● 일본 임대주택관리업의 성장

일본은 1950년대 중반부터 경제의 고도성장기에 접어들었는데, 이때 대도시의 일자리가 급증했고, 일자리를 찾는 근로자들이 대도시에 대량으로 유입되기 시작했다. 이러한 대도시로의 급격한 인구유입은 임대주택에 대한 수요를 단기적으로 급증시키는 요인이 됐고, 대도시에는 임대주택의 부족현상이 심화됐다.

그 후 급증한 수요에 대응해 임대주택도 대량으로 공급되기 시작했다. 초기의 임대주택 사업자는 임대주택에 대한 경험이 없는 단순한 토지 소유주였으며, 상당수가 다른 직업을 가지고 있는 겸업소유자가 대부분이었다. 이러한 상황에서 소유자들의 임대관리의 위탁에 대한 수요가 생겨나게 됐으며, 이러한 수요에 대응하기 위해 소유자의 임대주택의 관리·운영의 위탁업무를 수행하는 임대관리업이 생겨났다. 완벽한 형태는 아니지만 일본은 이 시기부터 임대주택의 소유과 경영의 분리가 나타났다.

그 후에도 임대주택에 대한 수요가 지속적으로 급증함에 따라 임대주택관리업체는 큰 기회를 맞이했다. 그리고 본격적으로 임대주택사업에 참여하기 시작했다. 초기에는 주택건설업체가 아파트 건축 수주의 수단으로 건축 후 임대주택을 위탁관리하기 시작했으나, 이때는 자사의 자체조직으로 비전문화 된 조직에 의해 임대주택을 관리했다. 하지만 점차 시장이 확대됨에 따라 자사 이외의 전문업자와의 업무제휴를 통해 임대관리업무를 추진하기 시작했다. 또한 이 시기에는 투자를 목적으로 맨션 등을 구입한 개인투자자들이 그 관리를 전문관리업자에게 위탁하는 경우도 증가했다.

하지만 이 시기의 임대주택관리는 대부분 중개업무에 부가된 기본적인 서비스관리가 주를 이루었으며, 현재와 같은 관리의 노하우를 가지고 보수를 받는 체계화된 관리업무를 수행하는 관리업자는 1975년 경 부터 생겨났다.

임대주택의 대규모 공급이 이루어진 버블기 이후에 많은 관리업체들이 등장하기 시작했는데 현재의 임대주택관리업체의 대부분이 이 시기에 생겨났다고 볼 수 있다.

● 인구구조 등의 변화

일본의 인구는 2005년 1억2776만8000명을 고점으로 감소추세로 돌아서서 2012년에는 1억266만5000명, 그리고 2055년에는 8993만명까지 줄어들 것으로 추정되고 있다. 2055년에는 현재 인구보다 약 30%가 감소될 것이란 예측 결과를 통해 일본의 총 주택 수요가 지속적으로 감소할 것이며, 그 감소폭도 매우 클 것이란 예상이 가능하다.

더욱 놀라운 것은 65세 이상 고령인구의 급속한 증가추세다. 고령인구가 차지하는 비율은 2005년 20.2%에서 2055년에는 두 배가 증가한 40.5%에 이를 전망이다. 2055년에는 10명 중 4명이 고령인구가 되는 셈이다. 또한 고령인구 수에 있어서도 2005년 2580만9000명에서 2012년에는 3765만명으로, 그리고 2030년에는 3664만명으로 고점을 이룬 뒤 2050년에는 3642만2000명에 이를 전망이다. 이는 2005년부터 2030년까지 26년간 고령인구수가 연평균 41만6000명씩 증가해 총 1832만명이라는 어마어마한 수치가 증가한다는 것이다. 이에 비해 14세 이하와 15세~64세 인구수는 급격한 감소 추이를 나타내고 있다.

