부동산거래편

 만 19세부터 주택 청약 가능

주택공급에 관한 규칙 개정에 따라 주택 청약 가능 연령이 만 20세 이상에서 만 19세 이상으로 하향 조정된다. 지난 2013년 7월 민법상 성년 나이가 만 19세로 낮아진 데 따른 것이다. 이번 개정으로 만 19세 이상은 부모 동의 없이 부동산 계약이 가능하다. 현재 연령 제한 없이 가입할 수 있는 주택청약종합저축을 제외한 청약 예·부금 가입 연령도 만 20세 이상에서 만 19세 이상으로 낮아진다.

세종시 등 지방 이전기관 종사자 특별공급 전매제한 강화

세종시와 혁신도시 등 지방 이전 공공기관 종사자들에게 특별 공급되는 주택에 관한 전매 제한이 강화된다. 현행 최초 주택공급계약 체결일로부터 1년 기한이 3년으로 연장되는 것이다. 이전 기관 종사자들의 주택 특별공급비율도 현행 70%에서 세종시 50% 이하, 혁신도시 50~70%로 축소된다.

또한 특별공급 주택의 거래신고내역에 대한 정밀검증을 실시해 다운계약 등 실거래 신고 의무위반 사실이 적발되면 2000만원 이하의 과태료를 부과해 국세청에 통보된다.

건설사, 주택 분양 요건 완화

건설사의 신규 주택분양 요건이 완화된다. 지금까지 400가구 이상 주택단지만 가능했던 분할 모집이 앞으로는 200가구 주택단지에도 허용된다. 회당 최소 모집 호수도 기존 300가구에서 50가구로 변경된다. 3회까지만 가능했던 분할분양(단지 쪼개기)은 5회까지 가능해진다.

또한 건설사가 사용검사 후 2년 이상 전·월세를 거쳐 일반분양에 나설 경우 선착순 분양이 가능하다. 공급 물량의 일부를 후분양으로 전환할 때 대한주택보증의 지급보증 등을 통해 금융회사로부터 연 4~5% 수준의 저금리 대출을 받을 수 있다.

희망임대주택 리츠 면적제한 폐지

하우스푸어 주택을 매입해 임대하는 ‘희망임대주택 리츠’사업이 전용면적 85㎡가 넘는 주택으로 확대된다. 희망임대주택 리츠는 집이 있지만 대출 상환금으로 고통 받고 있는 하우스푸어가 주택을 리츠(부동산투자신탁)에 매각한 뒤 보증부월세(연 6%) 형태로 5년간 임차해 거주하는 제도다. 4.1대책에서 도입된 이 제도는 당초 매입대상을 1가구1주택자(한시적 2주택자)가 소유한 전용면적 85㎡이하 중소형 아파트(9억원 이하)로 제한했었다.

준공공임대주택 제도 시행

민간 임대주택 공급을 촉진하기 위한 준공공임대주택 및 토지임대부 임대주택 제도가 시행된다. 준공공임대주택이란 임대료 제한과 10년 장기 임대의무(기존 민간매입임대:5년)가 부여되고 해당 기간 동안 임대료 증액을 연 5% 이하로 제한한 민간임대주택을 말한다. 토지임대부 임대주택은 토지를 빌려 지은 임대주택을 말한다.

이와 함께 조세 감면, 주택 매입·개량자금 지원으로 수익성도 개선했다. 취득세·재산세·양도소득세 등 기존 임대사업자보다 확대된 세제감면 혜택이 적용된다. 또한 국민주택기금을 통해 주택 매입·개량자금을 융자 지원한다. 국토부는 예비 임대사업자를 위한 전문상담콜(044-201-3361/3363)을 운영하니 관심 있는 사업자는 이를 활용하면 된다.

세제편

양도세 등 한시적 비과세 일몰…세제 변화

4.1대책에 따라 그동안 6억원 또는 전용면적 85㎡ 이하의 신규 및 미분양 주택, 그리고 1주택자의 기존 주택 취득시 5년간 양도소득세가 면제되고 연소득 7000만원 이하 가구가 6억원 이하의 주택을 생애최초로 구입할 경우 취득세가 면제됐다. 이 같은 양도세와 취득세 한시적 면제 혜택은 2013년 12월까지만 적용된다. 양도소득세 한시 감면과 관련해 1가구1주택자는 2014년 3월 31일 까지 시·군·구청으로부터 감면대상 확인날인을 받아야 혜택이 주어진다.

취득세 영구 인하에 따른 세율 완화

취득세 영구 인하를 골자로 한 지방세법 개정안이 국회를 통과했다. 이에 따라 6억원 이하 주택은 현행 2%에서 1%로, 9억원 초과 주택은 4%에서 3%로 각각 취득세가 낮아진다. 6억원 초과 9억원 이하 주택은 현행과 동일하게 2% 취득세가 유지된다.

종합부동산세, 국세에서 지방세로 전환

정부가 지방세3법(지방세기본법·지방세법·지방세특례제한법) 및 종합부동산세 관련 법령을 개정해 현재 국세인 종합부동산세를 2014년부터 지방세로 전환할 방침이다. 2014년도 종합부동산세 납세의무 성립 분부터는 지자체에서 부과·징수한다. 그러나 납세자의 세부담과 지자체 세입에는 변화가 없다. 세제 명칭, 과세요건, 납부기간, 선택적 신고납부제도 등 모든 것이 현행과 같다.

