장기간의 거래부진과 경기 침체 속에 전셋값이 천정부지로 올라 국민경제의 주름을 키우고, 서민의 삶을 고달프게 하자 정부는 서둘러 8·28 ‘전월세시장안정대응방안’을 발표했다. 금년들어 세 번째 부동산시장안정대책이다. 이번 대책은 정부의 발표와 같이 전월세시장을 안정시키기 위해 발표되어서 인지 전월세 시장 안정에 주안점을 두고 만들어진 것으로 보인다.

그러나 전월세시장 안정의 근본적인 조건이자 전제는 주택의 안정적인 건설과 공급이다. 8·28대책에서는 안정적인 주택공급과 이를 보장할 수 있는 주택건설산업에 대한 지원과 육성책이 제대로 제시되지 못하고 있다. 이러한 한계 속에서 과연 8·28 전월세시장 안정대책이 소기의 목표를 달성할 수 있을 것인지 우려되는 점이 한 둘이 아니다.

전월세시장 동향

주택 매매가가 하향 안정된 반면 전세수요가 증가하면서 전세가격이 계속 상승하고 있다. 주택금융공사 자료에 의하면 전세 보증금 평균이 2009년 6534만원이었던 것이 2012년 말에는 1억183만원으로 상승해 3년 사이에 55.8%가 뛰었고, 2011년 9047만원보다 1년 사이에 1000만원 이상 높아졌다. 박근혜정부의 주택경기활성화 대책을 담은 4·1 대책이 나왔으나 양도세 감면 등의 법안이 국회에서 발목이 잡히고, 주택시장을 지탱해주던 취등록세 감면 조치도 6월말로 끝나면서 ‘주택거래절벽’현상이 재연되었다. 이에따라 주택가격이 하락세로 반전하면서 정부의 기대와는 달리 주택시장은 침체를 벗어나지 못하고 있다.

주택 거래시장의 위축과 주택가격 하락징후가 두드러지는 반면 주택시장의 활성화를 위해 필요한 규제완화 법률은 정치권의 대립 속에 국회의 문턱을 넘지 못하면서 전세시장의 혼란은 더욱 커지고 있다. 이사 비수기인 7월에 들어서도 전세값은 계속 상승하면서 하반기 전세시장 전망을 어둡게 하고 있다.

?지난 7월23일 정부는 ‘수도권 신규주택공급의 인위적 축소’와 ‘준공 후 미분양 주택을 임대주택으로 활용하는 방안’을 담아 ‘4·1 부동산대책 후속 실행방안’을 발표했다. 정부는 수도권 주택공급을 축소하면 미분양주택이 해소되고, 주택시장을 관망하면서 전세시장에 머물고 있던 수요가 공급 부족을 우려해 주택구매에 나서 주택가격 하락세가 멈추고, 전세시장의 수요압을 낮춰 전세시장을 안정시킬 것을 기대한 것이다. 그러나 시장의 반응은 거의 없었다.

정부의 기대에도 불구하고 주택매매시장에서 거래위축과 가격하락 기조가 계속되는 반면 가격상승이 지속되고 있는 전세시장의 경우 서울과 신도시, 수도권 모두 가격 상승폭이 더욱 커졌다. 여름철에 들면서 분양 및 주택 매매 시장은 비수기에 접어들었으나 전세시장에서는 여전히 수요와 공급의 불균형이 존재하기 때문에 전세가격은 계속 상승한 것이다. 6월 장마철에 접어들면 전세시장이 안정된다는 계절적 요인에 의한 하락도 기대할 수 없게 된 것이다.

2007년 분양가상한제와 2008년 세계금융위기, 그리고 이어진 LTV 규제 강화로 주택시장이 침체되면서 2009년부터 이어져온 전세가격 상승세는 2013년 상반기에도 계속되었다. 서울의 경우 3.25% 올라 2012년 상반기 변동률 1.71%의 2배 수준으로 높아졌고, 수도권은 올해 3.35%가 올라 작년 1.97%보다 70% 이상 올랐다.

MB정부의 주택시장 규제 개혁이 허무하게 끝나고 주택시장의 활력을 되찾을 방안이 모호한 상태에서 4·1부동산 대책의 효과가 기대에 미치지 못하자 주택시장의 침체는 기정사실이 되어 버렸다. 이와함께 전세가격 상승 추세가 가속화되면서 서민들이 인상된 전세금을 어떻게 조달할 것인가 하는 부담이 우리사회 안정을 저해하는 가장 심각한 위협이 되고 있다.

