금리

각계에서는 새해 주택시장의 변수로, 금리를 꼽고 있다. 미국의 양적완화 축소에 따라 금리 인상 가능성이 높아서다. 금리 인상은 가계부채 부담을 늘리고 대출 감소를 부를 수 있다. 이는 주택 투자위축과 거래 감소, 주택 경기침체로 이어질 수 있다는 게 일반적인 분석이다.

게다가 집값이 지속적으로 떨어지면 주택 임대료 상승 가능성도 배제할 수 없다. 주택담보대출을 안고 있는 임대인의 부실 위험이 임차인에게 옮겨질 수 있어서다. 

특히 수익형 부동산인 상가, 오피스텔, 빌딩 등은 금리 상승에 따른 보유 금융비용 증가로 수익률 하락이 예상되며, 부채가 많은 하우스푸어나 렌트푸어의 경우에도 부채 부담이 증가될 수 있다.

다만 미국의 양적완화가 질서있게 이루어지면 이에 따른 시장의 충격도 크지 않을 것이라는의견이 나오고 있다.

실물경기

부동산시장의 흐름이 투자에서 실수요자 중심으로 재편되는 상황에서, 주택구매에 직접적인 실탄을 제공하는 가계소득 등 실물경기가 좋아지지 않으면 아무리 정책지원이 많아도 좀처럼 주택구매에 나서지 못할 가능성이 높다.

2014년 세계 경제가 회복세가 이어질 것이라는 전망이 우세하면서, 국내 실물경기에도 청신호를 예상하는 분위기가 크다.

2014년 실질 경제성장률에 대한 연구기관의 전망치는 2% 중반~4%까지 다양하지만 3% 중반대를 점치는 곳이 많다. 이는 지난해 예상치(한국은행 기준 2.8%) 보다는 다소 높은 것이라고 볼 수 있다.

전세가격

2014년에도 전세가격에 대한 관심이 뜨겁다. 70주 이상 연속 상승해온 전세가격 질주가 진정될 것인지 계속될 것인지에 따라 매매수요에 영향을 줄 것이라고 보기 때문이다.

LG경제연구소는 전세가격 상승의 원인 진단 보고서를 통해 주택공급은 내년에 다소 늘지만, 공급 부족을 해소할 정도는 아닐 것으로 예상했다.

국민은행 자료에 따르면, 수도권 전세가율은 2013년 11월 말 기준 62.1%를 기록해 집값 급등기였던 2000년 초반 수준을 상회했다. 전국 전세가율은 66.4%로 지난 2002년 10월(66.2%) 이후 최고 수준이다. 실제 전세가와 매매가의 차이가 점점 줄어드는 현상이 지속되면서 전세가격 상승에 불안을 느낀 실수요자들이 매매시장으로 진입할 것이라는 전망도 가능하다.

한편에서는 새해 입주물량이 늘어나면서 전세가격 하락을 가져올 것이라는 의견도 나오고 있다. 국토교통부에 따르면, 2014년 전국 아파트 입주예정물량은 수도권 및 지방에서 모두 늘어나면서 2013년(20만 9000가구)보다 36.5% 증가한 28만5000가구로 집계됐다. 이를 통해 전세가격 상승을 잠재울 수 있을 것이라는 분석이다.

6.4지방선거

언제나 그랬듯이 2014전국동시지방선거(6월4일)를 앞두고 부동산시장에 미칠 영향에 대한 관심이 높아지고 있다.

출마후보들이 지역개발에 대한 이슈를 들고 나올 경우 지역 부동산 시장을 자극할 가능성이 있기 때문이다. 또, 부동산 경기 부양은 일자리 창출로 이어지기 때문에 최근 일자리 창출에 목말라하는 지자체에서는 출마후보의 부동산 개발 이슈에 관심을 가지는 게 자연스러운 수순으로 보인다.

예를 들어 지난해 수직증축 리모델링 허용, 취득세 영구 인하 등과 관련한 법안 처리도 부동산 활성화를 위한 입법을 최우선 순위로 꼽는 지역주민과 산업계 등의 지속적인 요구가 반영된 것이라고 볼 수 있다. 뉴타운 매몰비용과 출구전략 등도 6.4지방선거의 큰 이슈가 될 수 있다.

6.4지방선거의 결과에 따라서도 부동산정책 방향이 수정될 가능성이 점쳐지고 있다. 여당이 승리하면 그동안 정부여당이 추진했던 다주택자 중과제도 폐지와 같은 거래활성화 입법이 힘을 받을 것이지만, 야당이 승리하면 주거안정화를 꾀하는 법안이 우선시 될 것이다. 이와 반대로 일각에서는 지방선거 결과와 상관없이 부동산 시장의 흐름을 바꿀만한 정부정책이 나오기 힘들 것이라는 전망도 나오고 있다. 

주택 수요

주택을 구입하고자 하는 수요가 얼마나 진작될 것인지도 부동산시장에 큰 영향을 주는 변수다.

건설산업연구원은 생애최초주택구입자를 중심으로 전세에서 매매 전환이 이루어지는 등 수요 회복이 지속될 것이라는 예상을 내놓고 있다. 단 주거인프라가 안정화된 지역에 제한적으로 나타날 것이며 수요회복 여부 및 강도는 지역별로 다르게 나타날 것으로 예상했다.

높은 전세가격, 대출 요건의 완화 등에 따라 생애최초주택구입자금 대출이 크게 증가하고 있는 점을 이유로 들었다. 2014년 취득세 면제는 종료되나 다른 요인들은 동일해 새해까지도 생애최초주택 수요는 유지될 것으로 예상하고 있다.

특히 주거환경 및 교통 인프라가 안정화된 매매가 대비 전세가 비율이 높은 서울의 외곽 및 서울 인접 경기도 지역을 중심으로 수요 회복이 이루어질 것으로 내다봤다.

한편, 주택금융공사의 주택금융 수요실태조사에 따르면, 2012년 77.6%가 주택 구입의사가 있는 것으로 조사됐다. 곧 통계치가 나올 2013년 수요실태조사에서도 비슷한 수준을 보일 것으로 예상되고 있다. 주택구입 의사는 2011년을 정점으로 점차 줄어들고 있는 실정이어서, 2014년 얼마나 많은 사람들이 주택구입에 나설지가 부동산시장의 변수다.