얼마 전 한 경제신문에 우리 나라의 외국어전문기업인 시사닷컴이 일본의 부동산회사 미쓰이부동산과 업무협약을 맺었다는 단신 기사가 하나 실렸다. 서로 잘 어울리지 않는 매치인 것처럼 보이지만 접점이 있었다. 미쓰이부동산이 내년 일본 오사카에서 개관 예정인 영어마을의 운영을 한국의 시사닷컴이 맡아서 하게 된 것.

얼마나 큰 부동산회사길래 대도시에 영어마을이라는 테마파크를 짓고 그 운영을 외국의 전문업체에 맡긴 것일까. 결론부터 말하자면 미쓰이부동산은 우리나라에는 존재하지 않는 대형 종합부동산회사이다. 영어마을 같은 테마파크형 교육시설을 건립하고 운영하는 것은 미쓰이부동산이 벌이고 있는 사업의 지극히 작은 한 부분일 뿐이다.

말 그대로 부동산에 관한 모든 분야의 사업을 벌이는 종합부동산회사. 미쓰이부동산과 같은 회사가 일본의 부동산시장과 부동산산업 전반을 주도하고 있다.

부풀어 오르던 버블이 터져버리다

2000년대 이후 일본 부동산산업의 가장 큰 특징은 ‘종합부동산회사 대도약’으로 함축된다. 미쓰이부동산(三井不動産), 미츠비시지쇼(三稜地所), 스미토모부동산(住友不動産) 등 3사가 일본의 부동산시장을 주도하고 있다. 주택산업을 움직이는 가장 큰 힘도 이들로부터 나온다.

주택건설경기가 활활 타오르던 시대, 종합건설업체 위주로 돌아가던 일본의 부동산시장이 종합부동산회사 중심으로 바뀌게 된 데는 여러 가지의 경제, 사회적 요인이 복합적으로 작용했다. 전문가들은 최근 우리나라의 주택시장에서 일어나는 현상들이 당시 일본이 경험했던 여러 현상들과 비슷하다고 지적한다. 때문에 일본의 종합부동산회사에 관심을 가져볼 필요가 있다는 것이다.

우리의 부동산시장이 일본이 경험했던 현상을 일정한 시차를 두고 겪고 있는 것이라면 해법 또한 거기서 찾을 수 있을 것이기 때문이다. 그러면 일본에서 종합부동산회사들이 득세하게 된 것은 무엇 때문일까.

첫 손가락에 꼽을 수 있는 것이 버블이다. 버블은 일본의 오늘과 내일을 얘기할 때 절대 빼놓을 수 없는 가장 중요한 것이다. 일본 경제, 사회, 문화 전반을 쥐락펴락한 현대 일본의 가장 큰 아이콘이라 해도 지나친 말은 아니다. 일본 사회의 어는 작은 한 부분도 버블을 빼면 얘기가 되지 않는다. 1990년대 중반 이후 버블 붕괴는 일본이라는 국가 전체와 국민 모두에 직접적인 영향을 미쳤다. 부동산시장 또한 당연지사다.

일본은 1980년대말 사상 초유의 부동산 버블을 경험했다. 경제 호황으로 돈이 넘치던 시절. 도쿄 땅을 판 돈으로 미국 전부를 사들일 수 있다고 할 정도로 땅값이 올랐다. 기업이나 개인투자자들이 해외부동산 원정에 나설 정도였다.

주택가격도 올랐다. 80년대 중반부터 약 5년 동안 일본의 주택가격은 거의 두 배 이상 껑충 뛰어올랐다. 실로 엄청난 버블이 발생한 것이다. 버블은 부풀어 오를대로 부풀어 오르고 있었다. 그리고 90년대초 그 버블이 터져버렸다.

부동산, 주식 등 자산가격이 폭락했다. 금융기관의 부실채권은 엄청나게 늘었고 경제는 끝없는 침체의 늪에 빠졌다. 일본의 경제와 사회는 패닉에 빠져들었다(물론 겉으로 드러내는 걸 두려워하는 일본인들은 가능한 조용하게 넘어가려 했지만). 금융기관 구조조정과 대규모 재정지원을 통해 부실채권을 처리하는 데만 무려 10년이란 시간이 걸렸다.

