주택사업자와 임대사업자 대상 보증 다양해

‘건설자금보증’은 주택사업자나 사업주가 분양 또는 임대의 목적으로 주택을 건설하는 경우에 받는 보증으로 대출재원에 따라 국민주택기금 재원을 활용하는 ‘건설자금보증(기금계정)’과 국민주택기금외의 재원을 활용하는 ‘건설자금보증(은행계정)’으로 나누고 있다. 건설자금보증을 이용할 수 있는 주택사업자와 사업주의 범위는 <표1>과 같다.

‘프로젝트금융보증’은 주택사업자가 분양주택을 건설하기 위하여 프로젝트금융방식으로 자금을 조달하는 경우에 받는 보증이다. 프로젝트금융방식이란 당해 사업의 미래현금 수입을 주요 상환재원으로 하여 자금을 조달하는 금융기법을 의미한다.

‘매입임대사업자보증’은 매입임대사업자가 임대의 목적으로 주택을 구입하는 경우에 받는 보증으로 ‘매입자금보증’과 ‘매입중도금보증’이 있다. ‘매입자금보증’은 매입임대사업자가 완성주택을 임대목적으로 구입하는 경우에 공급되는 보증이고, ‘매입중도금보증’은 매입임대사업자가 건축중인 주택을 임대목적으로 분양 받는 경우에 받는 보증이다. 매입중도금보증은 계약금을 제외한 중도금 및 잔금에 한하되, 이미 납입된 분양대금은 보증할 수 없기 때문에 보증시기를 고려할 필요가 있다.

보증 종류 따라 자격, 한도 등 달라

보증종류에 따라 보증자격과 보증대상자금, 보증한도 및 대출금액 등이 다르기 때문에 보증을 이용하고자 하는 사업자는 사전에 충분한 검토가 필요하다.

‘건설자금보증’은 사업계획승인(건축허가)을 얻은 사업장에 대하여 신청할 수 있으며 보증대상자금은 주택건축비다. 주택건축비는 고객이 제출한 사업계획검토표상의 신청세대에 대한 소요자금에서 일반분양설치비, 상가건축비, 사업대지비를 차감한 비용이다. 그러나 은행계정의 건설자금보증으로 <표2>에서 정하고 있는 요건을 모두 충족하면 건축비와 더불어 사업대지비를 포함하여 보증할 수 있다.

특히 사업대지비에는 기존에 사업대지 매입자금 용도로 조달한 금융기관 대출금의 상환자금이 포함되기 때문에 사업자가 기존에 브릿지론 등을 통해 고금리의 토지대금을 조달했다면, 사업대지비까지 보증지원을 받을 수 요건에 해당하는지 여부를 살펴볼 필요가 있다.

‘프로젝트금융(PF)보증’의 보증대상자금은 사업대지 매입비, 건축공사비(상가공사비 제외), 기타사업비이며, 보증서 발급 전에 사업대지 매입자금 용도로 조달한 금융기관 대출금 및 시공사 대여금을 상환하기 위한 자금은 보증대상으로 운용할 수 있다(추가적인 사항은 <표2> 참조).

추가적으로 ‘은행계정 건설자금보증’은 사업대지 매매계약 체결 후 매매대금의 10%이상을 납부하고 사업계획승인(건축허가)을 받은 경우, ‘프로젝트금융보증’은 사업대지 매매계약 체결 후 매매대금의 10%(예외적으로 5%)이상을 납부하고 사업계획승인을 신청한 경우에 보증신청이 가능하다.

보증한도에도 차이가 있다(<표4>참조). ‘건설자금보증’은 은행에서 산정한 대출 가능금액에 최대 90%까지 보증이 가능하며, 특히 기금계정의 건설자금보증은 세대당 1억원 한도로 대출금액에서 기존의 담보부대출금액을 제외한 것의 90%를 보증한다. 이처럼 동일한 건설자금보증일지라도 대출재원에 따라서 보증공급 조건에 차이가 있기 때문에 사업자는 사전에 면밀히 확인해야 한다.

‘프로젝트금융보증’은 총 사업비의 최대 70%까지 은행대출이 가능하고, 공사는 시공능력평가순위에 따라 은행 대출금의 80~90%까지 보증할 수 있다. ‘매입임대사업보증’은 <표4>에서 정리되어 있는 바와 같이 동일사업자에 대한 보증한도, 세대당 보증한도, 보증구분별 한도의 조건을 모두 충족하는 범위에서 보증이 가능하다. 이 때 세대당 보증한도는 총 보증금액을 보증신청세대수로 나눈 금액으로 한다.

특히 건설자금보증은 매입임대사업자보증이 동일사업자에 대한 보증한도를 두고 있는 것처럼 동일사업장에 대한 보증한도를 두고 있다. 임대중도금보증(주택사업자가 입주자 모집공고시 중도금을 받지 않기로 하고 임대주택을 건설하는 경우에 받는 보증)을 합하여 ① 주택건축비에서 담보부대출을 차감한 금액과 ② 당해대출에서 담보부대출을 차감한 금액 중 적은 금액에 부분보증비율을 적용한 금액을 초과하지 못하도록 정하고 있기 때문에 주택사업자는 보증한도를 확인해야 한다.

보증이용에 따른 보증료는 보증금액에 따라서 연간 0.3~1.3% 수준이다. 건설자금보증은 계정에 관계없이 보증금액, 기간, 신용도에 따라서 연 0.3~1.2%이고, 프로젝트금융(PF)보증은 시공사 신용등급, 보증금액에 따라 0.7~1.3% 수준이다(<표5> 참조). 또한 사업자보증은 후분양이 원칙이지만, <표6>의 경우에는 선분양일 경우도 보증이 가능하다.

업자보증을 이용하고자 하는 사업자는 신청기업의 본사 소재지나 주된 사업장 소재지를 관할하는 공사의 영업점에서 이용하기 편리한 지사를 방문해서 신청하면 된다. 그러나 프로젝트금융보증은 건설사업장 소재지를 기준으로 본사 영업부과 서울남부지사에만 신청이 가능하기 때문에 프로젝트금융보증을 이용하고자 하는 사업자는 반드시 공사 영업부나 서울남부지사를 방문해야 한다. 보증이용절차는 <표7>과 같다.

사업자보증을 신청하려면 준비해야 하는 서류들도 많다. 신용보증신청서, 등기사항전부증명서, 주민등록등본 및 초본, 부동산등기부등부, 금융거래확인서, 국세 및 지방세 납세증명서, 재무제표 및 부속명세서, 기업실태표, 사업계획승인서(또는 건축허가서 사본) 등이 필요하므로 구비서류를 꼼꼼히 챙겨 여러 번 방문하는 번거로움을 줄일 필요가 있다.

지금까지 소개한 주요사항 외에도 상품마다 특별히 유의해야 할 사항이 있을 수 있으므로 공사의 사업자보증상품을 이용하고자 하는 사업자는 취급은행이나 공사의 컨택센터를 통해 자세한 상담을 받을 필요가 있다.