인구의 성장 속도 둔화, 인구 구조의 고령화, 높은 주택 보급률, 주택의 노후화 등을 고려해 볼 때 경제 기조를 흔들만한 변혁이 발생하지 않는 한 장기적으로 주택가격은 하향 조정될 것으로 예상한다. 이 같은 예상은 현 국토교통부 장관 등 대다수 전문가도 동의하는 내용으로 이론의 여지가 없을 듯하다.

다만 2014년 한 해에 국한된 단기간의 부동산 시장은 장기적 추세와는 다른 양상을 보일 수 있다. 가격에 영향을 미치는 펀더멘탈(경제기초) 뿐만 아니라 수급 요인, 정부의 부동산 관련 정책 등이 단기적으로 적지 않은 영향을 미칠 수 있기 때문이다.

필자는 부동산 시장을 예측해야 하는 부동산 전문가가 아니므로 2014년 부동산 가격 상승률을 제시하기보다 부동산 시장에 영향을 미칠 수 있는 변수를 분석, 예측함으로써 독자들이 부동산 투자에 도움이 될 수 있도록 하고자 한다. 참고로 본 글에서는 서울 및 수도권 지역 주거용 아파트 대상으로 제한했으며 지방 부동산시장은 논의에서 제외했다.

수도권 부동산시장

상승요인보다 하락요인 더 많아

먼저 수도권 부동산 시장의 펀더멘탈(경제기초) 요인을 점검해 보면 여전히 상승 요인보다 하락요인이 많다. 따라서 정부 정책을 배제한다면 전년에 이어 하락 추세가 지속할 가능성이 높다.

수도권 부동산시장의 하락 이유는 다음과 같다.

첫째, 수급 요인을 분석해 볼 때 주택에 대한 신규 수요 보다 공급 물량이 더 많다는 점이다. 1인 가구를 제외한 구기준 주택 보급률이 106%인 점을 고려해 볼 때 2014 예정된 공급물량 증가는 부동산 가격 하락 요인이 될 것이다.

둘째, 주택가격 하락으로 이전 대비 주택 구매 여력은 개선되었지만, 여전히 높은 주택가격과 낮은 소득 증가율로 인해 주택 구매 여력이 여전히 낮다는 점이다.

서울 지역의 PIR(소득 대비 주택가격 비율)은 10배, 수도권은 7배로 현재 만기와 금리를 고려한 적정 PIR 수준인 6배에 비해 높다. 과거 주택에 대한 불패신화가 존재할 시기에는 소득과 무관하게 과도한 차입을 통해 주택을 구매하는 것이 일반적이었다. 그러나 이제는 주택 가격 하락 위험을 감수하고 주택을 과도한 차입을 통해 무리하게 구매하는 개인은 찾아보기 어렵다.

즉 대부분 가계가 주택을 가치가 장기간 보전 및 증식될 수 있는 자산으로 인식하기보다는 시간이 지나면서 하락할 수 있는 재화로 인식, 자신의 소득 범위 내에서 주택 구매를 결정하고 있다는 것이다.

실제 보금자리론을 사용하는 주택구매자 가운데 DTI(총부채상환비율)가 30%를 밑도는 비율은 2013년 2분기 기준 80.2%로 2008년 2분기 45.6% 대비 큰 폭으로 증가했다. 이와 같은 주택 구매 패턴의 변화는 주택가격 하락과 더불어, 정부가 가계부채 문제 해결을 위해 추진한 원리금 분할상환 대출비중 확대정책이 결정적인 영향을 미친 것으로 판단한다.

셋째, 가계 부채 문제 심화로 경매 등 급매물이 지속적으로 증가할 수밖에 없다는 점이다. 한국의 경우 미국, 일본 등 선진국과 달리 부동산 담보를 소유한 가계는 채무의 만기와 무관하게 일정 기간 연체에 따른 기한이익 상실 시점에 담보 부동산이 경매로 넘어가는 것이 일반적이다. 내수 침체 장기화, 채무의 급증, 제2금융권의 다중채무자에 대한 여신 축소 등으로 300만 명에 달하는 다중채무자의 연쇄파산은 당분간 지속할 수밖에 없다.

따라서 2014년 부동산 시장도 2013년과 마찬가지로 정부의 적극적인 대책이 없는 한 하락 기조가 가속화될 가능성이 높다.

정부의 부동산시장 정책,

주거복지보다 주택가격 부양에 초점 둘듯

이제 부동산 시장 전망을 위해 고려해야 할 사안은 정부의 부동산 시장 정책이다. 부동산 시장이 주식이나 채권시장과 달리 폐쇄된 내수시장인 점을 감안할 때 정부의 부동산 정책은 주택가격에 영향을 미칠 수 있는 가장 중요한 변수 중 하나라고 할 수 있다.

가장 먼저 우리가 인지해야 할 사안은 정부의 부동산 시장 부양에 대한 의지이다. 박근혜 정부는 출범 직후 부동산거래 활성화와 주거복지 확대를 위한 부동산 대책을 제시한 바 있다. 그러나 부동산 거래 활성화가 미국과 같이 가격 조정을 통한 거래 증가 의도가 아닌 점을 감안할 때 두 목표는 서로 정책 효과가 상충하는 동시에 달성 불가능 목표라고 할 수 있다.