버블 붕괴만으로도 힘겨웠던 부동산 시장을 더욱 어렵게 만든 것이 인구사회적 요인의 변화였다. 저출산 기조와 고령화가 함께 빠르게 진행된 것이다. 일본 통계청 인구추이에 따르면 2006년 총 인구는 약 1억2700만 명. 우리나라의 약 2.5배 수준이다. 1945년 제2차세계대전 이후 전후 복구와 함께 사회가 안정되자 베이비 붐 현상이 나타났고 그 후 고도경제성장기를 거치면서 지속적으로 증가했다. 그러나 1990년대 들어서 점차 저출산?고령화 현상이 심화돼 인구증가가 둔화되기 시작했다.

일본 총무성의 장래 추계인구 자료를 보면 2005년을 정점으로 감소세로 전환되어 2050년경에는 약 2700만이 감소한 1억59만명 수준이 될 것으로 예측하고 있다. 그리고 1995년에 이미 고령사회에 들어섰고 2007년엔 초고령사회로 진입했다. 이것이 노동인구의 감소와 고령화에 따른 생산성 저하로 이어지면서 경제의 장기침체구조가 고착됐다.

인구감소 추세는 가구수의 변화에 영향을 미쳤다. 2000년대 들어서면서 가구 증가가 현격하게 둔화되고 있음이 감지됐다. 통계에 따르면 2015년경에는 약 5000만 가구를 정점으로 가구수도 감소 추이로 전환될 것으로 보인다. 가구구성원수도 1980년대 이후 1인가구가 빠르게 증가세를 나타내고 있는 반면, 4인 이상 가구는 지속적으로 줄어들고 있다. 이같은 인구와 가구 패턴의 변화는 신규주택수요를 감소시켜 공급이 축소되는 현상을 낳았다.

버블 붕괴와 부동산시장의 변화

부동산 소유의식 등의 변화도 뚜렷하다. 버블 시대에는 부동산 가격이 계속 오르면서 부동산 신화가 조성됐고, 주택과 같은 부동산은 재산증식을 위한 가장 확실한 자산운용 수단으로 인식됐다. 부동산 소유의식이 높아진 것은 당연한 결과였다.

내집을 갖겠다는 것이 서민들의 최종목표가 됐다. 임대주택에서 분양아파트를 거쳐 최종적으로는 정원이 있는 단독주택 구입이라는 주택의 소비패턴이 이루어졌다. 그러나 버블 붕괴로 토지나 주택과 같은 부동산은 위험자산이라는 인식이 높아졌다. 부동산 소유의식도 약화됐다.

일본 경제구조와 관행에 커다란 변화가 나타나기 시작한 것도 이 즈음이다. 기업의 종신고용제 관행의 변화가 대표적이다. 일본은 고도성장 과정을 거치면서 기업의 종신고용관행이 형성돼 왔다. 노동력은 항상 부족한 때였으므로 기업은 노동력 확보를 위해 암묵적으로 종업원의 장기고용을 보장하는 종신고용제가 관행적으로 정착됐다.

그러나 1990년대 저성장기조로 진입하면서 기업의 종신고용관행이 더 이상 가능하지 않게 됐다. 이러한 고용관행의 변화는 근로자의 주택구입 행동에도 영향을 미쳤다. 종신고용제도는 장기적으로 안정된 고용조건을 보장하는 것으로 특별한 사유가 발생하지 않는 한 60세의 정년퇴직까지 일정한 고용기회와 소득이 보장된다.

따라서 근로자는 자신의 생애주기와 예측가능한 소득조건 하에 주택구입에 대한 중장기적인 계획이 가능했다. 하지만 종신고용이 사라지고 고용의 불안정성이 확대되면서 근로자의 주택구입 여력이 크게 떨어졌다. 결국 근로자의 고용불안정성의 확대는 주택수요를 감소시키는 요인이 된 것이다.

