주택연금은 공사가 공사법에 의하여 보증하고 있기 때문에 사망, 채무인수 불이행, 장기 미거주, 추가 근저당 설정 불이행, 소유권 상실 등과 같은 지급정지 사유에 해당하지 않으면, 지급이 중단되는 위험이 없다.

주택연금 지급액은 부부가 모두 사망한 후에 주택을 처분해서 정산하도록 설계되어 있다. 연금수령액이 집값을 초과하더라도 상속인에게 청구하지 않는다. 반면에 연금수령액을 상환하고 남은 주택 처분액은 상속인에게 상속된다. 이처럼 주택연금은 평생 거주를 보장하며 은퇴 후에 자녀들에게 부양 부담을 지우지 않고 편안한 노후생활을 할 수 있다는 장점 외에도 담보주택 가격범위 내에서만 대출 원리금을 상환하도록 설계했기 때문에 가입자에게 유리한 상품이다.

주택연금 이용자격 및 대상주택

‘일반주택연금’은 주택소유자가 만 60세 이상이면 이용 가능하다. 최근 하우스푸어 지원대책으로 2014년 5월 31일까지만 한시적으로 시행하는 ‘사전가입 주택연금’은 주택소유자가 만 50세 이상이면 가입대상이 된다. 부부 공동소유이면 연장자를 소유자로 간주한다.

대상주택은 부부기준으로 시가 9억원 이하(사전가입 주택연금 시가 6억원 기준) 또는 지방자치단체에 신고 된 노인복지주택으로 1주택만 소유하고 있어야 한다. 따라서 1주택으로 간주하지 않아 주택연금 가입이 불가능한 경우(<표1> 참조)가 있기 때문에 고객은 유의해야 한다.

특히 아파트 분양권, 재건축·재개발 조합원 입주권은 1주택으로 보지 않지만, 지분으로 소유하고 있는 주택이나 복합용도주택, 임대사업자가 임대를 목적으로 보유한 주택은 보유 주택수에 포함하기 때문에 주택수 산정시 유의해야 한다. 또한, 공동 상속주택의 경우는 지분이 가장 큰 상속인이 소유한 것으로 보며, 부부 공동소유 주택은 지분에 관계없이 1주택으로 본다. 따라서 가입을 희망하는 고객들은 보유주택수 판정 기준에 유의해야 한다.

?연금 수령방식과 수령액

주택연금은 종신지급방식과 종신혼합방식으로 받을 수 있다. ‘종신지급방식’은 수시인출한도 설정 없이 매월 일정 지급금을 받는 방식이고 ‘ 종신혼합방식’은 수시인출한도를 설정하고, 나머지 부분을 월지급금으로 받는 방식이다. 인출한도의 구체적인 사용 용도는 <표3>과 같으며 인출한도의 사용용도에 따라 신청 시기에 차이가 있을 뿐만 아니라 인출한도를 설정하게 되면 설정한 만큼 매월 받는 월지급금이 적어지므로 소비자는 잘 숙지하고 이용해야 한다.

매월 지급받는 월지급금은 정액형, (정률)증가형, (정률) 감소형, 전후후박형의 네 가지 유형이 있다. 가입자는 경제상황과 소비패턴을 고려하여 적절한 지급 유형을 선택하면 된다. 주택연금 이용기간 중 지급방식(종신지급, 종신혼합)간의 변경은 가능하지만, 월지급금 지급유형(4가지)간 변경은 불가능하기 때문에 처음 가입당시 월지급금 지급방식을 신중하게 결정해야 한다.

주택연금의 월지급금은 부부 중 나이가 적은 분을 기준으로 산정하게 되는데 종신지급방식으로 월지급금을 정액형으로 할 경우, 2013년 8월 1일 기준 월지급금은 <표5>와 같다.

주택금융공사 홈페이지(http://www.hf.go.kr)에서 수령 가능한 월지급금을 직접 조회해 볼 수 있다. ‘홈페이지 방문 → 주택연금 → 예상연금 조회’를 클릭하고 들어가면 된다. 주택가격은 대상주택의 현재 시가를 적용한다. 한국감정원의 인터넷시세를 우선 적용하며, 한국감정원에서 시세를 제공하지 않는 주택은 KB국민은행 인터넷시세, 국토교통부의 주택공시가격 순으로 적용한다. 다만 고객이 요구하는 경우 한국감정원 감정평가를 실시하여 담보주택가격을 결정한다.

신상품 ‘확정기간방식’ 도입, 선택권과 월지급금 늘어

월지급금을 고객의 기대에 최대한 근접할 수 있도록 ‘확정기간방식’의 주택연금 신상품을 도입하여 2013년 11월부터 운영하고 있다. 확정기간방식의 주택연금은 기존 주택연금 가입자격과 동일하며, 월지금금 종료 이후 잔여기간을 최소화하여 노후생활 안정을 도모하는 한편, 월지급금 인상 효과를 제고하기 위해 연령대별로 선택 가능한 지급기간을 정하여 운영하는 상품으로 월지급금 종류 후에도 종신거주는 보장하게 된다. 미국(HECM)이나 홍콩(HKMC) 등에서는 이미 운용하고 있다.

보증료와 가입비용, 가입에 따른 혜택

연금대출 금리는 3개월 CD+1.1%를 적용하며, 주택연금 보증료는 초기보증료와 매년 내는 연보증료가 있다. 초기보증료는 주택가격의 2%를 최초 취급시 1회 납부하고, 연보증료는 보증잔액의 연 0.5%를 매월 나누어서 납부한다. 보증료는 가입자가 직접 현금으로 납부하지 않고 금융기관이 대출을 일으켜 이용자를 대신해서 공사에 납부한다.

가입비용은 저당권 설정을 위한 법무사비용, 대출기관 인지세(주택감정평가 요청시), 감정평가수수료 등이 있다. 저당권 설정시 발생하는 등록세, 지방교육세, 농어촌특별세, 국민주택채권 매입의무는 면제된다. 주택연금 대상 주택은 재산세 25%도 감면되며, 이자비용은 200만원 한도 연금소득공제 대상이다. 단 재산세 감면의 경우 5억원 초과주택의 경우, 5억원에 해당하는 만큼만 감면된다.

주택연금을 이용하려면

연금가입은 상담·신청, 심사, 보증약정 및 담보설정, 보증서발급의 단계를 거쳐 진행된다. 구체적인 연금 이용 절차는 <그림2>와 같으며, 주택연금 가입을 위해 준비해야 하는 서류는 <표8>과 같다.

지사 방문시 본인 확인을 위해 신분증을 지참해야 하고, 주민등록등본상 주소와 부동산 등기부등본상 주소가 다를 경우 주민등록초본도 제출해야 한다. 주택연금을 취급하는 은행은 국민은행, 기업은행, 농협, 신한은행, 전북은행, 우리은행, 하나은행, 대구은행, 광주은행, 부산은행, 경남은행, 외환은행 등 12기관이 있다.