다음은 일본의 세대수 변화이다. 일본의 세대수는 2015년을 정점으로 감소추세로 돌아설 것으로 예측된다. 세대수 변화의 특징을 살펴보면, 첫째, 단독세대수의 급속한 증가이다. 단독세대수는 2005년 1447만4000세대(구성비 29.5%)에서 2015년에는 1740만6000세대(구성비 34.4%)로 급증할 것으로 예측되며, 세대수 감소로 돌아선 2030년에도 1825만2000세대(구성비 37.4%)로 증가할 것으로 예측된다.

둘째, 가족형 세대인 부부+자녀세대의 급속한 감소이다. 부부+자녀세대는 2005년 1467만 세대(구성비 29.9%)에서 2015년에는 1244만8000세대(24.6%)로 급감한 뒤, 2030년에도 1054만1000세대(구성비 21.6%)로 감소할 것으로 예측된다.

또한 세대수가 지속적으로 증가했던 1980년부터 2005년까지 과거 25년 간 세대 유형별 증감을 살펴보면, 총세대수는 1.37배, 단독세대수는 2.03배, 부부세대수는 2.16배, 한부모+자녀세대수는 2배 증가했지만, 부부+자녀세대수만 유일하게 -2.89% 감소했다. 이는 세대수가 지속적으로 증가했던 시기에도 가족형 세대인 부부+자녀세대수는 증가하지 않고 오히려 감소해 왔으며 2005년 이후에는 더욱 급감하고 있다는 것을 알 수 있다.

마지막으로 연령별 주택 보유율의 변화이다. 일본의 세대주 연령별 주택 보유율 추이의 특징을 살펴보면, 첫째, 주택의 신규와 교체 수요층인 50세 이하의 주택 보유율이 감소하고 있다는 점이다. 특히 신규 구입 수요층인 35세 미만의 주택 보유율이 크게 낮아졌다는 점이다. 둘째, 고령인구의 주택 보유율이 증가했다는 점이다. 60세 미만의 주택보유율은 낮아진 반면에 60세 이상의 주택보유율은 연령대가 높을수록 더욱 높아지고 있다.

이러한 연령별 주택보유율의 추이는 주택시장에 있어서 큰 변화를 가져다 줄 수가 있으며, 여러 가지 문제점도 야기시킬 수 있는데, 그 중에서도 신규 주택구입 시장의 급속한 규모축소로 인한 신규 주택의 공급 감소와 주택 거래의 부진으로 인한 주택시장의 침체를 불러 올 수 있다.

하지만 임대주택관리 시장에 있어서는 호재가 될 수도 있다. 먼저 고령층 다주택 소유자들의 보유주택 유지관리에 대한 어려움이 증가하게 되고 이로 인해 전문 관리회사에 대한 관리위탁 수요가 증가할 가능성이 높다. 또한 젊은 층들이 주택취득을 구입이 아닌 상속에 의존하게 됨으로써 상속 받기 전까지는 임대주택에 거주하는 수요가 증가할 것으로 예상되어, 이에 따른 임대주택시장의 확대가 기대된다.

● 버블붕괴와 임대주택의 대량 공급

일본은 1985년경부터 지가의 폭등(부동산 버블)이 시작되어 1990년경 까지 지속됐다. 그리고 이러한 지가 급등의 버블을 억제하기 위해 정부의 정책적 움직임이 있었다. 먼저 1987년 국토이용계획법을 개정해 ‘지가 감시구역제도’를 제정했다(하지만 지금까지 감시구역이 지정된 적은 한 번도 없었다). 또한 1990년에는 부동산 관련 대출을 규제하기 위해 ‘부동산에 대한 융자 총량제’가 실시됐다. 이 후 일본의 지가급등은 하락세로 돌아섰는데, 단순한 하락이 아닌 폭락이 진행됐다. 이러한 지가하락은 거의 15년 이상 지속됐고, 2004년경이 되어서야 회복기조가 보이기 시작했다. 그러나 이러한 회복은 대도시 지역에 제한됐고, 지방중소도시는 지금까지 하락이 지속되고 있다.