버블 붕괴 후 2000년대 일본 부동산시장의 특징은 임대수요의 증가, 주택관리 수요의 증가, 주택유통의 전문화의 세가지로 함축할 수 있다.

먼저 시장에서 주택을 소유하겠다는 의식이 거주 중심으로 바뀌고 1~2인 가구가 늘어나면서 고령층이 증가했다. 이에 따라 임대수요가 급증했고 일본 정부는 2000년 민간 우량임대주택공급촉진법과 정기차지차가법을 제정해 임대수요에 대응했다. 기업형 임대주택산업과 임대관리업, 기타 주거서비스업이 성장하기 시작했다. 종합부동산회사 성장의 토양이 마련된 것이다.

중고주택과 신규주택의 가격 차이가 커지고 중고주택 슬럼화가 가속화되면서 주택관리 수요가 크게 늘었다. 정부는 맨션관리법, 도시재생특별법 등을 제정해 주택관리를 강화했다. 종합부동산회사들은 발빠르게 도시재생사업을 주도해 나갔다. 주택유통의 전문화 역시 종합부동산회사의 중개부문이 선도했다.

이와 같은 변화는 부동산시장의 구조를 크게 변화시켰다. 맨션 또는 단독주택을 짓기만 하면 팔리던 호황기의 시장이 아니었다. 주택건설과 분양으로 돈을 벌던 건설의 시대는 지나간 것이다. 1990년대 일본의 부동산시장을 움직였던 주축 세력은 종합건설회사였다. 다수의 중소 건설사 및 부동산회사들이 있었지만 종합건설회사의 영향력은 절대적이었다. 그러나 버블붕괴는 종합건설회사들의 입지를 한순간에 위협하고 있었다.

종합부동산회사의 시대가 도래

일본 건설업계 관계자들은 2000년대초 일본의 건설업계가 주도권을 뺏기게 된 것은 업계의 인식변화가 없었기 때문이라고 지적한다. 버블 붕괴와 함께 적자수주가 계속됐고 업계 전반의 불황에도 불구하고 체질은 바뀌지 않았다. 그런데 놀랍게도 경영파탄이라고는 해도 완전히 소멸한 기업도 없었다.

한 건설업체 간부는 일본의 주간지 ‘프라이데이’에 실린 인터뷰에서 “건설업은 끈질기고 견고한 비즈니스 모델”이라며 자조적인 반응을 보였다. “IT 시장처럼 어느 날 돌연 시장이 없어지는 일도 없고, 반도체처럼 거액의 설비투자도 들어가지 않죠. 수요의 증감에 맞추어 적절히 구조개선을 하면 궁핍하게라도 살아 갈 수 있는 겁니다. 발전은 없고 서서히 죽어가는 것이긴 하지만요.”

그는 일본의 종합건설업계가 어느 날 갑자기 사망선고를 받지는 않겠지만 서서히 침몰해 갈 것이라고 말했다. 실제로 이른바 슈퍼 제네콘으로 불리우던 종합건설업체들은 건설경기 위축과 함께 운신의 폭이 크게 좁아지면서 서서히 침몰하는 모습을 보였다. 자체 개발사업보다는 도급 위주로 흘러가면서 활력을 잃어갔다.

반면 종합부동산회사들은 발빠르게 시대에 적응했다. 도심개발 역량이 크게 발전했고 복합개발부문에도 뛰어들었다. 임대, 관리, 중개 등 부동산산업 전반에 걸쳐 사업 영역을 확대했다.

일본의 종합부동산업체는 종합건설업체와는 완전히 다르다. 종합부동산회사가 자본력과 개발역량을 바탕으로 부동산 전 영역에 걸치 전문화를 통해 부가가치와 수익을 창출한다고 하면 종합건설업체는 토목, 플랜트 등 건설기술과 고층빌딩 등의 건축기술을 보유하고 건설을 통해 수익을 창출하는 회사다.