전세가격 상승 요인

주택거래 시장의 위축을 배경으로 두드러지고 있는 전세시장의 가격상승은 전세시장 전반의 수급불균형이 직접적인 원인이다. 2007년 분양가상한제로 민간 건설업체의 공급이 위축되고 주택거래 부진에 따른 미분양의 증가로 주택건설물량이 감소했다. 물론 지표상으로는 공급감소가 그다지 크게 나타나지 않았지만 최근 수년간 주택건설물량에는 약 20만 세대를 넘는 도시형 생활주택이 포함되어 있기 때문에 신규 전세물량의 핵심적인 공급원인 아파트 입주 물량이 부족하다는 것이다. 그러니까 현 전세시장의 가격 상승이 전세시장에 머물고 있는 대기수요때문이라는 정부의 판단은 전세시장의 한 단면만을 본 결과인 것이다.

공급 부족을 심화시키는 또 다른 요인은 전세의 월세 전환이다. 집주인들이 매달 일정한 수익을 얻기 위해 전세를 월세 내지 반전세로 돌리면서 전세 물량은 지속적으로 줄어들고 있다. 보증금을 맡기고 월세를 내는 이른바 ‘반전세’ 임차보증금이 2011년 3471만원에서 지난해 4490만원으로 높아졌다. 특히 보증금 1500만~3000만원 구간의 경우 전세 비중은 줄어들고 반전세 비중이 높아진 것을 보면 집주인들이 보증금을 일부 월세로 충당하며 반전세를 요구하는 사례가 일반화되었다.

전세시장의 상황을 악화시키는 또 다른 요인은 유동성의 증가로, 전세 거주 서민을 위해 전세 대출을 확대하는 지원 대책이 부메랑이 되어 전세값 상승을 부추기고 있다. 정부가 세입자 지원 방안으로 전세자금 저리 대출을 늘리는 정책을 마련하면서 시중은행의 전세금 대출 금리가 4% 안팎으로 낮아지자 전세시장에 유동성이 증가하고 있는 것이다.

전세입자의 입장에서는 전세대출을 받아 은행이자를 부담하지만 전세로 사는 것이 월세로 전환하는 것보다 경제적인 측면에서 훨씬 유리하다. 이러한 배경에서 집주인은 전세금을 최대한 올리고 세입자는 전세금 대출 제도로 전세금을 마련하고 있는 것이다.

집값 상승에 대한 기대심리가 사라지면서 신혼부부 등 신규 주택 수요자들조차 전세자금 대출을 받아 전세를 구하는 것이 일반화되면서 전세수요는 계속 팽창되고 있다. 집값이 오르지 못하도록 LTV를 규제하는 반면 고가의 전세대출에는 제한이 없어 전세시장의 가격상승을 부추기는 정책의 오류를 지적하지 않을 수 없다. 여기에 기름을 붓는 것이 야권에서 주장하는 ‘전·월세인상 상한제’이다. 집주인들은 상한제를 염두에 두고 전세계약시 전세금을 가능한 한 높게 책정하고자 하는 것이다.

전세시장의 가격앙등 요인이 증가하면서 지역에 따라서는 주택가격과 전세가격의 격차가 사실상 사라지는 경우도 늘고 있으며, 집주인이 파산할 경우 전세보증금을 떼이는 ‘깡통주택’이 늘어나고 있다. 전세시장의 불안은 서민들의 경제적 부담을 증가시키고, 기존 주거환경수준보다 열악한 곳으로의 비자발적 이주를 강요하기 때문에 우리사회의 양극화를 초래할 것으로 우려된다.

전월세 안정대책의 개요

정부는 최근의 전세가 상승은 매매시장 부진에 따른 ‘전세수요 증가’와 ‘전세 → 월세’ 전환 현상에 따른 수급 불균형이 심화된 데서 비롯된 것으로 분석하고 3방향의 대책을 마련했다. △전세의 매매수요 전환을 위한 주택시장 정상화 대책 지속 추진 △전세수급 불안 해소를 위한 임대주택 공급 확대 △전세값 상승, 급격한 월세 전환 등으로 인한 임차인 부담완화 방안 마련 등이 그것이다.