주택금융편

저리 주택구입 지원자금 하나로 통합

정부는 현재 주택기금과 주택금융공사로 이원화돼 있는 정책 모기지를 2014년부터 통합 운영하고 사상 최대인 11조원(12만호)의 저리 주택구입자금을 지원한다.

이에 따라 우선 지원대상이 확대될 전망이다. 현재 우대형 보금자리론의 경우, 부부합산 연소득 5000만원 이하인 경우에만 지원이 됐으나 통합모기지는 일반 무주택자는 6000만원 이하, 생애최초 구입자는 7000만원 이하까지 시중은행 대출보다 낮은 금리로 모기지를 이용할 수 있다. 통합 모기지 금리는 주택기금 상품과 동일하게 소득수준과 만기별로 시중 최저수준인 연 2.8~3.6%(생애최초자는 0.2%포인트 인하)로 지원되고 고정금리와 5년 단위 변동금리 중 선택이 가능하다.

2014년 1월부터 우리·기업·농협·신한·하나·국민은행 등 6곳과 한국주택금융공사 협약 은행 및 홈페이지에서 접수가 시작된다.

근저당권 설정비율, 대출액의 120%→110%로 낮춘다

근저당권 설정비율과 연체이자율이 시중은행 최저수준으로 인하된다. 먼저, 근저당권 설정비율을 현재 대출액의 120%에서 110%로 낮춘다. 이에 따라 1억원 대출자의 국민주택채권매입부담이 120만원에서 110만원으로 감소하고 근저당설정액이 낮아져 집주인이 보다 원활하게 세입자를 구하거나 추가적인 담보대출을 받을 수 있게 된다. 최대 연체 이자율도 현행 17%에서 10%로 대폭 인하한다. 연체 이자율 인하는 경제난으로 일시적 연체상태에 있는 서민들에게 직접적인 도움이 될 것으로 보인다.

전세금 안심대출 시행

1월 2일부터 우리은행에서 전세금 안심대출이 시범 판매를 시작한다. 이는 세입자가 전세금을 돌려받을 수 있는 권리를 은행에 넘기고 금리를 낮춰 받는 기존의 ‘목돈 안 드는 전세제도Ⅱ’와 전세계약 종료 후 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 때 대한주택보증이 책임지는 ‘전세금 반환보증’을 결합한 상품이다. 시중은행 일반 전세대출의 연 4.1% 수준보다 0.4%포인트 낮은 연 3.5~3.7% 금리가 적용된다.

임대차편

공공임대주택 임차인 보호 강화

그동안 국민주택기금 융자금 미상환 임대주택의 경우 경매 시 별도의 임차인 보증금 보호규정이 없어 임차인은 법원의 배당금액 외에 임대보증금을 보전 받지 못했던 문제점이 개선될 전망이다. 보금자리주택건설 등에 관한 특별법 개정안에 따르면 임대주택 낙찰자가 국민주택기금 등의 지원을 받은 경우 지원금 범위에서 주택 수리비 등을 제외한 남은 금액을 임차인 임대보증금 보전비용으로 사용할 수 있게 된다.

세입자, 임대보증금 보호범위 확대

2014년부터 소액 임차인의 우선변제금을 상향하고 적용대상 보증금이 확대된다. 주택 및 상가건물임대차보호법 시행령 개정안에 따르면 주택은 서울의 경우 우선변제 받을 임차인 범위가 현행 전세보증금 7500만원 이하에서 9500만원 이하로 확대된다. 수도권은 6500만원에서 8000만원으로, 광역시는 5500만원에서 6000만원으로 변경된다. 또 전세에서 월세로 전환할 경우 월세 상한은 현행 14%에서 10%로 하향 조정된다.

상가 세입자의 보호 범위는 서울은 현행 3억원에서 4억원으로, 수도권은 2억5000만원에서 3억으로, 광역시는 1억8000만원에서 2억4000만원으로 늘어난다. 최우선으로 변제하는 영세업자 범위도 6500만원까지 확대하고 보증금도 기존보다 700만원 늘어난 2200만원이 된다.

기타

중개대상물 허위·과장 광고 규제 강화

공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 시행령 일부 개정안에 따라 부동산 중개대상물의 허위·과장 광고 규제가 강화된다. 이번 개정에 따르면 컨설팅업자, 중개보조원 등 중개업자가 아닌 자의 중개대상물에 대한 광고행위를 금지하고 위반할 경우 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 벌금이 부과된다. 중개업자가 중개대상물을 광고할 경우엔 반드시 명칭, 소재지, 연락처, 성명을 표기해야 한다. 규제법령은 2013년 12월 5일부터 적용하되 한 달간 계도 및 홍보 기간을 거친 후 단속에 나설 예정이다.

수직증축 리모델링 허용

공동주택의 수직증축 리모델링을 허용하는 내용의 주택법 개정안이 국회를 통과했다. 이르면 2014년 4월부터 시행에 들어갈 전망이다. 수직증축 리모델링은 15년 이상의 공동주택을 리모델링할 때 기존 아파트에 최대 3개 층을 추가로 올리고 가구수를 최대 15%까지 늘리는 것을 골자로 한다.