사업구조도 당연히 다르다. 종합부동산회사는 부동산의 개발, 분양, 임대, 중개, 관리, 주거서비스 등 부동산사업과 관련된 모든 영역을 커버한다. 그리고 자사가 개발한 부동산의 일정 비율을 보유(또는 임대)하면서 안정적이고 지속적인 수익 모델을 갖고자 한다. 소수의 종목에 집중하기 보다는 여러 가지 종류의 부동산 개발사업을 일으켜 다양한 부가가치를 창출하기 위해 노력한다.

반면 종합건설회사는 도급사업 위주이며 개발 부동산의 분양 위주로 단기수익을 추구할 뿐이다. 주택수요가 줄어들고 소유보다는 임대를 선호하는 지금 종합건설회사가 부동산시장에서 성공적으로 살아남기는 쉽지 않은 것이다. 이제는 건설과 분양보다는 임대와 관리가 시장의 키워드가 됐다. 건설과 분양, 임대, 관리까지 부동산의 모든 영역을 아우르는 종합부동산회사의 시대가 된 것이다.

미쓰이부동산은 일본 종합부동산회사의 대표기업이다. 매출액 단연 1위인 일본 부동산업계의 최대 기업. 미쓰이스미토모 은행, 미쓰이 물산과 함께 미쓰이 그룹의 핵심이다. 20세기 초반 미쓰이 그룹의 부동산 투자를 담당하는 한 부서로 활동을 시작했으나 이후 미쓰이 빌딩을 세우는 등 그룹의 부동산 업무를 총괄하다 1941년 독립 법인이 됐다. 1968년 콘도미니엄 사업을, 1969년 일반 주택과 건축 사업을 각각 시작했다. 1980년대 일본 기업이 미국 부동산을 대거 사들일 때 미국에 진출해 뉴욕의 엑손빌딩 등을 매입하기도 했다.

유럽 부동산에 눈 돌리는 미쓰이 부동산

버블 붕괴 이후 2000년대 미쓰이 부동산은 발빠르게 도시재생사업, 복합개발사업을 중심으로 임대사업(상업, 고층맨션) 비중을 확대했다. 2001~2009년까지의 매출액 성장률에 따른 주요 성장부문을 살펴보면 임대 65%, 관리 48%, 중개 37%, 분양 16% 등이었다.

미쓰이 부동산의 사업영역은 모두 4개 부문으로 나뉘어져 있다. 개발, 건설, 주거서비스, 기타 등이다. 개발부문에는 미쓰이부동산 레지던셜이 맨션의 개발과 분양을 담당한다. 건설부문은 미쓰이홈이 맡고 있는데 단독주택 설계, 시공, 리폼, 리뉴얼 등에 주력한다.

주거서비스 부문은 다시 임대관리, 중개, 일반서비스로 분류된다. 임대관리는 미쓰이부동산 주택리스에서 고급 임대맨션을 관리운영하며 미쓰이홈 이스테이트에서는 미쓰이홈이 지은 단독주택을 임대관리운영하고 있다. 미쓰이부동산 주택서비는 미쓰이부동산 레지던셜이 분양하는 맨션의 관리를 담당한다.

중개부문은 임대건물 중개를 전담하는 미쓰이부동산 판매와 주택의 매매와 임대를 중개하는 리하우스가 있다. 그 외에 미쓰이부동산 호텔매니지먼트에서 호텔 운영사업을, 미쓰이부동산 리조트에서는 리조트사업을, 제일원예에서는 원예 등 상품판매업을 벌이고 있다. 실로 부동산과 관련된 모든 분야에 사업을 펼치고 있는 것이다.

현재 일본뿐 아니라 세계적으로 가장 큰 규모를 자랑하는 이 회사는 유럽 시장도 노크하고 있다. 15년 전 진출했다가 사업 부진으로 철수한 이후 자국 시장에 의존했으나 그것만으로는 성장에 한계가 있다고 판단, 재차 유럽 시장에 진출하고 나선 것. 유럽 현지 언론에 따르면 영국을 발판으로 프랑스와 독일, 스페인 등 유럽 부동산 사업을 확대할 방침이다.

