안정적 임대수익 바라는 실속 부동산 인기

수익형 부동산의 인기는 2013년 한 해 꾸준했다. 기존의 전형적인 부동산 투자패턴이던 주택과 토지시장이 장기적인 불황으로 인해 별다른 수익을 내지 못하는 상황과 국내경제의 저금리현상이 맞물리면서 매달 임대수익을 받을 수 있는 수익형 부동산으로 투자자들의 패러다임이 변하고 있는 탓이다.

수익형 부동산의 공급과잉 우려에도 저금리 기조로 인해 은행 이자율보다 높은 상가나 오피스텔 등 수익형 상품에 대한 투자 관심도는 꾸준하다.

유망 투자처로 주택보다 상가와 오피스텔을 선호하면서 거액 투자자들의 자산 구성이 오피스텔·상가·빌딩 등 투자의 안정적인 면을 중요시하고 있음을 보여주고 있다.

상가

거래 늘되, 수익률은 하락

중소형 상가와 오피스텔 등 손 바뀜이 잦은 수익형 부동산의 매매가는 오르고 거래는 증가하는 대신 대형 임대형 부동산의 수익률은 주춤한 상태다. 특히 수도권과 지방광역시 일대의 대형 상가와 업무빌딩의 경우 빈사무실이 늘면서 수익률이 감소하는 추세이다. 이런 현상은 공급과잉과 경기 침체에 따른 수요 감소가 맞물려 수익률이 떨어지고 있는 탓이다. 공실은 늘지만 부동산의 임대료가 상승하면서 지속적으로 공실률을 늘리고 있다.

부동산 불황이 장기화하고 공급과잉이 이어지면서 수익형 부동산 투자자들의 수요를 끌어들이는 ‘맞춤’ 마케팅이 유행한 한해였다. 분양가 할인 외에도 임대수익 보장, 투자자에게 재매수를 청구하는 리콜보장제로 분양하기도 한다. 이미 임차인이 입점한 상가를 투자자가 매입하면 시행사가 대신 월세를 주거나 세입자 무상 임대조건을 내건 상가까지 등장했다. 대부분 공급과잉에 따른 미분양 점포이거나 상권 활성화가 제대로 이뤄지지 않은 경우이다.

상가와 사무실 분양 현장에서는 장기 임차인을 확보한 뒤 분양하는 ‘선 임대·후 분양’식 사례도 생겨났다. 또 일정기간 동안 투자자에게 분양가의 연 5~10%의 임대수익을 지급하거나 임차인 입점 지원과 분양가 대폭 인하로 투자자를 유치하기도 한다.

향후 임대 부동산의 공급이 점점 늘어날 전망이어서 임대수익률은 점차 떨어질 전망이다. 특히 누적된 미분양 물량과 시행사 보유 부동산들이 늘어나 매매나 분양가를 크게 낮추는 ‘땡처리’ 물량이 크게 늘어날 전망이다. 또 유동성 위기에 몰린 회사·건설사 보유의 상가나 오피스텔, 도시형생활주택의 경우 자구책을 마련하기 위해 미분양 물량을 조기에 매각해 유동성을 확보하는 자산 할인 매각에 나설 가능성이 높다.

투자용 부동산 가운데 가장 선호도가 높은 상품이 ‘상가’다. 경제 불황과 공급 과잉 논란 속에서도 안정적인 투자처로 임대수익용 상가를 꼽고 있어서다.

2013년 국토교통부 자료에 따르면 상업용 건축물 공급은 1년 전 대비 12% 증가했다. 이런 현상은 분양가 하락과 소액, 저가형, 실수요자용 상가 수요의 증가를 가져왔다. 이러한 가운데 가격수준이 저렴하면서 안정적 배후인구를 확보한 LH 상가는 2014년에도 높은 인기를 끌 전망이다.

공급 물량 급증으로 분양률이 저조하거나 공실률이 높은 광역시·지방 중소도시 보다는 풍부한 개발호재를 갖추고 폭넓은 수요층을 확보해 일정 부분 임대수익률을 기대할 수 있는 수도권 및 개발지 인근의 공공분양 또는 유명 건설사 분양을 노리는 신규 투자자들이 늘어날 전망이다.

