“경기불황으로 부동산시장이 침체되었다고 말하면서 ‘안전’이라는 명목 하에 실물인 부동산을 애써 외면하고 투자하지 않는 것도 물가상승률을 감안하면 일종의 ‘리스크’라고 볼 수 있습니다. 요즘처럼 부동산경기가 나쁠 때가 오히려 부동산 투자로 돈을 많이 벌 수 있는 절호의 기회라고 생각합니다.” 부동산 투자로 큰돈을 번 K씨(남·59세)가 자신만의 성공 투자 노하우로 필자에게 들려준 말이다.

K씨가 본격적으로 부동산에 투자하기 시작한 시점은 IMF 외환위기가 막바지에 달했던 2001년 초여름으로 거슬러 올라간다. 사실 이전까지만 해도 부동산 투자라고하면 당연히 아파트를 청약해서 분양받는 게 전부인줄만 알았던 K씨였다. 그랬던 K씨가 부동산 투자에 본격적으로 관심을 가지게 된 계기는 우연한 기회에 참석하게 된 어느 친목모임에서 베테랑 경매컨설턴트 L씨를 만나게 되면서부터다. 

경매컨설턴트 L씨는 K씨에게 여유자금이 있다면 경매 부동산에 투자할 것을 권유했다. 부동산 경매에 문외한이었던 K씨로서는 L씨의 권유를 선뜻 받아들이기가 쉽지 않았지만 L씨가 입찰에서부터 명도에 이르기까지 일체의 경매진행과정을 도와주겠다고 제안하자 경매를 통한 부동산 투자를 결심하기에 이르렀다. 

K씨가 투자한 경매물건은 서울시 강남구 논현동 OO초등학교 인근에 소재한 대지 274㎡(83평), 연면적 515㎡(156평) 규모의 3층짜리 근린상가주택이었다. 경매법원을 통해 감정평가된 금액은 6억5000만 원이었지만 배당받지 못하는 상가임차인의 존재로 명도저항이 우려되는 까닭에 2회 유찰되어 감정평가금액의 64%인 4억1600만원에 다시 입찰된 물건이었다. 입찰당일 K씨는 감정평가금액의 74%선인 4억8000만원에 응찰해 경쟁입찰자 4명을 모두 물리치고 최고낙찰자로 선정되었으며, 이 후 L씨의 도움 하에 상가임차인에 대한 명도절차까지 무사히 마치게 되면서 온전한 소유권을 가지게 되었다.

그 후 시간이 흘러 K씨가 낙찰받은 경매물건 주변은 원룸주택 및 상가 밀집지역으로 변모했고, 주변에 지하철 7호선이 연장 개통되고 지하철 9호선이 신규로 개통됐다. 경매로 매입한지 12년이 지난 지금은 투자금액대비 무려 10배 이상 상승한 50억원에 호가되고 있다. 더욱이 인근 부동산 중개업소들은 리모델링공사를 통해 개보수까지 마친다면 60~70억원선에도 매수자가 어렵지 않게 나타날 것으로 내다보고 있다. 그간의 물가상승률을 감안하더라도 K씨의 첫 번째 부동산 투자는 분명코 대박임이 틀림없다.

물가상승률 상쇄할 수 있는 실무투자 관점으로 접근

K씨의 또 다른 부동산 투자 성공사례로는 2004년 여름경 지인으로부터 매수를 의뢰받고 개별공시지가 수준에서 사들인 경기도 용인시 기흥구 마북동에 소재한 1만6859㎡(5100평) 규모의 토지(임야)가 있다. 해당 토지의 그 당시 개별공시지가는 평당 12만원선이었으며, 거래시세 역시 개별공시지가를 조금 웃도는 평당 15만원선에서 벗어나지 못했다.

K씨가 지인 소유의 토지매수를 제의받고 고민하는 모습을 지켜본 가족들은 이구동성으로 매입에 반대했다. 아무리 여유자금이라고는 하지만 면적이 큰 임야에 6억원이 넘는 큰돈이 들어간다는 사실을 받아들이기 힘들었던 것이다. K씨의 가족은 물론이고, 주변에서조차도 안전하게 시중은행의 정기예금에 그냥 맡겨두는 게 낫겠다는 조언도 아끼지 않았다. 

하지만 K씨의 생각은 달랐다. 비록 지목은 임야지만 완경사지였기에 향후 개발의 가능성을 보았으며, 특히 국내 굴지의 대기업 연구소들이 속속 들어설 예정이고 무엇보다 서울에 소재한 유명 사립대학교가 캠퍼스를 이곳 인근 지역(죽전신도시)으로 이전해오기로 한 점에 주목하면서 매입을 결정했다.

결과적으로 K씨의 판단이 옳았다. 그간 해당 토지 주변에는 아파트 단지와 대기업 연구소 등이 추가로 들어섰고, 당초 예정대로 유명 사립대학교가 입지하면서 건설업자들의 개발유망지역으로 급부상했다. 이에 따라 대지는 물론이고, 개발행위가 가능한 완경사지 임야의 경우에도 개별공시지가의 10배 수준인 평당 200만원 이상을 호가하고 있는 실정이다. 따라서 K씨의 두 번째 부동산 투자 역시 그간의 물가상승률을 감안하더라도 대박임이 틀림없다.

부동산 침체에 또 다른 기회를 찾다

그 후로도 몇 차례 이어진 K씨의 부동산 투자는 대체로 성공적이었다. 글로벌 금융위기 직후인 2009년 상반기 매입한 서울시 강남구 신사동 근린상가건물(매입가격 65억원, 현재시세 100억원), 2011년 서울시 송파구 석촌동 나대지 매입 후 도시형생활주택 신축(총투자금액 43억원, 현재시세 58억원) 등이 대표적인 부동산 투자 성공사례라고 볼 수 있다. 

물론 K씨가 부동산 투자를 바라보는 시각은 다소 적극적이며 공격적인 게 사실이다. 그럼에도 불구하고 K씨가 부동산 투자로 낭패 없이 큰돈을 벌 수 있었던 데는 다음과 같은 몇 가지 이유가 있었다.

첫째, 경기불황에 따른 부동산시장 침체가 위기라기보다는 또 다른 기회라고 생각하고 있었다는 점, 둘째, 단기차익에 급급한 투기적 성향의 매입이기보다는 장기전망에 근거한 투자적 성향의 매입이었다는 점, 셋째, 단순한 매입보다는 매입 후 가공과 개발을 염두하고 있었다는 점, 넷째, 물가상승률(인플레이션)을 상쇄시킬 수 있는 실물투자적 관점에서 부동산에 투자했다는 점 등이다. 

요컨대 현명한 부자라면 부동산시장이 침체되었다고 해서 부동산 투자를 애써 외면하기보다는 물가상승률을 상쇄시킬 수 있는 실물투자적 관점에서 부동산을 바라보고, 향후 가치상승이 예상되는 부동산을 선별하여 장기투자하며, 포트폴리오적 관점에서 우량 부동산을 발굴하여 시세보다 저렴한 가격에 매입하려는 노력을 기울여야 할 것이다.