이러한 부동산 장기침체기 동안에 주택의 거래가 침체되어 중개건수가 급속히 감소되고, 가격하락으로 인해 건당 중개수수료로 떨어지게 되어 중개업자들을 경영상 많은 어려움에 직면하게 되었다. 또한 주택건설업체도 신규 분양의 어려움으로 인해 경영상 어려움에 봉착하게 되었다. 이 시기에 경영상의 어려움을 타개하고 경영의 안정화를 도모하기 위해 많은 중개관련 회사와 주택건설업체들이 임대주택관리업에 진출하는 사례가 급증했다.

또한 일본은 버블붕괴 후에도 임대주택의 공급이 크게 증가했는데, 이는 1991년 생산녹지법의 개정이 그 원인이다. 당시 개정안에서는 시가화 구역 내 농지 중 생산녹지로 지정된 농지 이외의 농지에 대해서는 고정자산세, 도시계획세를 대폭 인상해 과세했다. 이는 농지의 택지화를 촉진하고 증가하는 택지수요에 대응하는 정책으로서 거의 버블이 끝날 시기와 맞물렸다. 만약 생산녹지로 지정되면 큰 폭의 과세가 경감되지만, 30년간은 농지 이외의 전용이 엄격히 제한되는 등 세제상의 혜택에 따른 제약도 매우 컸다. 따라서 이 시기에 생산녹지로 지정을 희망하지 않고, 택지화 농지를 선택하는 농지가 증가했다. 그리고 세제 부담의 절감을 위해 택지와 잡종지를 전용해 임대주택을 건축하는 사례가 급증했다. 따라서 이 시기에는 임대주택의 수요는 증가하지 않았지만, 임대주택의 수는 수요에 비해 급증하는 초과 공급현상이 심화됐다.

● ‘5채 중 1채가 빈집?’ 공실 문제의 심화

최근 일본의 부동산정책의 화두는 도시재생문제이다. 이 중에서도 가장 문제가 되는 것이 공가(空家, 빈집)의 문제이다. 과거에는 공가의 문제가 지방 중소도시에 국한됐지만, 최근에는 대도시 지역까지도 공가의 문제가 대두되기 시작됐다.

<표1>과 같이 일본의 공가율(빈 주택 수 ÷ 전체 주택 수)은 인구 및 세대수가 증가했던 2003년까지도 계속 증가해, 1973년 5.5%였던 공가율이 2003년에는 12.2%로 약 2.2배 증가했으며, 인구감소가 시작된 2008년에는 13.1%로 증가했다. 공가율이 계속 증가 추세에 있다는 점을 감안한다면 현재는 공가율이 14% 전후에 이를 것으로 추정된다.

그리고 세대수 감소가 본격적으로 시작되는 2015년 이후에는 공가율이 더욱 증가할 것으로 예상되는데, 이러한 추세를 고려한다면 공가율이 20%에 육박할 날도 머지않았을 지도 모른다. 즉 ‘5채 중 1채가 빈집’이 되는 시대가 곧 다가올 지도 모른다는 말이다.

그리고 이것은 어디까지나 전국 평균치에 불과하다. 따라서 지방 중소도시의 경우에는 공가율이 이보다 훨씬 높을 것으로 추정되며, 공가 문제가 매우 심각한 수준에 이르고 있다. 하지만 현재로서는 별다른 해결방안이 없는 상황이기 때문에 일본의 공가 문제는 향후 더욱 심각해질 것으로 생각된다. 또한 대도시의 경우에도 공가 문제가 더욱 심화될 것으로 예상되며, 이러한 공가 문제는 주택시장에 있어서 커다란 변수로 작용될 것으로 생각된다.

현재 일본의 빈집이 약 760만호에 이른다는 것은 우리로서는 선뜻 이해가 되지 않으며, 마치 남의 일처럼 생각될 것이다. 하지만 한국도 집계된 통계자료는 없지만 전국에는 이미 많은 빈집들이 있을 것으로 추정되며, 앞으로 더욱 늘어날 것이라는 것은 이미 다수의 전문가들에 의해 지적되어 왔다. 이제 일본의 빈집문제는 우리의 일이 될 수도 있다.

