주택정책과 산업, 월세중심으로 변화해야 할 필요성

2008년 이후 주택거래가 위축되고 가격이 하향 안정되는 속에서 전세가가 지속적으로 상승하는 한편 월세가 확산되고 있다. 정부가 거래활성화와 전세가 안정을 위해 각종 대안을 내놓고 있지만 현 상황을 단기간에 바로 잡기는 어려울 것으로 보이며 이제까지와는 다른 주택시장이 전개될 것으로 보인다. 앞으로 주택점유형태(housing tenure)는 자가주택을 보유하고 거주하는 매매시장과 주택을 빌어 소비하는 임대방식으로 이분화될 것이며, 매매보다는 임대시장이 커지고, 임대시장에서는 전세보다는 월세 비중이 높아질 것으로 전망된다.

이러한 월세화 중심의 변화 과정에서 전세시장은 위축되기는 하겠지만 사라지는 것이 아니라 자산 형성을 위한 중요한 수단으로서 매매시장과 임대시장을 매개하고 상호 보완하면서 대체재 시장으로 변모할 가능성이 크다. 또한 전세시장이 위축된다고 하더라도 전세가 바로 순수 월세로 변화되기 보다는 반 전세 형태로 변화하면서 전세·반 전세·월세가 섞여 다양한 형태의 임대차시장을 형성할 것으로 보인다. 그것은 약 500조원으로 추정되는 전세보증금을 집주인들이 상환할 수 있는 능력이 사실상 없기 때문이다.

주택시장의 변화가 월세중심으로 변화해갈 것으로 분석되는 시점에서 주택정책도 이제까지와 같은 ‘자가보유 촉진과 전세불안에 대한 대응’을 중심으로 한 정책의 골격을 탈피해 월세시장 중심으로 개편되어야 할 것이다. 물론 다양한 공공임대주택 건설을 통해 월세거주 계층에 대한 지원 성격의 정책이 있기는 했지만 임대주택 건설정책은 주택정책의 일부분에 지나지 않았고, 정책성과도 기대에 미치지 못한 것으로 보인다. 또한 건설된 임대주택이 주로 소득 1~3분위 정도의 저소득계층에 대한 사회보장적 접근에서 공급되면서, 입주자격이나 조건이 까다롭고 공급된 입지가 생활에 편리하지 못한 곳이 대부분이었기 때문에 주택시장에서 소비자들의 관심을 제대로 끌어내지도 못했고, 소득 4~6분위 정도의 차상위 계층이나 중산층이 임대유형의 하나로 선택하기도 어려운 것이었다. 

그런데 이제까지의 주택정책상 주된 정책목표였던 자가 보유나 전세거주민의 경우 일정한 월소득과 자산을 보유하거나 신용도가 높아 금융권의 대출을 얻을 수 있기 때문에 지원정책의 골격이 값싼 주택의 공급이나 낮은 대출이자율과 같이 비교적 단순한 것이었다. 그러나 월세거주민의 경우는 자가나 전세거주민들에 비해 소득원과 자산규모가 불충분한 경우가 많고, 신용불량자인 경우도 많기 때문에 금융권의 대출기회를 갖기도 어렵고, 사회보장제도의 의존도가 크다는 특성을 가지고 있다.

월세거주민들 가운데는 올라버린 전세보증금의 일부를 월세로 내는 반 전세거주민과 같이 일정한 소득과 자산이 있는 경우가 있다. 그러나 대부분이 번듯한 직장이 없이 비정기적으로 소득을 얻는다. 이들은 저축한 돈도 없고, 직장도 불명확하기 때문에 월세가 갑자기 오를 경우 금융기관의 대출을 얻기 어렵다. 이러한 월세 거주민의 특성을 고려할 때 월세 거주민을 지원하고 보호할 수 있는 다양한 프로그램을 개발하고 또 원하고 노력한다면 손쉽게 월세를 벗어날 수 있는 월세탈출을 지원하는 주택정책이 마련되어야 할 것이다.

주택산업 분야도 예외가 아니다. 우리나라의 주택산업의 골격은 주택공급에 관한 규칙에 바탕을 두고 무주택자에게 1가구 1주택 원칙에 입각한 분양주택을 건설공급하는 틀로 이루어져 있다. 그러나 향후 주택수요 감소와 전세 및 월세의 증가라는 주택시장의 변화 속에서 주택산업도 월세의 증가라는 수요변화에 대응할 수 있도록 변화되어야 할 것이다.