오피스텔

공급량 늘어 수익 저조

오피스텔은 2013년 수익형 부동산의 대세로 자리 잡으며 투자자들로부터 인기를 한 몸에 받은 상품이다. 그러나 2014년 한 해는 오피스텔의 수익성 보장에 물음표가 찍힐 가능성이 높다.

부동산 114에 따르면 2013년 오피스텔 임대수익률은 전국 6%, 서울 5.4%, 경기 5.9%로 2002년 집계 시작 이후 최저 수준을 기록했다. 매매가 역시 해마다 하향세를 기록하는 등 임대수익률과 매매가격이 동반 하락하고 있어 수요 쏠림 현상은 줄어들 전망이다.

입주물량 급증에 따라 오피스텔의 전반적인 수익 전망은 앞으로도 그다지 밝지 않다. 2013년 3분기 오피스텔 분양물량은 전국 5534실로 지난 2분기 1만1327실에 비해 51% 가량 줄었지만 기존 미분양 물량이 오래 적체돼 있어 소진에 어려움을 겪고 있다. 올해 4분기 분양 물량만 1만3148실이다. 공급이 넘쳐 임대료 하락과 공실 증가로 수익성이 떨어져 투자자 찾기가 쉽지 않을 전망이다.

도시형생활주택

월세 수준 높아 임대사업자에게 인기

1~2인 가구의 주거안정과 도심 소형주택 공급을 위해 2009년부터 인·허가된 도시형생활주택은 소액 투자용 임대주택 사업자에게 인기가 높다. 도심 입지에 교통이 편리하고 분양가가 저렴한 주택의 경우 오피스텔의 대안 상품으로 인기가 높아질 전망이다. 도시주택의 월 평균 임대료로 월세는 보증금 2700만원에 월 40만원으로 정도이며 무보증 월세의 경우 세입자 절반이 67만2000원 정도를 지출해 월세 수준이 매우 높은 상품에 속한다.

도시주택의 공급량은 수년간 인허가가 과잉 공급 상태이다. 건축 규제완화와 저리 대출지원으로 공급이 늘기 시작해 2009년 1688가구에 불과했던 인허가 실적은 2012년 12만3949가구로 역대 최대치를 기록했다. 2012년 말부터 국민주택기금 저리지원이 중단돼 향후 공급은 꾸준히 감소할 전망이다. 향후 도심 주거 밀집지역과 미분양 할인 사업장의 도시주택은 매매와 임대가 증가해 수익률이 소폭 상승할 전망이다.

임대수요 풍부하고 공급 적정한 곳 선별해야

부동산 침체 속에서도 승승장구해 오던 수익형 부동산이 브레이크 없는 공급에 발목이 잡혀 2014년 한해 완만한 수익률 하락세를 맞을 것으로 보인다. 특히 기존 수익형 상품의 대표격인 상가·오피스텔과 도시주택의 자리를 불황기 틈새상품이 이어갈 가능성이 높다. 사무용 빌딩의 한 층을 다양한 규모로 나눠 분양하는 섹션·미니 오피스, 지식산업센터, 주차장상가, 상가주택, 게스트하우스 등 틈새 상품이 인기를 끌 전망이다.

부동산 침체가 이어질 2014년에 수익형 종목을 고를 때는 부동산 수급상황을 살핀 후 투자하는 지혜가 필요하다. 수익형 부동산 전 종목이 공급과잉으로 몸살을 앓고 있기 때문에 소형·도심·역세권 일대에서 수요가 넉넉하고 일정 부분 수익이 예상되는 안전한 상품 위주로 선별적 선택을 해야 한다. 유례없는 부동산 장기침체로 다달이 임대료를 받는 수익형부동산에 악재가 켜켜이 쌓여 임대수익에 이어 매매 가격도 하락세로 돌아서고 있다.

고수익 임대상품에 투자하려면 수익형 부동산에 쏠리는 유행에 편승하지 말고 임차수요가 보장되는 상품이나 역세권 등 입지가 우수한 지역을 선별한 후 투자에 나서야 한다. 유명 건설사의 분양 상품은 저렴한 가격에 풍부한 개발호재를 갖추고 넓은 수요층을 확보해 높은 수익률을 기대할 수 있다. 검증되지 않은 새로운 틈새 임대용 상품에 투자할 때는 단기간의 유행 종목은 아닌지 꼼꼼히 들여다본 후 투자를 결정해야 한다.