일본의 임대주택의 공실률은 더욱 심각한 수준에 와 있다. <그림3>과 같이 2008년 현재 일본의 임대주택 공실율은 18.7%에 이른다. 조금 더 보태면 5채 중에 1채가 빈집이라는 얘기다. 그것도 5년 전에 말이다. 2005년부터 인구감소기에 진입했고, 2015년부터는 세대수 감소가 시작되는 점을 고려한다면 향후에는 임대주택의 공실 문제가 심각한 사회적 문제로 확대되고, 임대주택시장 구조 변화에 크나큰 변수로 작용할 것임은 어렵지 않게 예측할 수 있을 것이다. 이제 임대주택사업도 아무나 하는, 아니 아무나 할 수 없는 일이 될 지도 모른다. 아니 아무나 한다면 큰 낭패를 볼 수도 있을 것이다.

결국 이러한 일본의 임대주택의 높은 공실률은 전문 임대주택관리업의 발전에 큰 원인이 되었고, 이러한 추세로 인해 당분간 기업형 임대주택관리업체의 시장점유율은 더욱 높아질 것으로 예측된다.

● 일본 임대관리업체의 특징

일본 임대관리업체는 몇가지 특징이 있다. 첫째 대도시권에 집중되어 있다. 2012년 일본의 임대주택관리업 등록업자 수는 전국적으로 총 1579개에 달한다. 그리고 이 등록업자는 지역적으로 도쿄권에 가장 많은 35.4%가 위치해 있으며, 다음으로 오사카권 16.7%, 나고야권 4.5% 순으로 많이 위치해 있다. 결국 임대주택관련 수요가 가장 많은 대도시 지역, 그 중에서도 일본의 최대 대도시 지역인 이들 3대 도시권에 전체의 56.6%가 위치해 있는 셈이다. 

둘째, 대부분 중개업을 겸업하고 있다. 일본의 경우 임대주택관리업체는 중개업무를 수행할 수 있다. 특히 서브리스 방식의 경우에는 임대주택의 소유자가 아닌 관리업체가 입주자와 계약을 하게 된다. 이를 전대계약이라고 하는데, 아직까지 한국에서는 전대계약이 불가능 한 것으로 안다. 또한 임대관리업체의 중개업무도 불가능 한 것으로 안다.

하지만 일본에서는 이러한 중개업무가 매우 중요한 업무 중에 하나가 되며, 따라서 대부분의 임대주택관리업체가 이러한 중개업무를 수행하고 있다. 일본에서는 이렇게 임대주택관리업체가 중개업을 겸업하는 비율은 3대도시권이 96.4%(도쿄권 97.7%, 오사카권 94.7%, 나고야권 92.9%), 그리고 기타 지역이 94.2%로 대부분의 임대주택관리업체가 중개업을 겸업하고 있다.

마지막으로 일본의 임대주택관리업체는 대부분 법인의 형태로 운영이 되고 있는데, 전국적으로는 94.5%가 법인화를 통한 운영을 하고 있는 것으로 나타났다. 이는 100개 업체 중 95개 업체가 법인화된 형태로 운영되고 있는 것을 의미하는데, 100개 중 5개 사업자만이 개인사업자 형태로 운영되고 있는 셈이다.

● 대형 임대관리업체가 임대주택관리 시장을 지배

일본의 임대주택관리업 등록업자의 자본금 규모는 우리가 생각하는 것과는 다르게 자본금 1000~2000만엔 미만 규모의 중소업체가 39.4%로 가장 많은 것으로 나타났다. 그리고 소형업체에 해당하는 자본금 200~500만엔 미만의 업체수가 20.5%로 그 다음으로 많은 것으로 나타났다. 그리고 우리가 생각하고 있는 기업형 임대주택관리업체 규모에 해당하는 자본금 1억엔 이상의 업체는 전체의 4.0%로 매우 낮게 나타났으며, 특히 10억엔 이상의 대형 임대주택관리업체는 0.9%에 지나지 않다는 것을 알 수 있었다.