월세입자의 신용부족 문제

2008년 이후 6년간 전세가가 상승하면서 서민들의 주거공간이 전세 중심에서 월세 중심으로 바뀌고 있지만, 정부는 금융권과 함께 전세금에 대한 대출상품만 쏟아내고 있다. 은행권이 구색을 갖추듯이 내놓는 월세 금융상품도 저소득층의 경우 담보여력은 물론 신용등급이 낮기 때문에 대출신청을 할 자격조차 갖고 있지 못하다. 생색내고 내놓은 대출상품을 전혀 이용할 수 없어 저소득 월세 세입자들은 주택정책과 금융지원의 사각(死角)지대로 밀려나고 있는 것이 현실이다.

‘표준임대차계약서’상 월세가 3개월치 이상 밀리면 집주인은 세입자를 쫓아낼 권리가 생기게 된다. 그러나 세입자를 위한 긴급 구호금융은 존재하지 않기 때문에 대출을 얻지 못하면 길로 나앉을 수밖에 없다. 결국 저소득층의 주택임대시장이 월세 위주로 급변하는데 정부는 전세 대책에만 집중하고 있고, 은행 등 금융권은 저소득층을 외면하고 있다. 월세 대출상품의 경우에도 이미 대출이 있는 경우 총 대출상한 제한, 신용등급 9~10분위와 같이 신용등급이 낮으면 신청자격도 갖지 못하기 때문에 서민들은 연 20~30%의 이자를 내야 하는 대부업체를 찾아갈 수밖에 없다.

전문가들은 주택 가격 상승세가 멈추었고, 저금리 기조가 이어지고 있어 임대주택 시장은 월세가 대세가 될 수밖에 없다고 진단한다. 그러나 우리나라에선 월세 중심의 주택시장에 대한 대책이나 금융상품은 찾아 볼 수 없다. 금리구조도 서민에게는 매우 불리하고 오히려 여유 있는 계층에게 유리하게 이뤄져 있다.

주택 구입자금 대출이자는 최저 2.1% 수준, 전세자금은 4% 수준이다. 반면 월세 대출은 가장 저렴한 은행 금리도 4.7% 수준이고, 일반적으로는 대부업체에서 20~30%가 넘는 고금리로 돈을 빌려 월세를 조달하고 있다. 이러한 금융구조 하에서는 전세에서 월세로의 주택시장의 변화는 서민들에게 주거비 부담의 증가, 고리대금의존도의 증가 등으로 이어져 빈곤화의 메커니즘으로 작용하고 있다.

월세 확산에 대한 대응방향

월세 증가에 발맞추어 정부의 주택정책도 월세지원에 초점을 맞추어 하루 속히 정비되어야 한다. 현실성이 떨어지는 공공임대주택의 대량건설이나 전·월세 인상률 상한제와 같은 무모한 정책의 공허함에서 벗어나 월세 서민의 요구에 합당한 대책이 필요한 것이다. 주택가격 상승세가 멈추고, 저금리 기조가 이어지면서 세입자는 전세를 선호하지만 전세공급이 줄면서 서민들의 보금자리는 월세가 대세가 되어가고 있다. 그러나 이에따른 대책이나 금융상품은 찾아 볼 수 없다.

따라서 주택시장 변화와 월세화에 대비한 종합적인 주택정책상의 변화가 요구되는 시점에서 정책의 방향을 월세거주민의 자산과 선호를 기준으로 자가 또는 전세화 가능계층과 월세지속 계층으로 나누어 맞춤형 정책을 마련해야 할 필요가 있다. 자가 또는 전세화가능 계층에 대해서는 기존의 여러 대책에 더해 분양조건부 임대주택(장기임대주택)의 공급을 확대해 전세시장 불안의 요인을 근본적으로 제거해야 할 것이다. 

월세지속 계층의 경우에는 임대료 상승을 지원할 수 있는 대출상품을 하루 속히 만들어야 한다. 즉, 대출을 가장 필요로 하는 서민일수록 낮은 신용도와 기존의 대출을 안고 있을 가능성이 크기 때문에 금융권의 월세자금 대출을 얻기는 사실상 불가능하다. 금리구조도 오히려 여유있는 계층에게 유리하게 이뤄져 있다. 이러한 금융구조 속에서 서민들은 고금리로 돈을 빌려 월세를 조달하고 있다. 서민에게 불리하고, 서민을 배려한 금융상품이 존재하지 않는 현 금융구조 하에서는 전세에서 월세로의 주택시장의 변화가 서민들에게 주거비 부담의 증가, 고리대금 의존도의 증가 등으로 이어져 빈곤화의 메커니즘으로 작용하고 서민의 살림살이를 어렵게 할 뿐이다. 