● 전세수요의 매매전환 유도

주택시장 침체로 전세수요로 머물러 있는 주택구입 가능계층의 주택구입을 촉진하기 위해 취득세율을 인하한다. 현행 9억원 이하 1주택 2%, 9억원 초과·다주택자 4%를 6억원 이하 1%, 6~9억원 2%, 9억원 초과 3%로 인하하고, 다주택자 차등 세율을 폐지한다는 것이다.

‘수익·손익공유형 주택구입지원제도’를 도입한다. 이는 주택구입자와 국민주택기금이 주택구입에 따른 수익과 위험을 공유하는 조건으로 주택기금에서 1%대의 저리 자금을 지원하는 새로운 방식의 주택구입 지원제도이다. 금리를 낮추어 내집 마련이 가능토록 해 무주택 서민들의 주거 안정성을 제고함과 동시에 잠재적인 집값상승 이익도 향유할 수 있어 전세수요의 매매수요 전환에 기여할 것으로 기대한다는 것이다.

● 전월세 수급불균형 완화를 위한 임대주택 공급 확대

기존주택 매입·전세임대를 하반기에 집중 공급해 9~12월중 수도권 1만3000호 등 전국적으로 2만3000호를 공급하고, LH공사가 보유중인 ‘준공후 미분양주택’ 2000호를 9월부터 임대주택으로 활용한다는 것이다.

아울러, 민간의 임대주택 공급도 활성화해 나간다. 민간 임대사업자의 주택구입자금 지원을 확대하기 위해 금리를 인하(5→2.7~3%)하고, 대출한도(6000만원→최대 1억5000만원) 및 매입대상 주택도 확대(미분양→ 미분양 및 기존주택)할 계획이다. 또한 지난 7월24일 발표한 수도권 주택공급 조절방안에 따라, 민간의 준공후 미분양 주택을 임대주택으로 활용할 수 있도록 9월초 ‘전세보증금반환 보증’ 및 ‘모기지 보증’제도를 도입, 준공후 미분양의 임대활용을 유도해 민간임대주택을 확대공급한다. 

● 전월세부담 완화

전월세 부담완화를 위한 대책으로는 월세 전환에 따른 월세 세입자의 주거비 부담 완화를 위해 공제율을 현행 50% → 60%로, 소득공제한도를 현행 연 300만원 → 500만원으로 확대한다는 것이다. 이밖에 저소득층의 월세부담 완화를 위한 주택바우처는 금년말까지 사업모델을 구축하고, 내년중 시범사업을 거쳐 내년 10월부터 본격 시행하는 한편 주택기금에서 지원하는 저소득가구(최저생계비의 2배 이내) 전세자금 지원요건도 완화한다.

대책의 평가와 문제점

전세시장 불안의 근본적인 원인은 전세를 찾는 수요에 비해 전세로 들어가 살 수 있는 집이 부족하기 때문이다. 그런데 수도권 입주량은 2010년 이후 뚜렷한 감소세를 보이고 있다. 2007년 분양가상한제 도입과 2008년 글로벌 금융위기 이후 수도권 주택시장 침체가 장기화하면서 건설사들이 공급을 줄인 탓이다. 2013년 신규 입주 물량은 18만9739가구로 작년에 이어 2년 연속 20만 가구를 밑돌 것으로 전망되는데 이 수치는 2008년 공급된 32만가구의 60% 수준에 불과하다.

서울의 입주물량 부족은 더욱 심해다. 금년물량 2만1000여 가구는 2008년 5만5000 가구의 38% 수준이다. 따라서 이러한 공급 부족문제를 제대로 해결하지 않는 한 전세시장의 불안을 막을 수 있을 것인가에 대해 회의적일 수밖에 없다. 이미 7·24 대책에서 발표된 바와 같이 정부의 의도대로 임대주택으로 활용할 수 있는 준공후 미분양 주택은 모두 2만7194세대에 불과하며, 수도권은 1만5970세대에 지나지 않는다.

