금융위기 이후 주택시장

거시경제여건에 영향 받아

금융위기가 발생한 이후 위축된 부동산시장을 회복시키기 위해 크고 작은 부동산대책이 20여 차례나 발표된 바 있다. 그러나 수도권 주택시장은 장기침체가 지속되면서 정부대책은 무용지물이었다.

현 정부 역시 기존 정부와 마찬가지로 수요자 지원정책을 추진하고 있다. 그러나 공급량조절을 병행하고 있다는 점이 이전정부와 차별적이다. 현재 주택시장은 수요보다 공급이 초과된 상태라는 점을 감안해 수도권 주택시장 회복을 위해 공급량 조절과 수요자 지원을 병행하는 정책을 택한 것이다.

정부의 정책 지원과 경제여건이 회복되면서 한국은행의 소비자심리지수와 국토연구원의 부동산 소비심리지수는 회복세를 보이고 있다. 이렇듯 경제여건과 소비자의 심리회복이 이루어지면서 2013년 하반기부터 수도권 내 주택시장은 구매비용이 상대적으로 저렴한 중소형을 중심으로 회복세를 보이고 있다.

그러나 여전히 금융위기가 종료되지 않았다는 점에서 주택시장은 국내외 경제여건의 영향을 크게 받을 수밖에 없다. 세계경제와 국내경제가 완만한 성장세를 보이고 주택시장 여건도 개선되고 있지만, 주택시장 회복흐름을 저해할 요인도 상존하고 있다는 점에서 최근 거시 경제여건을 확인한 후 2014년 주택시장을 전망해보도록 한다.

세계경제 회복세와 미 양적완화 축소

올해 주택시장에 상반된 파급력

세계경제 회복의 정도나 기간에 영향을 크게 미치는 것은 세계경기침체의 원인을 제공한 미국이나 유로존이다. 이들 선진국 국가부채 문제가 점차 조정되고 있고 미국 등 선진국이 주도하는 경기 상승흐름이 이어지고 있다. 세계경기 침체의 원인이 이들 선진국이었다는 점에서 경제회복세가 지속되는지 그렇지 않은지는 중요한 문제이다.

다행스럽게 미국이나 유로존 문제가 다소 진정되어 세계경제는 2014년에도 회복세가 이어질 것이라는 전망이 우세하게 나타나고 있다. IMF는 세계경제성장이 2013년 2.9%에서 2014년 3.6%로 개선될 것으로 전망하고 있으며, World Bank 역시 2013년 3.1%에서 2014년 3.8%로 세계경제여건이 개선될 것으로 전망하고 있다.

반면 경제회복을 저해할 수 있는 요인으로 미국의 양적완화 축소를 들 수 있다. 세계경제회복이 가시화됨에 따라 양적완화를 축소하는 것이 당연한 수순이지만, 이에 따라 국제금리가 오르고 신흥국내 기업은 자금조달에 어려움을 겪는 등 진통이 따를 수 있다. 

선진국에 비해 신흥국 금융시장이 상대적으로 취약하다는 점에서 미국의 양적완화 축소와 금리인상은 신흥개도국의 금융외환시장 불안을 초래하고 경제활동을 위축시키는 요인으로 작용할 수 있다. 따라서 앞으로 국내 경제와 주택시장의 흐름을 예상해보는 데 있어서 미국의 양적완화 축소와 세계경제회복의 추이를 주의 깊게 살펴볼 필요가 있다.

국내경제 회복과 금리 변화

상반기 보다 하반기 여건 좋지 않을듯

국내 경제성장 전망치를 살펴보면, 우리나라 경제는 2013년을 기점으로 회복세로 전환되고 있음을 알 수 있다. 세계경제가 회복되면서 국내경기도 상승흐름을 보일 것으로 전망하고 있지만 국내경기 회복 속도는 빠르지 않을 것 같다.

국내외 주요 기관은 2014년 우리나라 경제성장 전망치를 대략 3.4~4.0%로 전망하고 있다. 기획재정부는 3.9%, 한국은행은 3.8%, 국회예산정책처는 보수적인 수준으로 3.5%로 예상했다. 2013년 하반기 이후 공공부문보다 민간부문의 활력이 높아지고, 경기회복에 따라 기업의 설비투자가 재개되면서 가계소비도 올해보다 증가할 것으로 전망하고 있다.

2014년 우리나라 경제성장은 4%의 높은 성장도 가능하다는 전망도 제시되지만, 현실적으로 대외 경제여건 개선이 다소 불확실하다는 점에서 국내 경제회복세가 빠르지 않을 것이라는 전망이 우세해 보인다.

양적완화 축소 등의 이유로 상반기에 비해 하반기 여건이 좋지 않을 것으로 예상하고 있고, 증가하는 가계부채문제와 금리상승 가능성은 소비회복을 제약하는 요인으로 작용할 수 있다. 특히 가계부채 문제 해결은 단기간에 개선되기 어려울 것이라는 점에서 주택시장 회복 지연의 중요한 요인으로 예상된다.

경제여건 개선은 긍정적 요인

가계부채증가와 금리상승은 부정적

최근 선진국을 중심으로 경제회복세가 이루어지고 국내 경제여건도 개선되면서 소비자의 위축된 심리도 살아나고 있다. 특히 3년 이상의 장기침체를 겪고 있는 수도권 주택시장에서도 중소형 위주의 가격안정세가 나타나고 있으며 소비자의 구매심리도 개선되고 있다.

