주택자금이 차질 없이 공급되면 주택사업자는 계획된 일정에 따라 주택을 국민들에게 공급할 수 있다. 또한 주택수요자는 주택거래가 용이해지기 때문에 주거이동이 자유로워 주거수준의 향상을 기대할 수 있다. 뿐만 아니라 주택을 마련하고 싶지만 자기자본이 충분하지 않아 주택 마련을 미루고 있던 국민들의 내 집 마련을 지원하여 주거안정도 이룰 수 있게 해준다.

특히 신용도가 낮아 일반 시중은행에서 주택자금을 지원받기 어려운 서민들은 국민주택기금과 주택금융공사에서 지원하고 있다. 신용이 부족한 수요자는 주택금융공사내 설치되어 있는 주택금융신용보증기금과 대한주택보증(주)에서 신용보증서를 발급받아 필요한 주택자금을 조달할 수 있다.

2000년 이후 국민주택기금과 주택금융공사가 시중에 공급한 주택담보대출은 <그림1>에서 보는 바와 같다. 국민주택기금이 총 134.8조원, 한국주택금융공사가 78.6조원의 주택자금을 공급했으며, 대한주택보증(주)과 주택금융신용보증도 각 각 488.8조원, 139.7조원을 보증했다(<그림2> 참조). 이 들 자금은 <표1>에 정리된 다양한 주택자금 프로그램을 통해 공급됐다.

공적 주택금융기관의 역할과 혜택

공적 주택금융기관에서 공급하는 주택자금을 받는 금융소비자는 일반 시중은행보다 저렴한 금리로 자금을 지원받기 때문에 시장금리와 공적 주택자금 금리의 차이만큼 보조금을 받는 효과를 누릴 수 있다. 2001년부터 2010년까지 10년 동안 국민주택기금에서는 주택구입 및 전세자금으로 약 43조원을 공급했는데, 금리갭으로 인한 보조금효과가 약 2조원이 발생한 것으로 보고되고 있다.

또 다른 측면에서는 월세에서 전세로, 전세에서 자가로 주거이동을 가능하게 하여 주거수준을 상향시키기도 한다. 게다가 10년 동안 임대 및 분양 주택사업자에게 약 6조원이 공급되어 12조원의 생산유발효과와 5조원의 부가가치유발효과가 나타났으며, 약 14만 명의 일자리도 새로이 만들어지는 효과가 있었다.

공적 금융기관에서 공급된 주택자금 뿐만 아니라 민간 시중은행에서 공급된 주택자금을 모두 고려하면 주택금융시장 규모는 그 동안 크게 성장했다. 주택금융시장의 성장은 사회·경제적인 변화 속에서 더욱 커질 것으로 보인다.

최근 들어 우리나라는 경제성장률이 7~8%에 이르는 고성장 국가에서 2~3%대의 저성장 국가로 진입하고 있으며, 저출산·고령화·청년실업으로 소비가 감소하고 잠재성장률도 둔화되고 있다. 인구 및 가구는 2030년까지 증가할 것으로 보이지만 증가율은 점차 둔화되고 있다.

뿐만 아니라 15~64세의 생산가능인구가 2016년에 정점을 찍은 후 감소할 것으로 보여 향후 주택의 주요 핵심 소비계층도 중장기적으로는 감소할 것으로 보인다. 이처럼 주택의 절대적 부족문제가 어느 정도 해결되자, 주택에 대한 개념들이 많이 바뀌고 있다.

특히 금융위기 이후 수도권을 중심으로 주택가격 정체가 지속되고 전세 값이 지속적으로 상승하면서 하우스푸어, 렌트푸어 문제가 사회적으로 확산되고 있다. 주택에 대한 개념도 소유·투자에서 거주 중심으로 바뀌고, 임차시장도 전세에서 보증부월세로의 진행이 예견되고 있다. 이러한 주택시장의 환경변화로 인해 주택정책과 그로 인한 주택자금에 대한 수요가 변화하고 있다.

주택자금 수요에 맞는 변화가 필요한 시점

소형주택 건설공급, 임대주택 공급 지원, 노후주택 관리(재정비), 공동주택 유지 관리, 맞춤형 리모델링, 임차인·고령자 등 수요자 맞춤형 주택서비스 지원, 월세시장의 확대가 주택시장의 주요한 변화로 정리될 수 있다.

이와 같은 주택시장의 변화로 주택자금에 대한 니즈도 중견사업자를 위한 주택건설자금지원, 매입임대사업자 등 임대인을 위한 자금, 주택개량·정비·성능 유지를 위한 자금, 다양한 임차인의 니즈를 고려한 자금, 월세지원을 위한 자금 및 기존의 전세보증금의 부담을 완화할 수 있는 지원 등에 대한 수요가 크게 증가할 것으로 보인다.

따라서 과거 주택분양과 건설공급 및 주택구입 및 전세자금에 집중되었던 주택자금 공급체계는 주택 자금 수요의 변화에 맞추어 새로운 공급체계로 정비해야 한다.

단기적으로는 금융위기 이후 집값 하락과 전세값 상승으로 어려움에 처해있는 하우스푸어와 렌트푸어의 상환부담을 완화해줄 수 있는 실효성 있는 정책지원을 지속하되, 모럴해저드가 발생하지 않도록 지원범위를 명확히 할 필요가 있다.

또한 중장기적으로는 창조경제, 융복합시대, 저금리 및 저성장시대의 주택금융 패러다임 변화에 능동적으로 대응할 수 있도록 부처간 칸막이를 걷어버리고 긴밀한 부처간 협업을 통해 주택의 속성과 금융의 특성이 잘 조화를 이룰 수 있는 주택금융시스템을 구축하고 서민들을 위한 정책금융의 역할 재정립이 필요하다.