선보수 하자보수비 산출의 부당함

최근 하자보수비 소송에서 일부 원고들은 아파트 하자보수비용으로 지출한 비용을 감정 신청하고 있으며, 일부 감정인은 원고의 요청에 따라 선보수 비용을 피고의 담보책임 범위로 보고 감정금액에 포함해 산출하고 있다.

그러나 하자감정은 원고가 감정 신청한 항목이 공사상의 잘못에 기인된 여부인지를 파악한 결함현황도를 작성하고 이를 토대로 수량을 산출해야 한다. 그 다음 적정한 보수 공법 및 단가를 적용해 내역서를 작성하고, 내역서의 보수 금액을 원가계산해 이를 연차별로 분류하는 것이 법원감정의 기준이라 할 것이다.

하지만 원고 요청에 의해 산정된 선보수비용은 감정인이 현장 조사시 이미 보수가 완료되었거나, 원고나 해당세대가 보수했다는 영수증만 있을 뿐 감정인이 직접 확인한 부분은 존재하지 않으며, 어느 부위에 어떻게 발생된 것인지, 그 하자의 태양은 어떠한지, 물량 산출근거는 무엇인지도 알 수 없다.

또한 원고가 보수한 공사비에 대해 피고가 어떠한 공사상의 잘못을 범해 원고가 실 보수를 했는지 그 하자는 언제 발생되었는지 등에 대해 불분명하다.

서울중앙지방법원 2013. 8. 13. 선고 2012가합24274 판결자료의 내용을 살펴보면 “원고가 이미 보수를 완료했다고 주장하는 부분이 구체적으로 어떠한 하자에 관한 것인지, 어떠한 방법으로 보수를 완료했는지 등에 관해 알 수 있는 자료가 없는 점, 원고가 감정신청을 하면서 제출한 참고자료(세금계산서, 영수증, 입금표)에 의해 이 사건 감정인이 참고자료 상의 금액을 모두 합산해 산정된 금액에 불과한 점,

원고가 주장하는 하자 항목 대부분이 각 세대에 발생한 전용부분의 하자로 보이는데, 위 각 하자가 피고의 시공상 잘못으로 인하여 발생한 것인지 아니면 이 사건 아파트 입주자들의 사용상 부주의 등으로 인해 발생한 것인지 구분하기는 사실상 어려운 점 등에 비추어 보면, 원고가 이미 보수를 완료했다고 주장하는 부분이 피고의 시공상 잘못으로 인해 발생한 하자에 해당한다거나, 위 금액이 적정한 하자보수비에 해당한다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로 위 선보수공사비는 하자보수에 갈음하는 손해배상액에서 제외하기로 한다.”라고 판시하고 있다.

이와 같이 일부 원고가 감정 신청하는 선보수 비용은 감정인이 현장 조사전에 보수가 되어 확인이 불가능하다. 피고가 어떠한 공사상의 잘못을 범하여 원고가 실 보수를 했는지 그 하자는 언제 발생되었는지 등에 대해 알 수 없으며, 또한 적정한 보수비였는지 전혀 확인할 수 없다. 따라서 이와 관련한 구체적인 소명이 없는 한 이는 피고의 공사상 잘못으로 볼 수 없을 것이다.

하자감정서 상 가설공사비용 및 현장정리비에 대해

최근 하자보수비 소송에서 일부 원고들은 하자보수에 필요한 가설공사를 설치하는 비용과 작업 종료 후 현장을 정리하는 현장정리비를 산출해 주도록 감정 신청하고 있으며, 일부 감정인은 원고의 요청에 따라 별다른 고민 없이 가설공사비용 및 현장정리비를 감정금액에 포함해 산출하고 있다.

그러나 통상적으로 소가 제기된 공동주택 하자보수 공사는 신축공사가 아닌 부분 보수 공사이며, 실무상 외벽 보수는 밧줄을 이용해 보수하고 있어서 별도의 할증률을 가산하고 있다. 슬래브 및 보하부 균열은 보수업자가 이동식 비계를 준비하는 것이 보통이고 균열보수단가에는 이미 그 비용이 포함되어 있다.

현장정리비용 또한 건설공사 표준품셈 제2장 2-14. 건축물 현장정리(건축)의 주기란에는 “본품은 공사 중 옥내,외의 청소와 준공시 청소 및 뒷정리까지 포함된 것이다.”라고 하여 신축공사에만 적용하도록 규정하고 있다.

그 내용을 살펴보면 건교부제정 표준품셈에서 건축물 현장정리란 건물을 신축할 경우에 공종별로 공사가 진행됨에 따라서 건설현장 특성상 옥내, 옥외에서 다량으로 건설폐기물, 쓰레기, 재활용품, 먼지, 분진, 방치된 가설자재 등이 발생해, 이에 대한 청소 및 정리작업을 수시로 실시하고, 또한 아파트 입주시점 또는 준공시점에 맞추어 현장전체에 대해 청소 및 뒷정리 작업을 실시하게 되는데, 이처럼 공사진행 중 및 준공 또는 입주시점에 맞추어 청소 및 뒷정리작업을 실시하는 비용인 것이다.

이에 반해 공동주택 하자 보수공사를 실시할 경우 발생되는 건설폐기물, 쓰레기, 재활용품, 먼지, 분진, 방치되는 가설자재 등에 대한 수량을 고려해 볼 때, 표준품셈상의 건축물 현장정리 일위대가를 감정사항에 적용해 공사비를 산정하는 것은 타당하지 않다고 생각된다.

또한 아파트 보수공사의 경우에는 보수공사 실시에 따른 청소 면적기준을 정할 수 없을 뿐만 아니라, 발생되는 폐기물, 쓰레기, 분진, 가설자재 등에 대해 보수공사업체 각자의 보수공사비에 청소 및 뒷정리 작업비용을 포함해 통상적으로 실시하고 있는 것으로 알고 있다.

그렇다면 가설공사비와 현장정리비는 신축공사가 아닌 부분공사로 시행되는 하자 감정시에는 불필요하며, 또한 각각의 보수공사비에 포함된 것으로 별도로 비용을 산출하는 것은 부당하다 할 것이다.

정홍식

필자는 고려대학교를 졸업하고 제26회 사법시험에 합격해 사법연수원 16기를 수료한 후 변호사의 길로 들어섰다. 현재 법무법인 화인의 대표변호사를 맡고 있으며, 국토해양부 하자심사·분쟁조정위원회 위원장, 공정거래위원회 하도급 분쟁조정위원회 조정위원, 대한상사중재원 중재인 및 이사 등으로 활동하고 있다. LH공사와 SH공사 등의 고문변호사 및 건설사 직원교육을 위한 강의도 하고 있다.