700만원×0.5%)이다.

보증을 장기간 이용하다 보면, 이사나 기한 연장 등 보증을 변경해야 하는 사유가 발생할 수 있는데, 이 경우에 보증을 해지하지 않더라도 기존 보증을 계속 이용할 수 있다. 전세자금 보증 이용 중에 이사를 가게 되면 보증대상 목적물을 새로운 전셋집으로 변경하고, 전세 재계약을 해야되는 경우에는 ‘기한연장’을 하면 기존 보증을 그대로 이용할 수 있다. 이 때 새로운 임대차계약서 사본(확정일자), 주민등록등본을 가지고 은행을 방문하면 처리해 준다. 이외에도 상속·증여·이혼·사망 등으로 인하여 채무인수를 하는 경우에는 ‘피보증인 변경’을 하고 채무인수 사유를 증명할 수 있는 서류를 준비해서 은행을 방문하면 된다.

중도금보증을 이용하고 있는 경우라도 동·호수가 변경되면 보증대상주택 변경을 하고, 전매·상속·증여 등으로 채무인수 사유가 발생하면 전세보증과 마찬가지로 ‘피보증인 변경’을 하고 관련 사실을 증명할 수 있는 서류를 준비해서 은행을 방문하면 기존 보증을 계속해서 이용할 수 있다.

보증상품 이용시 챙겨야할 서류들

지금까지 소개한 보증상품을 이용하고자 하는 고객은 이용 상품에 따라 필요한 서류를 꼼꼼히 챙길 필요가 있다. 상품에 따라 필요한 서류에 차이가 있기 때문이다. 보증신청서, 보증약정서, 개인정보제공동의서 등 공사의 소정양식 뿐만 아니라 본인임을 확인할 수 있는 주민등록등본, 현 거주주택 부동산등기부등본 등이 필요하며, 분양계약서 사본, 입부자모집공고문, 분양대금 기납입 확인서류 등 분양계약관련서류나 소요자금 확인을 위한 보증대상주택 부동산등기사항전부증명서, 건축허가(신고)서 사본, 공사계약서 사본 등이 필요하므로 구비서류를 꼼꼼히 챙겨 금융기관을 여러 번 방문하는 번거로움을 줄일 필요가 있다.

지금까지 소개한 주요사항 외에도 상품마다 특별히 유의해야 할 사항이 있을 수 있으므로 공사의 개인보증상품을 이용하고자 하는 고객은 취급은행이나 공사의 컨택센터를 통해 자세한 상담을 받을 필요가 있다. 특히 보증료 징수와 환급에 관한 사항은 은행에서 처리되고 있으므로 취급은행에 문의하면 더 자세한 정보를 얻을 수 있다.