전업주부가 부동산 투자자로 성공한 이유

사실 S씨는 단한번의 직장생활도 해본적이 없는 전형적인 대한민국의 전업주부다. 하지만 과거 부친의 직업이 부동산 중개업자였기에 일찍이 귀동냥이나마 부동산 투자정보를 접할 기회가 많았고, 아울러 부동산 투자의 트렌드를 놓치지 않기 위해 평소 국내외 부동산 정보를 수집하고 공부하는 것을 즐겨했다. 

S씨의 인생에 있어 첫 번째 부동산 투자시점은 15년 전으로 거슬러 올라간다. 그 무렵 서울 마포지역에서 부동산 중개업소를 운영하고 있었던 부친의 권유로 공덕동 재개발 아파트 입주권을 당시로서는 적지 않은 1000만원의 프리미엄을 얹어주고 매입했다. 사실 S씨가 재개발 아파트 입주권을 매입했던 그 당시는 IMF 외환위기를 이겨낸 직후로 서울 도심권을 중심으로 아파트 재개발사업이 최고의 부동산 투자 트렌드로 각광받던 때였다.

한편 S씨는 매입한 시점으로부터 정확히 3년 후(준공시점으로부터는 2년 후) 매입가의 2배 수준에서 매각해 큰 수익을 올렸다. 물론 S씨의 경우 부친이 부동산 중개업을 영위하고 있었던 까닭에 어렵지 않게 아파트 재개발 트렌드를 읽을 수 있었다. 

S씨의 인생에 있어 두 번째 부동산 투자시점은 10년 전으로 거슬러 올라간다. 투자대상은 아파트 단지 내 상가였다. 사실 그 당시는 서울 수도권을 중심으로 아파트 단지 내 상가에 투자하는 것이 부동산 투자 트렌드로 자리 잡았던 시절이었다. S씨의 경우 용인시 구도심 인근에 소재한 780세대 규모의 아파트 단지 내 상가 1층 2개호를 분양받아 임대를 맞춘 후 매각해 커다란 양도차익을 올렸다. 

이후에도 S씨는 트렌드를 읽고 예측한 부동산 투자로 많은 수익을 올렸으며 이러한 성과는 최근까지 이어지고 있다. 2006년 강남구 논현동 단독주택 매입 후 근린주택으로 리모델링 개조, 2009년 홍대입구 근린상가건물 매입, 2011년 강남구 삼성동 오피스텔 투자 등이 대표적이다.

‘따라쟁이 투자’가 낭패를 부른다

반면 부동산 투자시 트렌드를 예측하지 못하고 소위 ‘묻지마 투자’, ‘따라쟁이 투자’로 낭패를 본 사례도 적지 않다. 한때 ‘잘나가는 의사 사모님’으로 불린 N씨(여·53세)의 안타까운 사연을 소개하겠다.

N씨의 남편은 서울 강남에서 정형외과를 개업 중인 의사인데 직업의 특성상 재테크나 부동산 투자에 관심을 쏟을 여력이 없었다. 그러한 이유로 모든 재산은 의사 아내인 N씨가 전적으로 관리하고 있었다. 문제는 재산을 독자적으로 관리하고 있던 N씨에게 친목모임을 통해 알게 된 건축업자 B씨(남·55세)가 접근하면서 불행의 시발점이 됐다는 점이다.

지난해 5월경, 건축업자 B씨는 N씨에게 저금리시대에는 월세가 나오는 수익형부동산이 대세라고 강조하면서 그간 모아놓은 돈과 대출을 통해 마땅한 부지를 매입한 후 도시형생활주택을 신축할 것을 권유했다. 아울러 B씨는 N씨에게 자신이 부지의 매입과 건축설계를 도와주겠으니 자신만 믿으면 된다고 강조했다. N씨 역시 도시형생활주택이 신축되면 연 8%대의 높은 임대수익률이 생길 것이라는 B씨의 말에 솔깃해 사업성 및 수익성을 제대로 검토하지 않은 채 투자를 결정했다.

N씨의 투자대상물이 소재한 곳은 송파구 석촌동이었다. 문제는 N씨의 원룸형 도시형생활주택이 올 초 3월경 이미 준공완료 됐음에도 불구하고 아직도 절반가량이 공실이라는데 있다. 이는 송파구 일대가 도시형생활주택의 과잉공급으로 임대경쟁이 심화됐기 때문이었다. 이러한 분위기에 편승해서인지 현지 부동산 중개업소에 따르면, 송파구 일대에서 신축된 도시형생활주택은 매도자와 매수자간 가격격차가 심해 거래마저 끊겼다고 한다.

N씨의 입장에서는 도시형생활주택 부지를 매입하는데 사실상 전재산(40억원)을 쏟아 부었음은 물론, 건축공사비를 감당하기위해 실행한 대출금(25억원)의 이자마저 연체되고 있는 최악의 상황을 맞이했으니 참으로 안타까운 일이었다. 

N씨가 부동산 투자에 실패한 원인으로는 여러 가지가 있겠지만 트렌드를 예측하지 못한 채 소위 ‘따라쟁이 투자’를 했기 때문으로 분석된다. 즉 2009년 5월 시행된 도시형생활주택제도가 정부정책에 부응하면서 시행사 및 토지소유주의 입장에서 볼 때 소위 ‘황금알을 낳는 사업’으로 급부상하면서 2011년 이후 서울지역만하더라도 매년 수만 가구 이상이 신축 또는 리모델링방식으로 공급되고 있는 실정이었다. 게다가 대부분의 도시형생활주택이 원룸형으로 지어져있어 상대적으로 투룸형보다 점차 선호도가 약해지고 있는 추세였다. 결국 원룸형 도시형생활주택의 과잉공급은 공실증가 및 임대료인하로 이어졌다. N씨로서는 소위 ‘따라쟁이 투자’ 때문에 예상치 못한 낭패를 보게 된 것이다.

투자 전 트렌드 읽고 예측하는 힘 길러야

최근 몇 년 사이 아파트로 대표되는 주택시장이 장기침체의 늪에 빠지면서 월세(임대수익)를 노릴 수 있는 상가나 오피스텔, 오피스빌딩, 물류창고, 도시형생활주택 등과 같은 수익형부동산이 크게 각광받고 있다.

더욱이 우리나라의 인구통계적 추이를 살펴볼 때 1인가구의 급증, 베이비부머세대의 은퇴, 노인가구의 증가 등으로 수익형부동산은 상당기간 부동산 투자의 트렌드로 확고히 자리 잡을 것으로 예상된다. 하지만 눈앞의 이익에 급급한 나머지 공급과잉성 매물, 허위성 매물 및 가공된 임대수익률에 현혹되는 일만큼은 없어야할 것이다. 

요컨대 현명한 부자라면 부동산 투자에 앞서 트렌드를 읽고 예측하는 것을 게을리 해서는 안 될 것이다. 즉 단순히 트렌드를 파악하는데 그치는 것이 아니라 그 변화까지도 예측할 수 있어야 한다. 특히 투기적 시류에 편승한 소위 ‘묻지마 투자’나 ‘따라쟁이 투자’는 반드시 커다란 낭패로 이어질 수 있음을 명심해야 할 것이다.