미쓰이부동산 관계자는 “15년 전에 했던 실수를 또한번 반복하지는 않을 것”이라며 “이번에는 좀 더 신중하게 접근할 것”이라고 말했다. 미쓰이부동산은 현재 영업이익의 90%가 일본 시장에 몰려 있는 등 자국 시장에 대한 의존도가 높지만 유럽 공략을 통해 앞으로 6년 안에 자국 시장 의존도를 80%로 낮출 계획이다.

미쯔비시지쇼(三菱地所)는 업계 2위라고는 하지만 부동산개발부문에선 1위를 달린다. 2011년 업계 최초로 1억엔의 영업이익을 달성, 이것도 업계 1위를 기록했다. 1937년 미쯔비시 합자회사에서 부동산부문이 독립돼 가장 먼저 부동산사업에 뛰어든 회사이다. 그 후 각종 대규모 부동산개발사업에 손을 대왔고 1989년에는 미국의 록펠러센터를 사들였다. 1993년 요코하마 랜드마크 타워를 완성했고 그 후로 부동산업 전반으로 영역을 확대했다.

미쯔비시그룹의 핵심회사 가운데 하나이며 일본에서 가장 땅값이 비싸기로 유명한 마루노우치 지역의 땅과 빌딩 등을 가장 많이 보유한 갑부회사이기도 하다. 이곳에서 1997년부터 2017년까지 20년간 총9500억원을 투자한 고층빌딩의 재건축 사업을 진행하고 있다. 최근에는 상업시설의 개발운영에 주력하고 있으며 프리미엄 아울렛 사업 등도 적극적으로 추진하고 있다. 기타 스포츠 클럽 , 고급 호텔체인 , 로얄파크호텔 운영도 미쯔비시지쇼의 주요 사업영역이다.

종합부동산업계 3위인 스미토모부동산도 상당한 규모다. 스미토모부동산 판매에서 부동산 판매·임대·중개업무, 부동산매매 위탁업무, 관련 서비스 등을, 스미토모부동산 건설서비스는 자사소유 및 자사 분양한 아파트의 위탁관리, 부동산 종합관리업무, 시공·설계·감리 업무, 부동산 관리 컨설팅, 부동산 매매·임대·중개 업무, 손해·생명보험 대리점업, 전기통신사업 등을 하고 있다. 이밖에 스미토모부동산 SYSCON, 스미토모부동산 에스포르타 등에서 다양한 사업을 펼치고 있다.

종합부동산회사들의 부동산시장에서의 위치는 확고하다. 2010년의 경우 업계 1위인 미쓰이부동산의 매출액은 1조4052억엔이었다. 경상이익률은 무려 6.8%에 달했다. 같은 해 종합건철업체 1위인 카지마 건설의 경상수익률은 1.3%, 주택전문건설회사 세키스이하우스는 3.8%에 그쳤다.

이와 같은 종합부동산업체들의 약진에 따라 주택전문건설회사들의 변화도 감지되고 있다. 주택건설에만 치중해 오던데서 사업의 다변화를 추구하기 시작한 것이다. 주택생산기술과 생산방식을 다양화하고, 연령과 계층에 따른 주거모델 차별화가 시도되고 있다. 또한 임대·관리중개부문으로의 진출도 늘어나는 추세이다.

부동산임대시장도 급성장, 전문화

종합부동산회사의 급성장, 주택전문건설회사들의 변신 움직임과 함께 부동산임대전문기업들의 성장도 뚜렷하다. 일본 주택시장에서 가장 의미있는 변화는 임대주택시장이라는게 전문가들의 일관된 시각이다. 버블 붕괴를 기점으로 임대인 위주였던 시장이 임차인 위주로 바뀌었다는 것이다. 이와 함께 비전문가인 집주인이 전문가인 임대전문관리회사에 물건을 맡기는 사례가 늘어나고 있다.

부동산펀드나 부동산투자회사가 늘어나고 있는 것도 임대관리업이 중요해지는 이유가운데 하나다. 부동산 경영에 뜻을 갖고 있지 않은 금융이 부동산을 소유하는 비중이 커지면서 실제로 관리를 맡아 할 전문회사가 필요해지고 있는 것이다.