따라서 정부는 공적인 성격의 국민주택 기금을 수익공유형 모기지나 전세 대출에만 쏟아부을 것이 아니라 서민의 낮은 신용도를 보완할 수 있는 대출 이자율 연 1% 수준의 월세 대출지원상품에도 활용할 수 있는 방안을 마련해야 할 것이다. 이러한 정책 틀 속에서 구상 단계에 있는 저소득 임차인에 대한 임대료 보조제 즉, ‘하우징 바우처(housing voucher)’제를 정착시켜 가면서 월세거주 서민들의 형편에 적합한 정책을 종합적으로 정비해야 할 것이다.

월세 탈출 지원제도 : 분양조건부 임대주택공급

분양조건부 임대주택은 공공임대주택 가운데 하나로서 LH공사나 지방자치단체 그리고 민간건설업체가 건설하게 된다. 대체로 무주택자가 입주 후 5년이나 10년간 시중임대료보다 저렴하게 보증부월세로 살다가 임대의무기간이 끝나면 입주한 세입자에게 시중가격보다 싼 감정가격을 기본으로 감가상각에 따른 추가가격 인하분까지를 반영해 분양전환해주는 주택을 말한다.

대부분의 경우 5년 내지 10년간의 주택시장가격 상승과 감가상각 공제를 감안한다면 주택가격 상승에 따른 차액을 노릴 수 있는 반면 경우에 따라 주변 시세가 떨어져 부담이 된다면 분양받지 않아도 되기 때문에 무주택 월세서민에게 매우 유리한 주택이자 월세살이에서 바로 내집을 마련할 수 있는 탈출구인 것이다. 또한 분양전환시점에서 분양대금의 60~80%까지를 국민주택기금의 낮은 이율로 대출해주기 때문에 분양대금마련의 부담도 크지 않다. 

분양전환 임대아파트는 일정 기간 시중임대료 이하의 월임대료를 부담하면서 세입자로 살다가 분양전환 시점에 시장상황에 따라 매입 여부를 결정할 수 있다. 따라서 입주 초기에 월 임대료를 절약할 수 있고, 비교적 적은 자금으로 내집을 마련하는 한편 가치상승을 노리면서도 리스크를 줄일 수 있다는 점에서 월세입주자들의 탈월세대책으로는 최상의 정책으로 평가할 수 있다. 즉, 분양조건부 임대주택은 서민들을 위한 실거주 및 투자여건을 모두 충족한다는 점에서 그 의의를 찾을 수 있는 것이다.

이러한 분양조건부 임대주택은 김대중, 노무현, 이명박 정권이 새로 들어설 때마다 제각기 내어놓은 주택정책인 국민임대주택건설이니 보금자리주택건설 정책에 묻혀 그 가능성과 서민들의 선호에도 불구하고 제대로 공급되지 못했다. 즉, 노무현 정부시절에는 분양전환하면 임대주택 재고가 줄어든다는 판단에 따라 사실상 분양전환이 되지 않는 40년 이상 임대의 국민임대주택을 중심으로 공급했고, 이명박 정부는 보금자리주택건설을 위해 분양조건부 임대주택의 공급을 축소했기 때문에 LH공사와 지자체 등 공공의 분양조건부 임대주택 건설은 크게 위축되었다.

그결과 <표>에서 나타나듯이 2004년부터 2008년까지 매년 4만에서 8만세대의 분양전환이 이루어지면서 월세거주민에게 내집을 소유할 수 있게 해주었고, 그만큼 전세난과 월세난의 부담도 줄었다. 그러나 2009년부터 분양전환 물량이 줄어들면서 2013년에는 불과 2만9000여 세대의 분양전환에 그쳐 침실 2개짜리 주택을 중심으로 한 전월세시장 불안의 요인으로 작용하게 되었다.

향후 정부는 ‘전월세 시장 안정과 서민의 내집마련’이라는 두 마리토끼를 잡을 수 있는 분양조건부 임대주택 건설을 꾸준히 확대해 다가올 월세시장 확산시대에 월세거주 서민들의 월세탈출을 지원할 수 있는 기반조성에 총력을 기울여야 할 것이다. 매년 10만세대 정도의 분양조건부 임대주택이 건설되고 이것이 제때 제때 분양전환된다면 전월세시장의 불안요인은 크게 해소될 것으로 판단한다.  

월세지원 및 보호장치 : 월세대출제도 도입 필요

월세거주 서민을 지원하고 보호하기 위해 해외에서는 다양한 프로그램들이 개발되어 있다. 특히 사회보장제도의 선두주자였던 영국에서는 주택의 최저기준을 법률적으로 규정해 그 이하의 주거환경에서 거주하고 있는 가구에 대해 상태개선을 위한 보조금 지급과 공공임대주택 입주 등을 알선하고 있다. 공공임대주택을 알선하더라도 임대료를 감당하기 힘든 저소득 가구에 대해서는 주거보조급여를 제공한다. 주거보조급여는 공공임대주택 입주자 뿐만 아니라 자력으로 임대료를 지불하기 힘든 일반 세입자들에게도 제공하는 지원제도를 운영하고 있다. 우리나라에서도 서민들이 내야하는 월세의 일부를 공공이 지원하는 ‘임대료 보조제(housing voucher)’를 도입해 내년부터 본격적으로 시행할 예정이다.

