■하자감정의 기준이 되는 설계도서

최근에 공동주택의 하자소송 중 원고 일부는 사업승인도면 또는 착공도면을 기준해 감정이 이루어져야 하고, 미시공된 경우 하자로 판단되어야 한다고 주장하고 있다. 그러나 하자소송에 있어서 하자감정의 기준이 되는 설계도서는 건축물의 최종 상태를 반영하는 ‘사용검사도면(준공도면)’을 기준으로 감정이 시행되어야 할 것이다.

왜냐하면, △사업승인 이후 건축물의 완공까지는 상당한 시일이 소요되므로 그 기간 동안 신기술과 디자인이 접목된 첨단자재의 출시가 빈번하고, △건축자재도 유행에 민감하며, △건축자재에 대한 생산기술의 진보로 인해 품질은 향상되면서도 가격은 인하되는 자재가 많아지고 있으므로, 변화된 트렌드에 따라 적법한 절차를 거쳐 설계변경 후 감리절차 및 관할 행정청의 승인 절차를 거쳐 시공된 건축물의 최종상태를 반영하는 것이 준공도면이기 때문이다.

또한 사업승인도면(착공도면)은 시행사가 사업의 승인을 받기 위해 관할청에 제출하는 도면으로서 대외적으로 공시가 되지 않을 뿐 아니라, 사업의 청사진을 제시하는 것에 불과하다. 즉 준공완료시까지 공사의 개별적 특성 및 구체적 현장상황에 맞게 수정이 예정되어 있는 것이어서 사업승인도면(착공도면)을 기준으로 하자보수비용을 산정하는 것은 부당하다 할 것이다.

이에 더해 통상적으로 감정인은 사업승인도면(착공도면) 대비 변경시공된 항목이 분양계약의 내용이 되었다는 점에 대한 근거를 밝히지 않은 채, 위 항목에 대한 금액을 산정하고 있다. 

그런데 이와 관련한 일부 법원의 판결문을 살펴보면 “수분양자들이 착공 전 분양광고를 보고 이 사건 아파트를 분양받았으므로 착공 당시의 설계도면과 달리 시공된 부분은 하자에 해당한다”는 원고의 주장에 대해, “착공 당시 설계도면의 내용이 이 사건 아파트 분양계약의 내용에 포함되었는지에 관해 원고가 제출한 증거들만으로는 이를 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 아무런 증거가 없다.”고 하면서 원고의 주장을 배척하고 있다.

그렇다면, 이와 같은 판시는 하자 판단에 있어서 기준도면은 사용승인 도면이며, 그 외 사업승인 도면(착공도면)이 계약의 내용이 되었다는 점에 대해 입증하지 못한다면, 사업승인 도면을 기준으로 한 하자는 피고의 담보책임 범위가 아니라는 점을 명시적으로 판시한 것이라 할 것이다.

결국, 하자소송에 있어서의 기준도면은 사용승인 도면이 되어야 할 것인 바, 착공도면이나 사업승인 도면을 기준으로 하여 산정된 금액은 담보책임으로 볼 이유가 없다 할 것이다.

■공동주택 0.3㎜이상 균열수량에 대해

최근에 공동주택의 하자소송이 증가하는 원인은 실제 소요되는 하자보수비용에 비해 과다한 하자보수비의 판결이라 할 수 있다. 전체 판결금액의 40%에 상당하는 균열보수비를 더욱 다대하게 만드는 원인 중 하나는 외벽 0.3㎜이상 균열 수량을 비현실적으로 과다하게 산정하는데 따른 것이다.

감정인들이 최근 발간한 ‘건설감정 하자편’에서는 “공동주택 콘크리트 외벽에 발생한 균열 중 대부분은 허용균열폭 0.3㎜미만으로 그 비율이 84%로 드러났다. 폭 0.3㎜ 이상의 균열은 8.5%, 습식균열이나 단면훼손, 철근노출과 같은 하자는 1.6%로 미미한 편이다.”라고 밝히고 있다(왼쪽 그림 참조).

또한 <표>에서 보듯이 유사사건 감정인들도 아파트 외벽에 존재하는 균열중 폭 0.3㎜이상의 균열은 전체균열에 2.49%상당에 불과함을 알 수 있다.

따라서 통상적으로 아파트 등 공동주택에서는 0.3㎜미만 균열이 다수를 차지하고 있다. 또 유사사건 감정인들의 외벽균열조사 비율 중 0.3㎜이상 균열은 평균적으로 전체균열 중 2.49%에 불과한 발생율을 보이고 있는 점을 보더라도 외벽 0.3㎜이상 균열 수량을 과다하게 산정하는 것은 부당하다 할 것이다.

정홍식

필자는 고려대학교를 졸업하고 제26회 사법시험에 합격해 사법연수원 16기를 수료한 후 변호사의 길로 들어섰다. 현재 법무법인 화인의 대표변호사를 맡고 있으며, 국토해양부 하자심사·분쟁조정위원회 위원장, 공정거래위원회 하도급 분쟁조정위원회 조정위원, 대한상사중재원 중재인 및 이사 등으로 활동하고 있다. LH공사와 SH공사 등의 고문변호사 및 건설사 직원교육을 위한 강의도 하고 있다.