마땅한 투자처를 찾지 못하던 김갑부씨는 얼마 전 지인으로부터 서비스드 레지던스에 투자하면 수익이 좋다는 이야기를 들었다. 귀가 솔깃해진 김씨가 본격적으로 레지던스를 분양받아 사업을 시작하려고 투자처를 찾아나섰다. 그런데 레지던스를 주택으로 보아 임대사업자로 등록해야 하는지, 숙박업으로 보아 개인사업자로 등록해야 하는지 고민스러웠다. 평소 가까이 지내던 세무사를 찾아가 레지던스와 관련된 세금에 대해 속시원히 들어보았다.

레지던스는 주택인가?

근래 레지던스는 투자처를 찾지 못하고 있는 투자자들에게 투자대안이 되고 있다. 레지던스도 부동산이기 때문에 거액의 투자금이 투입될 수밖에 없고 거액이 투자되는 사업이니 만큼 세법상 과세문제는 반드시 검토해야 한다. 먼저 세법에서 레지던스를 주택으로 보는지 일반건물로 보는지 여부를 살펴본 후에 레지던스와 관련된 소득세와 부가가치세법상 세금문제를 살펴보겠다.

일반적으로 레지던스는 서비스드 레지던스(serviced residence)의 약칭으로 숙박용 호텔과 주거용 오피스텔이 합쳐진 개념이며 호텔식 서비스가 제공되는 주거시설을 말한다. 레지던스는 객실 안에 거실과 세탁실, 주방 등의 편의시설을 갖추고 이용객들로 하여금 ‘호텔’ 같은 집에서 쉴 수 있는 환경을 제공한다. 호텔급 수준의 서비스에 각종 편의시설과 사우나·휘트니스센터·수영장 등의 부대시설을 제공하면서도 객실이용료는 호텔에 비해 저렴한 것이 특징이다.

문제는 주거와 호텔을 결합한 레지던스를 주택으로 보는가 아닌가에 따라 세법 적용이 달라진다는 데 있다.

소득세법 및 부가가치세법 등에서는 상시주거용(사업을 위한 주거용은 제외한다)으로 공부상 용도의 구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 ‘주택’으로 규정한다. 그렇다면 레지던스도 주택으로 볼 수 있을까. 레지던스의 일반적인 정의 안에는 ‘주거시설’이라는 말을 포함하고 있으니 주택이라고 주장할 수 있겠다. 그렇지만, 사업을 위한 주거용이 라면 세법상에서는 주택으로 보기 힘든 것이 사실이다.

국세청에서 산하기관에 시달한 부가가치세 과세기준 및 판례에서는 서비스드 레지던스업을 숙박업으로 판단하고 있다. 국세청에서는 아파트·주상복합아파트·오피스텔 등에서 주거공간 제공과 함께 룸서비스·모닝콜서비스 등의 호텔식 서비스를 제공하는 서비스드 레지던스업은 불특정다수에게 단기간 임차하면서 일수에 따라 수입을 얻는 것이므로 주택임대관련 사업이 아닌 숙박업으로 보는 것이 타당하다고 보았다. 건물의 각 부동산 소유주들로부터 임대차 계약을 맺고 영업활동을 벌인 서비스드 레지던스가 여기에 해당된다. 따라서 레지던스를 분양받아 사업을 개시한다면 사실관계에 따라 달라질 수는 있겠으나 일반적으론 숙박업이 타당하다고 보아야 한다.

서비스드 레지던스의 실상은 이러한데, 투자자들은 자의적인 판단으로 주택 여부를 본인에게 유리하게 해석하고 투자에 나선 후 후회하기도 한다. 이후 가산세 납부 등을 통해 금전적으로 손해를 입기 때문이다.

레지던스 임대시 부가가치세

그렇다면 레지던스에서 발생하는 수입에 대해 부가가치세법상 의무사항은 어떻게 달라지는지 알아보자.