일본의 경우 1960년대부터 저소득층을 위한 공영주택을 건립·운영하고 있으며, 소득수준이 평균소득의 25% 이하인 계층을 주요 대상으로 지원하고 있다. 특히 일본 공영주택의 경우 임대료를 획일적으로 책정하는 것이 아니라, 입주자가 받는 혜택의 정도와 소득 수준에 따라 임대료를 차등 부과하는 ‘응능응익(應能應益)’제도를 도입하고 있다. 즉 공영주택의 입지조건이나 평수, 입주자의 소득에 따라 차별적으로 임대료를 책정해 소득이 적은 가구는 그만큼 저렴한 임대료를 지불하도록 하고 있는 것이다. 공공임대주택 건설과 함께 이같은 제도의 도입도 필요할 것이다. 

향후 월세 시장이 확산되고 이사철마다 월세가 오를 경우에 대비해 월세거주 서민의 담보여력 부족과 낮은 신용부족을 보완하기 위한 월세 서민용대출 제도의 도입도 필요할 것이다. 지난번 컬럼에서도 지적했지만 우리나라에서는 대출금에 대한 이자구조가 서민에게는 매우 불리하고 오히려 여유 있는 계층에게 유리하게 이뤄져 있다. 즉, 일정한 자산이 있어 주택을 구입하려 할 때 주택 구입자금 대출이자는 최저 2.1% 수준, 또 전세자금은 4% 수준이다. 반면 월세 대출은 가장 저렴한 은행 금리도 4.7% 수준이고, 대부분의 월세서민들은 생계자금 등으로 대출총액을 이미 소진했기 때문에 월세대출자체를 얻기가 불가능한 경우가 태반이다.

물론 금융권에서야 월세서민의 경우 대출금을 회수하지 못하거나 제때 이자를 받을 수 없는 위험이 크다보니 이자율을 높일 수밖에 없을 것이다. 바로 이 때문에 경제적으로 약자인 서민을 지원하는 공공의 대출프로그램이 필요한 것이다. 미국과 캐나다의 몇몇 주에서는 공적인 성격의 ‘렌트뱅크(Rent Bank)’ 제도를 운영해 저소득층이 월세를 지불할 수 있도록 저금리 대출제도를 운영하고 있다.

따라서 정부는 월세서민이 월세를 내기 위한 것임을 입증한다는 조건하에서 적어도 연 1% 수준으로 월세대출제도를 이용할 수 있는 월세거주 서민보호장치를 마련해야 할 것이다. 8·28대책에서는 내집을 마련하려는 이들에게 연 1%로 국민주택기금을 대출하는 제도를 도입하고 있다. 진정 월세살이 서민의 어려움을 도와주려는 정책의지가 있다면 지원 대상간의 형평성을 맞추기 위해서도 저리의 월세대출제의 도입은 반드시 필요한 것임을 강조하고자 한다.

결론

주택시장 변화와 월세화에 대비한 종합적인 주택정책상의 변화가 요구되는 시점에서 정책의 초점을 월세거주민의 특성과 소득수준을 고려한 맞춤형 정책을 마련해야 할 것이다. 우선은 월세 서민이 월세를 벗어나 자가 또는 전세화가능 계층에 대해서는 분양조건부 임대주택의 공급을 확대해 전월세시장 불안의 요인을 근본적으로 제거해야 할 것이다.

월세시대에 서민의 어려움을 지원할 수 있는 여러 대책이 부분적으로는 이미 우리나라에서도 사용되거나 소개되어 있다. 이러한 대책들을 월세서민의 요구에 적합하게 종합적이면서도 효율적으로 작용할 수 있도록 정책을 만들고 추진하는 정부의 정책의지가 요구되는 시점이다.

주택건설업체들은 월세 확산에 대비해 △단위 사업장규모의 축소 △소형주택의 공급 및 건설원가 절감 △주택 및 내장재, 가구 등의 일체적 공급 △임차인 선정과 임대료 징수 및 관리 기능 대행 확보 △기타 저렴한 임대료와 유지관리 그리고 안정적인 임대료 징수 보장을 통한 임대사업자 지원체제 제공 등과 같은 추진전략을 수립해야 할 것이다.