전문가들은 앞으로 부동산시장에서는 중개업보다는 관리업의 중요도가 더 높아질 것으로 내다본다. 일본 임대주택관리협회 관계자는 “큰 수익률을 기대하기보다는 안정적인 수입을 원하는 집주인들이 늘어나 전문적인 관리업의 필요성이 높아지고 있다”고 말했다.

현재 일본의 임대주택은 모두 1780만 세대를 웃돈다. 그중 75%인 1350만 세대 정도가 민간임대주택이다. 그리고 그 중의 45%를 임대전문관리회사가 관리하고 있다. 임대주택 공급물량도 꾸준하게 늘고 있다. 2005년 이후 일본의 신규 공급물량의 50% 이상을 차지하고 있다.

현재 일본의 임대주택관리 시장은 크게 개인형과 기업형 두 가지로 나뉜다. 개인형은 주택매입을 통한 직접관리나 지역 중개사 또는 중개법인을 통해 운영되는 방식으로,. 최근 들어 급격히 사라져가고 있다. 기업형은 말 그대로 기업이 직접 지어서 관리하거나 또는 집 주인으로부터 위임받아 관리하는 방식이다. 미쓰이부동산, 모리빌딩 등이 대표적 회사다.

전문회사도 적지 않다. 최근 한 단체에서 실시했던 일본 임대주택산업 견학행사의 초청자인 주식회사 에이블이 대표적인 회사다. 이 회사는 부동산중개 및 임대전문회사다. 올해로 설립 44년을 맞았는데 사업분야별 매출구성은 중개업 비중이 41.8%, 중개관련이 33.5%, 임대관리가 19.5%를 차지하고 있다.

중개를 기반으로 하는 임대주택관리사업보다는 임대 중개네트워크와 마케팅 및 홍보의 경쟁력을 갖추고 안정적인 운영으로 높은 평가를 받고 있는 것으로 알려져 있다. 현재 임대주택 소유자 270만가구의 위탁을 받아 관리를 하고 있으며 중개업 외에 임대관리와 이를 토대로 하는 중개관련사업을 공격적으로 진행하고 있다.

에이블은 다른 임대관리회사들에 비해 압도적인 직영점포 수를 자랑하며 전국 각지의 점포망을 통한 리서치를 실시, 펀드의 신규물건 편성시 활용하고 있다. 아울러 저출산, 고령화에 따라 주택 수가 세대 수를 상회하는 주택 과다(주택 스톡) 현상을 보이는 일본의 사회적 문제에 고령자 전용 임대 주택 등 평생임대 개념의 시니어 세대 라이프스타일을 제안하고 있다.

우리나라 부동산시장의 현재는 일본의 버블 붕괴 후와 여러 모로 닮아 있다. 고령화와 인구감소 문제가 유사한 패턴으로 진행되고 있으며 주택소유 의식의 변화, 1인가구의 증가 등 주택시장의 요인도 많은 부분에서 유사한 점을 보인다.

그렇다고 해서 우리나라의 부동산시장도 일본의 전례를 그대로 밟을 것으로 보이지는 않는다. 주택산업연구원 등의 연구결과에 따르면 한국과 일본의 주택시장 변수요인을 비교한 결과, 현재시점에서 일본과 같은 구조적인 장기침체 또는 주택가격의 대세하락 기조 진입의 가능성은 낮은 것으로 나타났다. 저출산·고령화가 빠르게 진행되고 있지만 주택재고, 경제적 조건 등을 고려하면 본격적인 주택수요 감소의 영향은 향후 10·15년 후에 나타날 가능성이 높다는 것이다.

그렇다고 하더라도 일본의 부동산산업의 극적인 변화는 눈여겨볼 필요가 있다. 우리의 부동산업계, 좁게는 주택산업계도 변하지 않으면 안될 시기를 맞고 있는 것이다. 부동산시장과 부동산업계, 그리고 주택산업계가 위기를 맞고 있지만 위기는 기회가 되기도 한다. 위기를 기회로 삼을 수 있는 지혜가 필요한 시기다.