1. 하우스푸어 지원을 위한 ‘적격전환대출’

‘

적격전환대출’은 4.1 주택시장 정상화 종합대책 중 하우스푸어 지원방안 후속조치로 지난 5월 1일에 출시했다. 공사가 은행으로부터 하우스푸어 담보대출을 유동화 적격요건에 맞도록 사전채무조정하여 매입한 뒤 적격대출 방식의 MBS(주택저당증권)발행을 통해 자금을 조달해주는 대출이다. 채무조정방식은 <그림1>과 같다.

차주(하우스푸어)가 기존대출을 이용하고 있는 은행에 채무조정을 신청하면, 은행은 공사가 정한 적격요건을 심사하여 신규대출(적격전환대출)을 실행하여 기존대출을 대환하는 방식으로 채무조정을 실시하고, 공사는 채무조정 된 적격전환대출을 매입하여 유동화한다. 이를 통해 하우스푸어는 적격대출 수준의 낮은 금리로 원리금을 상환하게 되어 대출금 상환부담을 줄일 수 있다.

적격전환대출의 지원대상은 4.1 주택시장 정상화 종합대책에 따라, 원금 상환이 어려운 정상차주(하우스푸어)를 대상으로 하는데, 하우스푸어 및 금융기관의 도덕적 해이를 방지하기 위해 경제적 자활의지가 있는 실거주(1주택자) 목적의 구입자로 지원 대상을 한정하고 있다. 따라서 지원대상은 보유주택에 대해 현재 주택담보대출을 이용 중인 자로서 <표1>의 요건을 모두 충족하는 차주이다.

2. 하우스푸어 지원을 위한 ‘사전가입 주택연금’

‘사전가입 주택연금’이란 주택담보대출의 원리금상환에 어려움을 겪고 있는 하우스푸어를 지원하기 위한 제도이다. 주택소유자가 만 50세 이상이고 6억원 이하의 1주택자인 경우, 대출한도의 100%까지 허용하고 있는 일시인출금으로 원리금 상환부담이 큰 기존 주택담보대출을 상환하고, 그 집에서 평생 거주할 수 있도록 한 제도이다. 운영기간은 2013년 6월 1일부터 2014년 5월 31일까지 1년간 한시적이다.

사전가입 주택연금에 가입하면 선순위 채권의 상환을 위해 인출한도로 설정한 금액은 최초 대출 실행시에 인출되는데, 이 때 이용자는 최초 대출실행 즉시 담보주택에 설정된 선순위 근저당권을 말소하여 공사가 설정한 근저당권이 1순위가 되도록 해야 한다(<그림2> 참조). 선순위 채권 상환 후 잔여 연금지급한도는 월지급금으로 지급하게 된다. 다만 50대의 경우 주택소유자가 60세가 된 이후 최초 가입 월부터 월지급금을 지급하게 된다.

?

인출 가능한 최대 금액은 주택담보대출액을 초과할 수 없고 <표2>와 같이 주택가격과 가입연령 및 주택유형에 따라 달라질 수 있다. 따라서 이용을 희망하는 고객은 공사 홈페이지에서 제공하고 있는 예상 인출한도 조회서비스를 이용하여 최대 인출한도와 예상연금 금액을 점검할 필요가 있다.

사전가입 주택연금 제도는 기존에 공사가 운영하고 있는 일반주택연금과 유사하다. 다만 제도 도입취지에 따라 가입대상자, 가입가능 주택가격, 인출한도 및 인출용도, 인출방법, 월지급금 및 조건변경, 기존대출 처리조건 등에서 차이가 있다(자세한 것은 <표3> 참조). 특히, 일시 인출금(인출한도)의 사용 용도는 기존 대출금 상환 용도로 제한을 받는다. 주택담보대출의 원리금상환에 어려움을 겪고 있는 하우스푸어를 지원하기 위해 정부가 기존의 주택연금제도가 적용하고 있던 가입연령(만 60세)을 만 50세로 대폭 낮추어 한시적으로 적용하고 있기 때문이다.

3. 렌트푸어 지원을 위한 ‘목돈 안드는 전세Ⅱ보증’

‘목돈 안드는 전세Ⅱ보증’은 정부가 렌트푸어 지원을 위해 도입한 목돈 안드는 전세Ⅱ에 대해 공사가 보증을 통해 임차인이 낮은 신용도를 보강해주는 상품이다. 공사는 목돈 마련이 어려운 서민의 부담을 경감하기 위해 공사의 일반전세자금보증보다 보증한도를 우대하고 있다.

보증대상자는 임대차계약을 체결하고 임차보증금이 5%이상 지급한 부양가족이 있는 무주택 세대주로서 부부합산 연소득이 6000만원이하이며, 임차보증금이 수도권 3억원이하(지방의 경우 2억원 이하)인 가구를 대상으로 한다. 이 때 본인 및 배우자 모두 무주택자의 조건을 충족해야 하고, 보증대상 자금은 은행재원 대출에 한정하여 운용하며 기금재원 대출은 제외한다. 보증료는 연 0.2%수준이며, 다자녀·신혼·저소득자·다문화·장애인 가구에 해당하면 0.1%p 감면하여 우대하고 있다.

보증한도는 <표4>와 같이 동일인당 보증한도, 소요자금별 보증한도, 상환능력별 보증한도 중에서 적은 금액을 적용한다. ‘동일인당 보증한도’는 3억원에서 동일인에 대한 기 보증잔액을 제외한 금액으로 산정하며, ‘소요자금별 보증한도’는 임차보증금의 80%이내 기 보증잔액과 신청인의 보증신청금액 중 적은 금액으로 한다. ‘상환능력별 보증한도’는 연간인정소득에서 연간부채상환 예상액과 기전세자금 보증잔액을 제외하고 상환방식별 우대금액을 합하여 산정한다.

상환능력별 보증한도를 산정하는데 있어 필요한 ‘연간인정소득’은 <표5>와 같이 적용하며, ‘연간부채상환 예상액’은 부채금액을 가계대출 평균대출기간(5년)으로 나눈 부채규모와 부채금액에 평균가계대출금리 즉, 매월 한국은행이 발표하는 예금은행 가중평균 가계대출금리에 1%를 추가한 금리를 적용해서 산출한 부채규모를 합한 총액으로 한다. ‘상환방식별 우대금액’은 대출금 상환방식이 매월 원리금균등 또는 원금균등방식인 경우(연간인정소득-연간 부채상환예상액)의 20%를 가산하여 적용한다.