사업자는 재화 또는 용역을 공급하면 3개월 마다 부가가치세를 신고·납부해야 한다. 장기임대가 아닌 단기투숙객들에게 시설을 빌려주는 숙박업에 해당하는 레지던스를 임대하는 경우도 마찬가지다. 이는 부가가치세 과세사업에 해당하므로 레지던스 소유자는 임대료의 10%인 부가가치세를 임차인에게 부과하여 수령한 후 신고·납부해야 한다. 또, 레지던스 소유자는 임차인에게 세금계산서를 발행해 주어야 한다.

반면, 상시주거를 목적으로 하는 임차인에게 임대하는 레지던스의 경우는 부가가치세 과세대상에서 제외된다. 부가가치세법은 ‘주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역으로서 대통령령이 정하는 것에 대하여는 부가가치세를 면제한다’고 규정하고 있다. 면제 대상은 주택과 이에 부수되는 토지다. 이때 토지는 주택의 연면적과 건물정착면적의 5배(도시지역 밖은 10배) 중 넓은 면적을 초과하지 않는 토지의 임대를 말한다.

상시주거를 목적으로 하는 서비스드 레지던스가 부가가치세 과세대상에서 제외(면세사업자)되면 임대시에 세금계산서를 교부하지 않고 부가가치세도 신고·납부하지 않는다.

레지던스 임대시 소득세

보유하고 있는 레지던스를 임대하는 경우 부동산 임대소득에 대한 소득세가 발생한다. 월세로 임대하는 경우 연 단위 임대료 합계액이 부동산 임대에 따른 총수입금액이 되며, 실제 임대와 관련해 지출한 비용을 차감한 임대소득을 기준으로 소득세를 부담하게 된다.

레지던스를 임대하면서 임대료 없이 임대보증금을 받는 경우에도 소득세가 부과된다. 임대료를 받는 경우와의 과세형평을 위해 임대보증금의 연 4%에 해당되는 금액(간주임대료)을 임대수익으로 간주해 임대사업의 수입금액에 포함한다.

단, 한시적으로 2013년 12월 31일까지 전용면적이 85㎡이하면서 기준시가 3억원 이하의 주택에 해당하는 레지던스라면 보증금에 대한 간주임대료를 계산하지 않는다는 점을 기억해 두자.

레지던스 양도시 세금문제

레지던스 임대차 사업을 끝내고 레지던스를 양도하는 경우에도 양도소득세 등의 세금문제가 발생한다. 레지던스가 주택인 경우 양도소득세 부분에서는 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용 받을 수 있는지 검토해 보아야 할 것이다.

그리고 레지던스가 주택이라면 부가가치세 신고납부 의무는 없겠으나 주택이 아닌 경우 레지던스의 공급은 재화를 공급하는 것이므로 부가가치세를 신고납부해야 한다. 다만 양도하는 레지던스에 부속된 토지는 면세대상이기 때문에 부가가치세는 총 양도가액에서 건물분만 신고납부하면 된다.

과세대상의 판단

이번호에서는 레지던스와 관련해서 세금문제를 살펴보았다. 레지던스와 같이 과세대상을 구분하는 것이 애매한 경우는 전문가를 포함한 투자자들 모두에게 어려운 것이 사실이다. 그렇지만 고민 없이 쉽게 과세대상을 판단한다면 후회할 수도 있다. 세법상 판단이 어려운 재산의 경우 전문가와 상담을 통해 신중한 의사결정을 한다면 보다 성공적인 투자를 할 수 있을 것이다.

남상현

고려대대학원을 졸업하고 국세청에서 24년간 근무하며 조사업무를 주로 해왔다. 현재는 세무법인 호람 대표이사를 비롯, 여러 상장법인의 사외이사, 고문, 감사로 활동하고 있으며 호원대부동산경영학과에 세법 강의를 나가고 있다. 저서로 ‘부동산관련세금 이런 것은 알아두자!’가 있다. 02-525-062