세계경제의 정상화에 대한 기대감이 높아지는 상황이기는 하지만, 유동성 축소과정에서 불가피하게 나타날 진통을 감안할 필요가 있다. 경제성장으로 인한 가계의 소득이전 효과가 낮다는 점에서 주택구매 수요층의 확대는 크지 않을 것으로 예상되며, 높은 가계부채 수준과 금리인상 등 주택시장의 회복을 저해할 수 있는 요인들도 상존하고 있다는 점을 감안할 필요가 있다.

쪾회복 긍정적 요인 : 경제여건 개선, 주택 구매심리 회복 ⇒ 구매부담 수준이 낮은 중소형 중심 회복

쪾회복 제약 요인 : 가계부채 증가 지속, 금리상승으로 인한 금융부담 증가 가능성, 소비자의 정부정책에 대한 의존도 증가 ⇒ (정책 수혜대상 이외) 일반 구매수요자 증가 제약

2014년 주택가격 전망

중소형 중심으로 등락 반복할듯

2014년 주택시장은 차별적인 흐름이 확대될 것으로 예상된다. 전국 주택매매가격은 1% 대의 보합수준으로 예상되며, 지역별, 주택규모별 차별성은 확대될 것으로 보인다.

주택매매가격은 올 하반기 들어서면서 중소형은 상승세로 전환하면서 하락폭이 줄었다. 감정원의 아파트 가격지수 자료를 살펴보면, 2013년 11월 기준 전국 60㎡이하 아파트가격은 1.7%상승한 반면, 135㎡초과 아파트는 3.5%하락(수도권 각각 0.6%, -5.1%)하는 등 주택규모별 매매가격은 차별적인 흐름을 보이고 있다.

중소형은 소비자의 부담수준이 상대적으로 낮다는 점에서 2014년 수도권에서는 중소형 중심의 회복세가 이어질 것으로 보인다. 그러나 가계부채 증가 지속, 금리인상 가능성, 정부정책 효과 반감 등 소비자의 매매를 제약할 요인을 고려하면 등락을 반복할 가능성이 크다.

지방은 세종시나 혁신도시 건설 주변지역, 또는 대기업의 이전으로 지역경제가 호조를 보이는 지역을 중심으로 가격 상승은 유지될 것으로 예상된다.

신규주택의 공급이 부족했던 대구와 경북 지역은 혁신도시 건설과 관련 공공기관이 입주가 시작되면서 상승폭이 크게 나타나고 있고, 충남권에서는 세종시와 대기업 계열사 이전이 계획된 아산과 천안지역은 주택가격 상승세가 유지되면서 분양시장 역시 호조를 보이고 있다.

최근 지방의 주택공급이 크게 증가하면서 지방 주택보급률은 106%에 이르고 있다. 따라서 공급 과잉지역과 수요가 잔존하는 지역 간의 가격변동 차별성은 더욱 커질 것으로 예상된다.

건설사는 낙관적 시각 우세

주택건설실적 2013년 보다 증가 예상

주택산업연구원에서 자체 조사한 결과, 주택건설사들은 2014년 주택시장의 공급여건에 대해 다음과 같은 긍정적 인식을 가지고 있다.

첫째. 주택시장에 대한 전망이나 소비심리가 개선되고 있다. 둘째, 한동안 민간의 수도권 주택공급이 위축됐으며, 최근 미분양 해소 등 공급시장 여건이 개선되고 있다. 셋째, 정부의 정책(거래세 완화, 도심 내 공급활성화를 위한 정책) 등으로 시장여건이 개선될 것으로 기대하고 있다.

반면 정부의 주택공급량 조절 계획에 의한 공급량 증가 제약과 주택건설과 관련한 자금조달의 제약으로 공급을 저해할 수 있다고 판단하고 있다. 은행권의 사업자금 대출태도 변화, 신규사업을 위한 초기사업자금 마련이 어렵기도 하지만 사업을 끌고 나가는 데도 어려움을 겪고 있다는 것이다.

이러한 건설사들의 인식을 종합하면, 2014년 주택건설실적 전망치는 2013년 보다 증가할 것으로 예상된다. 2013년 10월까지 전년동기에 비해 인허가(-24.4%)나 착공(-17.9%)이 감소한 상황인데 2014년 주택공급 신규사업을 위한 인허가와 착공, 분양을 늘일 것으로 계획하고 있다. 2013년 공급량 보다 증가하겠지만, 금융위기 이후 기간의 평균적인 공급수준보다 낮은 40만호 전후 수준을 보일 것으로 예상된다.

소비자 심리 지역별 차이 커

차별성 주의깊게 살펴야

주택산업연구원에서 조사한 결과를 보면, 2014년 주택공급을 계획하는 데 있어 중소형건설사나 대형건설사 모두 낙관적인 시각이 우세하다. 최근 수요자 지원정책과 경제여건 회복으로 소비자 심리가 살아나는 등 긍정적인 요인이 있다. 그렇지만, 지역별 시장여건은 차이가 있다는 점에서 지역시장에 대한 충분한 검토 후 사업을 추진해야 할 것이다.

지방시장의 경우, 세종시나 대구·경북, 일부 혁신도시, 천안아산 등 수요가 있는 일부지역을 제외하고는 주택시장의 수축이 진행되고 있다는 점에서 지역 내 공급수준과 수요여건에 대해 보다 면밀하게 검토할 필요가 있다. 그리고 수도권은 소비자의 구매력이 크게 개선되지 않았다는 점에서 당분간 지불가능한 수준의 저렴한 주택, 중소형 중심의 회복세가 이어질 가능성이 크다.

김리영(주택산업연구원 책임연구원)

주택산업연구원 금융경제연구실에서 근무하고 있으며 시장동향 팀장을 맡고 있다. 각종 연구보고서 이외에 ‘소비자의 주택가치 전망이 가격 및 거래에 미치는 영향’ 등 10여 편의 연구논문을 발표했다.