침실 3개가 있는 전용면적 85㎡ 안팎 주택의 전세를 사는 경우와 주택을 구입했을 경우 연간 약 2% 이상의 실질가격 상승이 있어야 집을 사는 것이 유리해진다. 즉, 집값이 올라야 주택구입에 따른 사용자비용(user cost)인 취득세를 포함한 재산세와 기회비용 등 보유비용을 상쇄할 수 있다는 것이다. 그러나 LTV규제와 다주택자 양도세 중과로 인해 주택시장의 거래는 잔뜩 위축되었고, 2009년 이후 매매가는 하향세, 전세가는 상승세를 지속하고 있다.

2009년 7월 대비 서울 아파트값은 6.64% 하락했다. 반면 같은 기간 전세가는 35.93%나 올랐다. 집값이 상승 전환할 여력이 크게 없는 상태여서 애써 집을 살 이유가 없는 셈이다. 이러한 주택시장여건의 개선 없이 정부가 주택매입 촉진책을 사용한다 하더라도 전세를 떠나 자가로 옮길 수요는 제한적일 수밖에 없다. 

한국은행의 ‘가계신용(잠정)’자료에서 2분기 말 현재 한국의 가계부채는 980조원으로 집계되어 1분기 말 963조1000억원에서 16조9000억원이 늘어났다. 금융기관의 전세 대출 유도로 2분기에 가계대출이 17조5000억원 늘어났기 때문이다. 2만가구를 대상으로 한 가계금융조사의 자금 차입 용도 분석 결과에 비춰 간접 추산하면 전체 금융권 신용대출 중 전세보증금 용도 비율은 10%에 육박한다. 금액으로는 50조원이다.

신용대출이 대부분 인상된 전ㆍ월세 보증금 지불용도로 사용되고 있다. 즉, 전세자금 대출이 전세금을 올리는 주범이 된 것이다. 정상적으로는 집을 매수하거나 다른 지역으로 거주지를 옮길 수 있는 사람들이 낮은 전세자금 대출로 인해 전세에 눌러앉는 것이다. 전세자금 대출을 확대하는 정책이 주택 매수 수요를 죽이고 다시 전세 수요를 증가시키는 악순환을 야기하고 있는 것이다.

전세살이가 유리하다보니 어느 정도의 돈이 있는 계층이 전세살이를 고집하고 그 과정에서 정말 돈없는 서민이 월세로 밀려나게 된다. 2012년 수도권 가구에서 보증부 월세와 순수 월세 등 월세로 사는 가구 비율은 23%로 2008년의 17.6%에 비해 5.4%p 늘었다(국토교통부 주거실태 조사). 4가구 중 1가구는 월세로 산다는 의미다. 월세살이의 증가가 가슴 아픈 것은 소득이 낮을수록 월세 비율이 높아진다는 것이다. 수도권에서 월 가구 소득 220만원 이하의 월세 거주 비율은 2006년 30.6%에서 지난해 40.3%로 급증했다.

더 큰 문제는 소득이 낮은 월세가구가 형편이 나은 전세 세입자보다 1000만원의 주거비를 더 낸다는 것이다. 즉, 전셋값 상승과 비자발적인 월세 이주 현상으로 인해 ‘빈익빈 현상’이 초래된다는 것이다. 2011~2013년 6월까지 서울 아파트 전월세 실거래 자료 36만9101건을 분석한 결과를 보면 2년간 전세 세입자는 1549만원, 월세 세입자는 2521만원을 지불하는 것으로 나타났다. 이들간 격차는 972만원으로 2년 임대 계약시 월세 세입자가 전세 세입자보다 주거비용으로 약 1000만원을 더 내는 셈이다. 이에 비해 정부가 발표한 소득공제기준 200만원의 인상이 얼마나 도움이 될지는 역시 의심스럽다. 

8·28대책은 주택시장 정상화를 가로막고 있는 LTV규제 철폐와 분양가상한제 보완 및 양도세 개선을 통한 주택공급 확대 방안이 수반되지 않는다면 반쪽짜리 대책에 불과할 것이다. 또한 손익공유형 모기지 제도가 도입될 경우 소형주택수요가 급증할 것으로 예상되는데 8·24대책에서는 수도권의 주택공급을 축소하겠다는 것이다. 전혀 앞과 뒤가 맞지 않는 정책이 이어지고 있는 것이다. 따라서 향후 8·28 대책의 집행과정에서 주택건설 현장의 소리와 공급을 확대할 수 있는 시장 정상화를 요구하는 주택건설업계의 요구에 귀를 기울여야 할 것이다.