하지만 최근 한국의 임대주택관리업체와 합작법인을 설립한 일본의 임대주택관리업 제2위와 5위 업체인 레오팔레스21과 다이와리빙은 우리가 생각하는 것 이상으로 큰 규모의 업체이다. 먼저 레오팔레스21의 경우에는 자본금이 무려 628억엔, 원화로 환산하면 약 7000억원 규모이며, 매출은 4594억엔으로 5조원을 넘고 있다. 그리고 업계 1위 다이와리빙은 자본금 1억엔과 매출 2178억엔의 회사인데, 그 지주회사인 다이와공업㈜는 자본금 무려 1101억엔, 매출은 1조2000억엔이 넘는 회사이다.

이러한 대규모의 임대주택관리업 상위 15개 업체가 관리하는 임대주택 수는 총 346만6564호(2012년 기준)에 달하고 있으며 이는 민간임대주택시장의 약 25% 내외에 해당한다. 이는 임대주택관리업자 총 등록자수 1579개의 겨우 100분의 1(0.95%)에 해당하는 15개의 대형 임대관리업체가 전체시장의 약 4분의 1이상을 점유하고 있다는 정말 엄청난 결과인 셈이다.

더욱 놀라운 것은 다이토켄타구, 레오팔레스21, 세키스이하우스, 스타쯔그룹, 다이와리빙 등 상위 1위~5위 업체의 경우에는 지난 5년간 순위 변동이 전혀 없이 관리호수를 지속적으로 늘리고 있으며, 이들 상위 5개 업체의 시장 점유율은 계속 증가 추세에 있다는 점이다.

현재 한국의 제도권 민간임대주택의 규모가 약 40만호로 추정되는데, 1~3위의 업체인 다이토켄타쿠, 레오팔레스21, 세키스이하우스 등은 한국의 민간임대주택 총 호수인 40만호를 훨씬 넘어서는 임대주택을 한 개의 회사가 관리하고 있는 셈이니, 이는 정말 놀라운 일이 아닐 수 없다.

<그림4>는 임대주택관리 상위 15개 업체를 3그룹(1위-5위, 6위-10위, 11위-15위)으로 나누어서 지난 6년간의 관리호수와 증감추이를 나타낸 것이다. 분석결과 이들 3그룹 모두가 지난 6년간 지속적인 증가추이를 보이고 있다. 그리고 그룹별 6년간 연평균 증가율은 1위~5위 그룹 8.3%, 6위~10위 그룹 4.9%, 11위~15위 그룹은 4.8%로 상위 그룹의 증가율이 더 높은 것으로 나타났다. 즉 더 규모가 큰 업체의 성장률이 더 높았다는 결과이다. 그리고 1~15위 그룹 전체 연평균 증가율은 7.1%로 높은 성장률을 기록하고 있다.

이는 민간 임대주택시장의 과거 10년간 연평균 성장률이 약 1% 내외였다는 점을 생각할 때 약 7배 이상씩 성장을 해오고 있는 셈이다. 더욱이 이 중 상위 5개 업체의 2013년 총 관리호수는 250만1482호로 전체 민간임대주택 총 호수의 약 20% 가까이를 점유하고 있다는 사실에는 더욱 놀라지 않을 수 없다.

그리고 현재 이들 업체의 성장률을 고려할 때 이들 상위권 업체들의 시장 점유율은 더욱 높아질 것으로 예상되며, 결국 일본의 민간임대주택시장은 대형업체가 더욱 시장을 지배할 것으로 생각된다. 그리고 이들 대형 업체들 간의 경쟁은 더욱 치열해 질 것이며, 중소 임대주택관리업체는 생존을 위해 더욱 어려운 싸움을 해 나가야 할 것으로 생각된다.