실제 정부는 행복주택 설립 등 주거 복지 확대를 위한 정책은 후퇴하는 반면 주택가격 부양을 위한 대책을 더욱 더 강화하고 있다는 점이 정부의 정책 방향이 주택가격 부양에 초점이 맞추어져 있다는 방증이다.

한편 집권 2년 차인 2014년은 박근혜 정부 처지에서 볼 때 부동산 시장 부양이 어느 때보다 절실한 시기로 과거 어느 때 보다 더 적극적으로 정책을 집행할 가능성이 높다. 정치적으로는 지방선거를 앞둔 시기로 내수침체 문제, 대기업 부실화 문제를 해소할 수 있는 가장 효과적인 대책이 될 수 있기 때문이다.

그러나 부동산 시장을 부양할 수 있는 재정 여력이 많지 않은데다 법률 개정을 통한 부동산 시장 부양도 야당의 반발로 쉽지 않아 정부의 의도와 달리 부동산 정책의 여지는 많지 않은 상황이다. 따라서 정부가 추진할 수 있는 대표적인 부동산시장 부양책은 취·등록세 인하와 더불어 금리 인하 대책 중심으로 한정될 것이다.

현실적으로 유주택자가 레버리지(차입금효과)를 늘려 주택수요를 늘리기 어려운 상황에서 대출금리를 낮춤으로써 무주택자의 구매 여력을 높이는 것이, 주택가격 부양과 더불어 가계 부채 문제를 완화할 수 있는 효과적인 대책이 될 수 있기 때문이다.

올 한해 대출금리 낮추는데 주력,

임대료 높아지는 부작용 예상

정부가 새해 추진하는 부동산대책 가운데 주택 수요 증가에 가장 직접적인 영향을 미치는 대책으로 공유형 대출상품을 들 수 있다. 정부는 생애 최초 주택 구매자를 대상으로 2조원 규모의 지원을 하기로 했다. 공유형 대출상품에서 금리를 1.5%로 낮추게 되면 원리금 상환부담률이 7.2%(대출금리 3.8% 적용 시)에서 월세 수익률 수준인 4.1%까지 낮아진다. 또, 가계 평균 소득 기준 하에서의 주택 구매 여력도 DTI 30% 가정 시 2억5000만원에서 3억1000만원까지 증가할 수 있다. 3억1000만원은 적어도 강남 등 특정 지역을 제외한 대부분 지역의 82.5㎡(25평)형 아파트의 구매가 가능한 금액이다. 아울러 시중 금리 보다 낮은 통합형 모기지상품을 출시해 무주택자의 주택 구매 여력을 높인 점도 주택 수요 확대에 긍정적 기여할 것이다.

만일 대출금리 인하를 위해 미국과 같이 한국은행이 기준금리를 대폭 낮춘다면 은행 대출금리도 동반하락할 것이며 전반적인 주택 수요를 높이는 요인으로 작용할 것이다.

그러나 정부가 부동산 시장 부양을 위해 금리를 낮추는 정책은 일정 기간 후 적지 않은 부작용이 발생할 수 있는 대책으로 장기간 지속해서 시행할 수 없다는 점을 알아야한다. 그 이유는 다음과 같다.

첫째, 시장금리 대비 낮은 정부대출을 계속해서 출시할 경우 국민주택기금 고갈 등 정부의 과도한 부담으로 재정에 문제가 생길 수 있을뿐 아니라 시중은행의 자금 중개 기능을 약화, 금융산업을 위축시킬 수 있기 때문이다. 실제 은행 수익성 악화의 주된 이유가 낮은 금리의 정부대출을 늘린 탓이 크다는 게 최근 분석의 결과이다.

둘째, 주택수요 확대를 위한 정부의 대출금리 인하 유도 정책은 예금금리 인하를 유발, 전세값 급등 등 주거비 증가의 요인으로 작용할 수 있다. 정기예금 금리가 낮아질 경우 임대인은 전세값을 높이려 하거나 월세로 전환할 가능성이 높으며 주택 구매 여력이 낮은 임차인은 더 많은 주거비를 부담할 수밖에 없다.

요약하면 정부의 부동산 정책으로 일시적으로 주택가격이 일정 수준 상승할 것으로 예상하지만, 정책에 따른 부작용으로 정책 강도가 약화될 수밖에 없으며 이 과정에서 다시 조정 받을 것으로 예상한다. 수도권 주택시장의 근본적인 문제는 주택가격이 지방과 달리 소득 대비 절대적으로 비싸다는 점이다. 주택가격을 낮추기 어렵다면 가계의 실질 소득 증가에 초점을 맞춘 정책이 절실한 시점이다.

서영수(키움증권 이사)

현재 키움증권 수석연구위원. 베스트 애널리스트로 활약하며 남다른 시각과 분석을 바탕으로 부동산시장 분석 보고서를 내놓고 있다. 2010 조선일보 베스트 애널리스트 은행 1위, 2012 한경 베스트 애널리스트 은행 2위, 2013 상반기 매경 은행 3위 및 증권 2위, 머니투데이 금융섹터 1위 수상을 한바 있다.